豪宅业主“维权”，再次撕开物业管理漏洞和黑洞的一角。

近日，上海汤臣湖庭花园第一届业主委员会（以下简称“汤臣湖庭业委会”）就诉中观物业管理（上海）有限公司（以下简称“中观物业”）物业服务合同纠纷一案，委托律师向上海市高级人民法院提出再审申请。

中观物业在多个招聘网站披露信息显示，公司成立于1997年，为汤臣集团旗下的外商独资专业物业管理公司，管理汤臣一品、汤臣一品大厦、汤臣金融大厦、汤臣高尔夫球场会馆等多个高端物业。

据2024年多家媒体报道，汤臣一品业主曾因漏水、粪水倒灌等物管问题处理不当与中观物业发生多次诉讼纠纷。

此次，汤臣湖庭业主与中观物业的纠纷，则主要围绕“物业服务费收入结算、物业费支出是否真实合理、物业账目和管理漏洞”等核心问题。

作为上海纯别墅豪宅项目代表之一，汤臣湖庭户型面积386㎡-581㎡，住户约320户，物业服务费6元/平方米/月。审计报告显示，中观物业2007年8月1日-2020年12月31日服务期间，物业收入总额超过8766.7万元。但报表期末结算物业服务结余-137.4万元，净利润甚至亏损了53万元。

这背后，高达8819.7万元的支出引起业主强烈反对，并向法院提交了关于中观物业在“员工工资和离职赔偿金、交通费、餐饮费、应酬费等方面涉嫌虚开虚报”的证据，并质疑物业公司存在“转嫁开发商成本给业主、退场后仍收费、误导酬金制物业服务结算方式”等情况。

中观物业方面也针对诉讼内容，向法院递交了相关证据和说明。针对业主提起再审及对诉讼内容的进一步答复，凤凰网房产致电中观物业，公司号码处于待机状态，截至发稿时间仍无法联络。

目前，法院二审判决，中观物业返还业委会物业服务费结余(约404.5万元)、返还业委会资金占用损失；维持中观物业支付业委会公共收益(约100万元)；业委会支付中观物业管理酬金差额(约37.4万元)；驳回中观物业其他反诉请求。

不过仅“物业服务费结余”一项，距离业主核算主张的2808.4万元，差距悬殊。这背后，汤臣湖庭可观的物业服务费支出到底用在何处？物业服务费结余到底如何认定？在对上述问题的调查中，物业行业的诸多管理漏洞和黑洞，也浮出水面。

“虚开发票”掩盖离奇支出？

中观物业遭业主质疑管理漏洞

上海上审会计师事务所有限公司（以下简称“上审”）出具的审计报告显示，中观物业服务汤臣湖庭期间审计调减后的支出具体包含：

员工工资3693.49万元（包含离职补偿金270万元）；员工餐费及员工交通费557.3万元；交际应酬费28.76万元；水电费585.48万元；维修保养费219.9万元；保洁费、绿化费及环保费1225.98万；管理酬金809.34万元等约16项。

“数千万”的物管费用去向成疑，很多支出简直离谱！”

有业主告诉凤凰网房产，以高达557.3万元的员工餐费及员工交通费为例，这部分费用《物业服务合同》未约定，业委会和全体业主既不知晓，也未确认。

而且上述餐费及员工交通费没有相对应的发放明细，其中322.46万元的餐饮是用工程款发票报销的，予以冲抵的发票是2016年之前发生的费用；另外130.9万元的汽油费发票及交通费，用的定额发票，还是连号的，也无行程单和其他证据佐证......虚开发票套取物业费的嫌疑很大！”业主直言。

（物管报销部分定额连号发票，业主提供）

凤凰网房产注意到，上审在审计报告中多处提到“中观物业未能提供费用清单、流水明细”、“因未见发票原件及付款经过被审计调减”等内容。这或一定程度上对审计准确性产生影响，有业主就反映称，上审针对本案提交的审计结论出现了“初稿和终稿截然相反”的情况。

另，财报中的员工工资达3693.49万元（包含离职补偿金270万元）。二审判决显示，中观物业提供了工资汇总表、未提供2007年-2011年度工资明细清单、未提供离职赔偿金相关合同和流水明细等。

“离职赔偿金不在合约内，不该业主承担。而物管工资，存在“偷人头”虚增用工成本的嫌疑。参照是，我们换了物业、管控加强后，4年间每年盈余几十万。”业主表示。

除质疑入账薪资反常、缺乏入账凭证（发票、明细等）外，还有业主反映，中观物业交际应酬费高达28.76万元（审计调减前）。业主提供了多份有关中观物业与区域街道办、居委会、社区相关领导应酬往来的资料，其中赠礼和宴请部分，数额较大。

（中观物业赠礼和宴请部分请款单截图，业主提供）

中观物业方面则表示，相关应酬费属于前期物业招投标文件中名列的“对外联络与沟通协调”，交通费、福利费等及支出明细也在上述文件中列明，也履行了必要的审批程序，补贴由员工提供发票冲抵后实际发放。不过对于发票真实性、应酬必要性和发放明细，中观物业未提供详细证据和说明。

法院一二审判决中，对应酬费予以核减28.76万元，对餐饮和交通费酌情核减21万元，支持成本扣除离职赔偿金，不支持人员工资项目核减主张。由于业主认为上述判决系未查清事实，已委托律师向高院提出重审。

事件背后，物业公司的诸多“灰色空间”和“管理漏洞”如何有效监管，一直是行业关注的重点。

渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨指出，物业公司理应受到居委会、街道办、房管部门等多方监管，地方政府已多出台多样化政策加强监管，如建立物业红黑榜、要求物业公司定期公示账目等。

但实际中有效监管仍缺少抓手。如若物业公司和居委会或相关部门存在“利益操作空间”(如逃避监管、获取项目)则更是不合法的。

规范层面，对居委会的监督主要由政府以及相关纪检监察部门负责。同时，业主也有权进行监督和质疑，但往往需要业主提起诉讼才会到位。

“完全避免利益交换是不现实的，关键是要强化责任追究制度，并尽快建立更加公开透明市场化的物业管理承接和退出机制，从源头上消除灰色空间。”汤晓晨表示。

“隐匿账册”转嫁开发商成本？

汤臣湖庭“糊涂收入”引争议

支出存在诸多质疑，收入也饱受争议。

汤臣湖庭业主向凤凰网房产反映，小区为分期开发分期交付，一期交付是2008年10月(早批业主2009年陆续入住)、二期是2009年11月、三期在2015年交付。2007年7月26日中观物业和开发商汤臣集团签订《前期物业服务合同》，时间至2009年7月31日止，后有延长。

“且不论2009年之后中观物业继续服务开发商产生的费用，至少首批业主入住之前和开发商签约的物业管理费，就应由开发商承担。但这些开发商物管费，目前都转嫁到了业主头上。”

审计报告显示，中观物业于2007年8月1日-2008年8月列支大量人工费及维护费，产生约414.74万元物管费(此时房屋未竣工)，加上应付未付(结余)部分，开发商应承担物业费500余万元。上审查明，开发商并未支付费用。判决书披露，中观物业提供30份催缴函，仅针对小业主(共100余欠费)，未催缴开发商。

“被转嫁的还有小区会所的水电费。会所产权和收益归属开发商，物业公司却将其收支全部计入了业主服务范畴的收入和支出，也误导了法院将两种收支混为一谈，属于事实认定错误。”另有业主称。

另，判决书披露，中观物业在退场后，陆续收取了100余万元物业费。部分业主在二审提交了缴费截图予以佐证。

“这些糊涂账背后，我们更关注的是，至今中观物业没有提供过准确的应收未收和拖欠明细，如若“隐秘账目”则涉嫌违法并将承担刑事责任。”业主怒言。

(中观提交审计的账册，业主责证发现缺2014年账册)

中观物业方面则表示，会所水电费属物管过程中产生的支出，该项还包含业委会、居委会、老年活动中心等公共部分支出，应由业委会承担；“催缴未交”部分物业费作为物业费结余返还给业委会与酬金制计费方式等规定相悖。目前法院对后一主张予以支持，对会所水电费酌情扣减。

凤凰网房产注意到，高达500余万的开发商物管费，是否算物业服务结余，和“酬金制”（即物管预收服务费后每月按比例提取酬金，其余全部用于合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担）的收入结算方式认定，息息相关。

锦天城律师事务所祝律师认为，依据我国《企业会计准则》规定、《物业服务合同》第九条约定，以及审计报告里中观物业披露的记账方式(权责发生制)，该小区在酬金制下应以“应收”而非实收结算。

而依据《上海市住宅物业管理规定》第四十九条、《物业服务合同》第八条规定，开发商竣工交付前的应收未收部分(即开发商所欠物管费)是由开发商承担。退一步讲，法院认为物业公司没有义务承担全部的应收未收，但开发商在交房前的应收未收是没有任何依据转嫁给全体业主承担的。

据悉，针对上述争议点，以及法院一二审中存在的“重复扣除酬金”的情形，业主已向高院提出重审申请。

物业费账目不清、管理监管不严、结算方式争议……系列漏洞是否会让物业行业形成“黑洞”，制约业主权益和权利、审计审核效果，甚至法院判定？

专家汤晓晨直言，因为缺少有效的履约评价，住宅物业服务收费和履约情况不挂钩，部分物业公司在管理中的确或滋生一些“灰色空间”。

“当前行业的市场化也不充分，造成‘劣币’无法被及时清除，所以物业行业的优胜劣汰，过程还相当漫长。而业主和物业公司之间的矛盾是复杂的，往未来看，这需要住宅物业管理的甲乙方对服务价值和交付的认知都更成熟一点。”汤晓晨指出。

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