商业中国 北里
中房报记者 北里 北京报道
12月14日，五洲国际退市的消息还在各大股吧发酵：“退市了我们的股票咋办”、 “就是个圈钱的大骗子五洲国际
12月8日上午九点，五洲国际正式从港交所退市。按2018年9月3日停牌算，根据港交所“连续停牌18个月的公司可对其进行摘牌”的上市新规，五洲国际本应在2020年3月3日被摘牌。期间，五洲国际提交了覆核除牌请求，港交所取消上市的决定就一直拖延至今。
上市覆核委员会就要求五洲国际退市给出了四个理由：第一，不论是在2020年3月2日前或于上市覆核委员会进行聆讯当日前，五洲国际均未达成所有复牌指引，亦无恢复买卖；第二，五洲国际重组及据此拟进行的相关交易仍存在众多不确定因素；第三，五洲国际寻求延长的时限漫长，因而并非指引函件HKEX-GL95-18规定的短暂延长；第四，建议认购事项完成后，五洲国际现有公众股东的股权受到重大摊薄，显示五洲国际对公众股东而言仅剩余少许价值或实质价值。
这家企业曾享受过“高光“时刻。它是“江苏省首家商业地产在港上市企业”，曾借助资本的力量实现了规模的迅速壮大，足迹遍及全国60个城市，开发、运营管理项目一度多达80个。
甚至，连着它曾经的宏大目标也被按下了暂停键。这个目标是要成为领先的综合商贸物流平台开发和运营商，为中国中小企业商户提供有效的一站式综合服务。
而这家企业的创始人舒策城也有很多标签，“草根出身”、“励志本尊”……，从他身上完全可以找到底层人设翻身样本，让普通人也敢做梦，而且梦想是有实现的可能性。舒策城曾做过木匠、卖过玩具，凭借首个大型地产项目——无锡五洲国际工业博览城正式踏入房地产行业。
事实上，为了不被退市，五洲国际下了很多功夫。
这还得从五洲国际2018年的那场债务危机开始说起。同年，该公司于2016年、2017年连续发行的3只公司债券集中到期，无力偿还，出现违约。
于是，从2018年开始，五洲国际开始出售项目来获得喘息机会。
2018年8月，3.5亿元出售盱眙五洲国际全部股权、2019年转让沈阳五洲所持抚顺中合49.5%股权，以价价4000万元出让无锡惠山的房产等。
好的是终于可以舒一口气，不好的是这种治标不治本的策略不能根本上改变债务状况。
此外，他们又从投资基金上想办法。2020年以来，公司先后将投资基金、无锡银河城等资产用作抵偿债务等。
总体来看，五洲国际的这本账还是不太好看的。
从2013年上市之后，五洲国际的负债总额从114.37亿元扩大至210.59亿元，净负债率从60%增至247.5%。
五洲国际究竟哪个环节出了问题？
一位投资人士表示，“债务暴雷，导致国内债券和海外债券人全部违约。”
所谓成也萧何，败也萧何。上市后，五洲国际得以继续扩张，但随之而来的高杠杆也成为其后续发展的羁绊。
重要原因有两个。第一，盲目扩张。五洲国际加快布局全国的项目数量。据了解，五洲国际上市后在全国开发运营了20个商贸物流产业园。截至2017年，公司总建筑面积增长至1200万平方米，在27个城市开发运营42个项目，布局华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域。
殊不知，扩张是需要大量资金的。截至2017年年底，其现金仅有18.38亿元，而其2018年需要即期偿还的债务达32.4亿元。截至2020年6月，公司计息银行及其他借贷、优先及可换股票据总额分别为31亿元及60亿元。其中，计息银行及其他借贷中，约26亿元须1年内偿还；优先票据及相关债权约34亿元须1年内偿还。2017-2019年，公司分别亏损5.18亿元、42.16亿元和27.66亿元。今年上半年，公司录得收入5.14亿元，亏损达6.41亿元。
第二，三四线（城市）商业综合体不好做。通过五洲国际的案例得出了一个结论，大型商业综合体不好做，尤其是在三四线城市。
一位业内人士表示，五洲国际旗下地产项目大都是商贸物业和商业综合体项目，资金沉淀大，回报周期。且这些项目分布在无锡、盐城、淮安、南通、江阴、宜兴、大理、保山、襄阳等存量地产去化能力弱的三四线城市。
在上述业内人士看来，商业综合体为代表的商业地产不好做，要具备系统、资金、团队、技术，要有产品力、运营力和创新力。
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责任编辑：陈悠然 SF104