文｜迈点

近日，已上市6单租赁住房REITs披露2024年第四季度经营业绩，面对“弱复苏”的宏观经济环境，以及愈发激烈的市场竞争，基础设施资产整体依旧保持稳健，并成为了“资产荒”格局下资本的“避风港”。

01 极强的抗周期能力 

营收方面，6单租赁住房REITs合计实现收入1.39亿元，其中主打大型租赁式社区的国泰君安城投宽庭保租房REIT营收规模最高，达到4678万元，其次为招商基金蛇口租赁住房REIT，为2069万元。

分红方面，6单租赁住房REITs合计实现经营性现金流净额1.13亿元，合计实现可供分配金额1.01亿元。其中，国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT可供分配金额最高，分别为3458万元和1463万元。

可以看到，无论是营收还是分红，6单租赁住房REITs显示出超强的稳定性，这也让其具备极强的抗周期能力。

02 相对稳健的出租率 

出租率方面，除招商基金蛇口租赁住房REIT以外的5单，均值为95.32%，环比2024Q3下降0.11个百分点，整体表现稳健。招商基金蛇口租赁住房REIT的基础设施资产林下项目由于某企业租户临近报告期末出现到期退租的情况，导致时点出租率为70.37%，但在报告期内平均出租率为94.94%，依旧处于较高水平。

值得一提的是，2024年第三季度出租率环比下降3.48个百分点的华夏基金华润有巢REIT的泗泾项目在第四季度实现强劲反弹，出租率重回94%以上。与之形成鲜明对比的，则是同期出租率环比下滑5.25个百分点的红土创新深圳安居REIT的保利香槟苑项目，出租率未出现大幅反弹，仅较第三季度环比提升0.49个百分点。

此外，中金厦门安居REIT的基础设施项目显示出较强的市场竞争力。据公告披露，报告期内，基础设施项目周边新增保障性租赁住房厦门地铁爱萌公寓项目投入运营，该项目距离园博公寓约8.7公里，距离珩琦公寓约5.5公里，合计租赁住房2,284套。数据显示，2024年第四季度，园博公寓项目与珩琦公寓项目的出租率依然超过99%。

中金厦门安居REIT在公告中指出，与新增的项目相比，本基金所持有的基础设施项目在地理位置、交通便捷性、周边配套等方面具有一定优势。

03 优质的投资选择 

反映到资本市场中，租赁住房REITs进入2025年以后涨势喜人。截至1月21日收盘，6单租赁住房REITs平均涨幅为7.46%，其中华夏北京保障房REIT和红土创新深圳安居REIT涨幅均超9%；自上市以来，6单租赁住房REITs累计平均涨幅为46.55%，其中华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT累计涨幅均超60%。

中泰证券研报指出，随着城市化进程的推进和人口流动性的增加，租房需求将持续增长，特别是年轻人对购房观念的转变，使得租房市场的潜在需求更加旺盛。后续随着保障性租赁住房的建设和供给增加，市场供需关系将逐渐趋于平衡。整体看保租房REITs资产逆周期属性较强，同时也受益于无风险利率下行。

国泰君安研报认为，在低利率环境难扭转的背景下，REITs高分红资产属性特征仍能支撑其行情相对坚挺，但近期应关注四季度报陆续披露下，基本面因素对项目的影响。