【管理层观点】
PulteGroup在2025年第二季度面临更具波动性的需求环境，通过调整土地支出和开工率以适应较软的销售节奏，同时保持强劲的毛利率和现金流。公司强调其在活跃成人市场的战略优势，该市场正在增长并产生最高的利润率。

【未来展望】
管理层维持全年交付、平均销售价格、社区数量和毛利率的指导范围，预计2026年新Del Webb社区的推出将提升业绩。

【财务业绩】
第二季度净新订单同比下降7%，主要由于吸收速度下降13%，但平均社区数量增加6%部分抵消了这一影响。房屋销售收入同比下降4%至43亿美元，交付量下降6%至7,639套。

【问答摘要】
问题1：6月利率下降是否持续影响7月的需求？消费者信心的改善是否支持需求？
回答：6月末利率下降确实带来了积极的消费者反应，增加了社区的流量和转化率。7月的表现有些波动，但总体上我们对最近几周的表现感到鼓舞。

问题2：建筑成本和土地开发成本的趋势如何？
回答：建筑成本每平方英尺79美元，与去年和第一季度持平。土地开发方面，我们看到了一些机会，尽管尚未在季度结果中体现，但我们希望未来能从中受益。

问题3：为何选择与土地开发商而非土地银行家合作？
回答：与土地开发商合作使我们获得更好的价格执行和多样化的风险配置。我们认为这是一种更好的风险缓解工具，尽管会牺牲一些回报。

问题4：加拿大木材关税可能翻倍对成本的影响？
回答：约20%-25%的木材来自加拿大，关税翻倍将增加成本，但不会显著影响整体成本。

问题5：第二季度毛利率的推动因素是什么？
回答：产品和地理位置的不同组合推动了毛利率达到指导范围的高端。激励措施为8.7%，略高于预期。

问题6：如何计划在需求增强时增加市场份额？
回答：我们通过强大的土地储备和高质量的社区来准备增加市场份额。我们控制的地块数量增加，选择权比例达到历史最高。

问题7：活跃成人业务的利润率如何与其他产品类型相比？
回答：活跃成人社区的利润率比首次购房者高200个基点，比升级购房者高200个基点，是我们利润率最高的产品。

问题8：建筑成本是否有下降空间？
回答：我们在某些类别中看到价格下降，但也有其他类别的价格上涨。我们将继续努力争取最佳价格，以便将价值传递给消费者。

问题9：劳动力成本和可用性如何？
回答：劳动力可用性没有变化，我们继续吸引可用劳动力。成本假设与年初一致。

问题10：单户出租房的市场动态如何？
回答：单户出租房占我们总量的3%-4%，新订单有所放缓，但仍是我们业务的一小部分。

【情绪分析】
分析师和管理层的语气总体积极，管理层对活跃成人市场的增长和土地储备的强劲表现感到满意。分析师对公司在波动市场中的表现表示赞赏。

【季度对比】
| 指标 | 2025年Q2 | 2024年Q2 |
| --- | --- | --- |
| 净新订单 | 7,083套 | 下降7% |
| 房屋销售收入 | 43亿美元 | 下降4% |
| 交付量 | 7,639套 | 下降6% |
| 平均销售价格 | 559,000美元 | 增长2% |

【风险与担忧】
1. 净新订单下降，吸收速度减缓。
2. 房屋销售收入和交付量下降。
3. 加拿大木材关税可能增加成本。

【最终收获】
PulteGroup在2025年第二季度表现出色，尽管面临需求波动和市场挑战，但通过战略调整和强大的土地储备，保持了强劲的财务表现。活跃成人市场的增长和高利润率为公司提供了显著的竞争优势。管理层对未来的市场份额增长持乐观态度，并计划通过高质量的社区和产品组合来实现这一目标。