随着生活水平提高，私家车普及，停车难成社区治理大挑战。天津静海新区梧桐北里小区，800多户居民争400个车位，物业公司用了4个月时间一波三折成功纾解停车难。3月12日华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华、万科物业天津第三分公司总经理李琳、梧桐北里物业经理赵洪杰和居民代表尹福群，一起走进天津经济广播《安居置业》节目直播间，分享治理经验。

华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华（右）万科物业天津第三分公司总经理李琳（左）

破局之路：双管齐下，智慧科技+经济杠杆

建成于2017年底的梧桐北里小区，房龄不长，却五年换了四任物业公司。逐渐破败的人居环境让居民苦不堪言，停车更是难上加难。

2022年12月，天津万科物业通过街道社区居委会代执行的方式、经全体业主投票选聘进入小区服务。小区物业经理赵洪杰回忆，当时道闸损坏，外来车辆随意进出，地下车库照明与监控损坏，产权车位常被占，车辆剐蹭难寻责任人，地面停车一到晚上更是混乱无序，车位不足与硬件损坏严重，恢复停车秩序困难重重，不仅给居民生活带来不便，更极大影响了小区居住品质与安全。

物业焕新后地库洁净明亮

面对困境，万科物业先从硬件改造破局。开展地库“洗脸行动”，更换照明、修复监控，地库变得又亮堂又干净，高清摄像头更是助攻了车辆管理。还换上了万科物业自主研发的“黑猫二号”智慧车行系统，既避免了外来车辆进入小区挤占业主权益，又能精确记录车辆进出时间与停放位置，实现车位的智能分配与管理，有效提高了车位周转率。

梧桐北里物业经理赵洪杰（右）、居民代表尹福群（左）

2023年8月完成硬件修复后，物业开始对地下车位收每月一百元管理费，严格核查使用权，逐步规范了地下停车，但地上停车矛盾又起——几百户业主争95个车位。万科物业重新规划标识，在9月份组织召开了消防、居委会、派出所、业主代表及物业的五方联席会商讨地上停车收费，在11月正式实施，每小时1元、每天封顶8元。

却因为团泊西区各住宅小区停车管理政策差异，部分业主将车停到市政道路造成拥堵。面对收费后出现的新问题，万科物业和街道社区居委会又一起逐户走访收集不同意见。

经过多轮讨论，把每小时停车费降到3毛钱，前2小时免费，上不封顶。之后再次召开业主大会投票，最终获80.91%业主同意，顺利推行。

万科物业自研的黑猫二号智慧车行系统助力小区停车管理

万科物业天津第三分公司总经理李琳说，停车管理对居住品质影响大，有很多小区通过硬化公共绿地来增加小区车位，但一户多车越来越多，大面积硬化绿地不仅无法跟上小区车辆增长的速度，还对小区居住品质造成巨大影响，在征求意见时这种改善方法也经常被业主否决，还有的小区通过使用固定车位的形式，但对于车位不足的小区，也造成了小区车位资源的浪费。

李琳用“地铁缴费”来比喻形容，“客户进出一次小区，物业进行单次收费，没有将车停在小区的时间不产生费用，这样就解决了小区车位不足问题，提升了小区车位利用率，利用经济杠杆改善小区停车难。如果公共车位不收费，很多外来车辆就随意进出小区，有一些‘僵尸车’也会长期停放在小区，造成真正有需求的客户无法使用，也影响了小区安全。这种持续计费的形式还解决了僵尸车问题。物业借助经济杠杆做停车管理，再有智慧科技设备的加持，让小区的车位能够流动起来。物业还在小区高峰时段安排安全巡逻人员对停车进行指引；对违规停放的车辆及时劝阻。多管齐下，纾解停车难题。”

李琳还说到，物业收取的停车费作为小区公共收益，万科物业遵循阳光透明的原则及时公示，业主可在万科物业业主专属的“住这儿APP”随时查询。物业严格按照规范流程，在业主大会投票监督下使用公共收益为小区改造修复，让小区持续焕新。

改头换面：两年的改造让小区大变样

小区居民尹福群说，过去园区车辆乱停，消防通道常堵塞，万科物业入驻后，停车规范了，带孩子下楼玩耍更安心，居委会和物业组织业主大会商议停车收费定价的做法十分民主，物业还常办文化活动，邻里关系更融洽，小区愈发和谐。他还提到，此前小区南门封闭，居民需绕路从北门进出，十分不便，万科物业接手后，改造南门，征集匾额题词，选定“喜雨梧桐栖凤凰，和风北里沐佳苑”，由小区的国家一级美术大师杜老师题字，制作成大匾，挂匾当日下着小雨，与题词‘喜雨梧桐’形成巧妙呼应。

挂上了匾额的梧桐北里小区南门

小区物业经理赵洪杰对团队工作数据印象深刻：刚接手时，组织人员清理5000多平枯枝落叶，运出32车绿化垃圾；首个春天，新铺6000多平草坪，撒1000平草籽，补种1200多平地被绿植与32棵花木。还优化垃圾投放，新增42处投放点，新建封闭式垃圾房，配备排风、上下水设施，小区绿化、保洁大幅改善，整洁美观。

焕新后的梧桐北里小区绿意盎然

入驻时，发现消防、监控、照明设备损坏，安全隐患大，维修紧迫。因小区多次更换物业，图纸没在静海档案馆备案已经无处可寻，经多方沟通，联系开发商开证明，从设计院调出设计图。

但设计图与施工图差异大，工程专家花3个多月现场比对，经多轮调整，2023年底第六版方案落地并通过验收。还为小区换上了万科物业自主研发的“黑猫智慧通行系统”，全面提升安全保障。

遍布园区的监控为小区的安全加码

谈及新物业如何快速获取业主的信任和支持，李琳表示：“物业服务的本质在于践行诚信，关键要点是用心投入。新入驻小区时，物业必须迅速改善现场品质，将实实在在的改变直观呈现给业主，如此才能赢得业主信任。业主通常从居住体验角度看待问题，而物业是基于专业视角考量，双方视角存在差异，这就使得密切沟通交流尤为重要。只有在信任与有效沟通的基础上，业主才会换位思考，给予物业更大的工作施展空间。”

协同治理：街道社区与物业共建美好家园

静海区华康街道湖岸栖庭社区党支部书记兼居委会主任孙春华介绍，在华康街道指导下，湖岸栖庭社区始终坚持党建引领，把居民需求摆在首位，全力攻克居民居住难题。

在为梧桐北里选聘新物业时，社区居委会全方位梳理小区存在的问题，深入了解居民需求。通过社区公告、上门走访、选楼门长等多种方式广泛收集意见，明确居民对新物业的期望。在此基础上，严格筛选实力强劲、口碑良好的物业企业，制定详尽的选聘流程和标准。在选聘全程充分保障居民的知情权与参与权，组织多轮业主意见征集会，让居民充分表达想法，最终在2022年底带领小区居民投票选定万科物业。

日常管理中，社区居委会与万科物业构建起紧密的联动机制。一方面，定期召开工作监督指导会议，监督物业工作落实情况，及时指出问题并提出整改建议。另一方面，积极支持物业开展工作，在推行停车收费政策时，主动承担起收集业主意见的责任，组织召开业主大会，共同推动社区问题的解决。

此外，社区大力开展居民文化活动，丰富居民精神生活、增进邻里情谊；常态化开展志愿清洁行动，整治社区环境；积极关爱小区特殊群体，定期上门解决生活难题。

未来，湖岸栖庭社区还将继续秉持服务为民理念，持续提升社区治理水平，让居民生活更加幸福。

万科物业天津第三分公司总经理李琳也表示，在小区建设进程中，街道社区是物业顺利开展工作的领航者。以梧桐北里为例，万科物业积极主动与街道社区建立常态化沟通机制，定期举行交流会议。双方共同商讨社区治理中出现的各类问题，大到停车难题、环境维护、设施建设，小到文化活动开展，都一起探寻最佳方案。面对棘手问题时，双方紧密协作，整合资源，形成强大合力，高效推动各项工作开展。

停车难问题的解决，是梧桐北里蜕变的开端，更是社区治理的优秀范例。如今，梧桐北里凭优质服务与和谐氛围，成静海区居住标杆，诠释着居民幸福。期望“梧桐经验”成为可复制推广的范本，为其他小区解难指路，让更多小区蜕变，共拥美好生活。

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