金吾财讯 | 招银国际对房地产和物管板块持乐观态度。重点开发商2M25合同销售额同比-6%，好于该行预期的-10%。从网签数据观察，截至3月3日，30城新房年内(YTD)成交面积同比增1%，较4Q24年同比+12%略有收窄；16城二手房年内成交面积同比+39%，较4Q24的同比+37%继续扩大，维持了增长态势。该行认为新房认购、二手房带看等前置指标显示3月成交数据的“小阳春”已有保障，该行对2季度板块表现也更加乐观，主要基于：

1)政策端：自 2024 年下半年起，监管层高度关注市场信心波动，积极运用政策工具加以调控，彰显出稳定市场信心的坚定决心。今年两会关于政策实施的表述进一步印证了这一点。据此，该行判断监管层已对4-5月可能出现的销售下滑有所准备。这意味着，若销售降幅超出预期，出台积极政策的可能性将显着增加。

2)情绪端：春节以来，大中华市场受科技板块提振，但这种影响传导至居民端，对其收入预期和经济信心的提升尚需时日。但相较于去年同期，居民信心已有边际性改善，这在一定程度上会影响部分居民的购房决策。

3)融资端：市场对板块的终极担忧无疑是国央企梯队债务违约风险。然而，随着万科相关事件的逐步发展与妥善处理，市场对于政府会采取兜底举措的信心愈发充足。基于此，市场对国央企债务违约的忧虑程度已相应降低。

4)基于对2季度销售变现对板块股价影响的情景分析，该行发现板块受到积极影响的可能性远大于受到负面影响的可能性。选股方面：该行建议1)关注商业运营能力较强的标的如华润置地(01109)、龙湖集团(00960)等，由于开发持续缩量，零售业务更具备风险抵御性，经济企稳迹象出现时零售业务较开发业务率先受益，同时在当前融资环境下零售资产是相对更易获得增量融资的资产。2)关注存量市场发展受益者。交易角度，贝壳(BEKE US)作为绝对龙头将长期受益于二手房换手率提升与其带来的装修业务机会。从服务角度，关注物业管理存量市场的长期受益者，建议关注如华润万象生活(01209)、绿城服务(02869)、保利物业(06049)、滨江服务(03316)、万物云(02602)等。3)开发商方面，建议关注持续获得优质可售资源的标的，如拿低强度和拿地质量双优的企业。4)短期也可关注信用修复取得较大转折的房企。