在全球资本追逐AI狂潮，而川普的关税“乱拳”扰动跨境流动性的混沌时刻，敏锐的投资者正将目光聚焦到“现金流资产”，以期在风险收益中找到平衡。

而近日，招商局商业房托基金（1503.HK）发布的2024年度业绩为市场带来了标杆效应。

这份财报继续验证了招商局商业房托基金（简称“招商房托”）的“抗击打能力”，其更暗含着一套穿越周期的经营方法论：以强运营对抗市场波动，用财务纪律筑牢风险底线。

1、业绩韧性凸显，资产运营与财务优化并举

从财报数据来看，招商房托核心财务指标表现抢眼，亮点如下：

其一，收益增长稳健。

年内，招商房托年度收益总额达5.29亿元人民币，同比增长8.2%；物业收入达3.84亿元，同比增长8.1%。

结合整体外部环境，不难看到，商业地产市场的整体景气度仍旧较低，写字楼市场受益供应过剩和需求疲软承压明显。在此背景下，招商房托通过策略性的经营调整，稳定了业务基本盘。

（来源：公司资料）

其二，分派能力增强。

此次财报公司可供分派收入达1.17亿元，同比增长23.2%。分派率达9.2%，较上年增加2.3个百分点。对比行业不少公司下调分派比率，招商房托成为仍然保持分派率提升的“少数派”。

（来源：公司资料）

从上述数据不难看到，招商房托交出的成绩单可圈可点，而这一成绩的取得，在笔者看来，源于其在资产运营、财务管理上的系统性突破。

资产运营方面来看，面对市场的阶段性调整，招商房托并未陷入被动，而是通过差异化运营策略打开新局面。

结合公司底层资产运营情况来看，一方面公司锚定科技、健康等新兴产业，受益深圳硬科技产业集聚带来的强劲需求，释放增长动能。实际上，得益于招商房托在区域产业集群的卡位优势，也为其提供了高于同业的定价权，实现更高的租金坪效，带动经营利润率的提升。

财报显示，过去的2024年，公司整体物业组合的出租率达90.6%。其中，写字楼物业中，科技大厦及科技大厦二期项目出租率分别达到了100%、99.8%。招商局航华科贸中心的出租率达到94.0%，较上年提升12.1个百分点。

从写字楼物业明细来看，来自健康医疗、科技与信息技术、金融租户贡献的月租金收入占比超过50%。这些优质潜力租户不仅为公司带来了稳定的现金流，还提升了物业组合的整体品质和抗风险能力。

（来源：公司财报）

另一方面，公司紧握消费复苏趋势，通过业态焕新与精准营销，提升出租率，带动零售收入增长。财报显示，公司零售收入占比提升到20%，随着收入结构的优化，也进一步增强了公司盈利的稳定性和抗风险能力。

财务策略方面，招商房托通过低成本融资置换和精细化成本管控，持续夯实收益基础，财务端的主动管理也为分派韧性提供了强力支撑，进一步夯实了公司的整体经营安全性。

财报显示，过去一年，招商房托融资成本为1.32亿元，同比下降3.9%。而截止2024年末，其总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%。值得一提的是，招商房托于2025年1月24日还完成了人民币41亿元贷款置换，融资成本下降了37个基点，年节约利息达到1480万元。

2、政策东风与内生变革共振

站在2025年的新起点，笔者认为招商房托的价值成长逻辑愈发清晰，可以从如下几个方面来挖掘公司的机会所在。

其一，政策红利加持。

当下，伴随中央“适度宽松货币政策+积极财政政策”组合拳逐步发力，商业地产作为经济复苏的重要载体，有望在消费刺激、产业升级、城市更新等领域获得增量资金支持，招商房托将持续受益市场大环境的向好，在顺周期中，收获“贝塔”行情机会。

其二，资产焕新动能。

随着公司资产改造步入新阶段，并持续加强主动管理能力，拓展租户资源，挖掘多样化的市场机遇，公司有望进一步释放成长动能。

从花园城的改造成绩来看，也已经验证了公司优化资产兑现业绩增长的潜力。财报显示，花园城在经历完2023年的升级改造后，运营情况及客流量持续突破，出租率达到93.5%，同比提升19.8个百分点。

其三，融资成本优化。

从市场环境来看，全球主要经济体的货币政策宽松，市场利率下行，为商业地产REITs提供了有利的融资环境。未来伴随招商房托积极借助流动性窗口期推动负债结构的优化，有望进一步降低融资成本，提升财务灵活性和盈利能力。

最后，扩募想象空间。

招商蛇口（1979.SZ）作为招商房托的大股东，其在国内特别是大湾区拥有众多运营成熟的写字楼、商业地产，考虑到当前做强做优做大国有资本和国有企业的背景下，不排除后续相关资产的注入。这不仅将进一步提升招商房托的管理规模，也将有助于优化其资产组合，并与现有资产形成互补，提升整体运营效率和服务质量，夯实行业优势地位。

3、结语

当前招商房托股价1.27港元对应PB仅0.41倍、分派收益率达9.2%，结合富途各REITs的股息率表现来看，公司派息优势显著，安全边际与收益弹性兼备。

（来源：富途行情，截止3月18日）

展望后续，随着深圳写字楼市场供需逐步平衡、消费复苏传导至租金企稳，招商房托有望迎来“估值修复+分派增长”的戴维斯双击。

总的来看，“在不确定中寻找确定性”正是REITs投资的精髓所在。招商房托以央企资源为盾、以运营革新为矛，在逆周期中展现出难得的战略节奏感。

当市场还在争论“底在何处”时，聪明的资金早已从这份财报中读懂了价值重估的序章。