在房地产行业深度调整的2024年，物管企业的“独立外拓能力”成为市场关注焦点。

随着房地产行业整体依旧呈现调整态势，市场进入去库存新周期，物业管理服务行业的发展逻辑也迎来了转变。

当以往依靠新增项目驱动的增长模式不再延续，物管企业的生存逻辑已发生根本性转变，独立外拓能力、降本能力、增值服务破局能力，成为下一阶段企业增长、穿越周期的关键决定因素。

而在这物业管理服务行业进入“高质量生存能力”比拼的一年，世茂服务(00873)于2024年依然交出了一份韧性十足的答卷。

物管业务逆势增长，第三方外拓质量跃升

在房地产行业深度调整的背景下，世茂服务的物业管理服务板块成为财报最大亮点：

2024年，世茂服务物业管理服务实现收入55.64亿元，同比增长5.1%，占总收入比重提升至70.5%，其中毛利率也稳定在20.1%。

其中，公司期内第三方竞标外拓，不但成绩再创新高，更在激烈的市场竞争中，构建起自身可持续发展的强劲动力，向更高的目标稳步迈进。

据智通财经APP了解到，2024年，世茂服务实现第三方外拓新增合同额14.83亿元，同比增长28.2%；新增合约建筑面积43.1百万平方米，同比上升3.4%；新增项目平均物管费冲上2.9元/平方米/月，同比激增26.1%，实现量价齐升，外拓质量显著优化；

在区域布局上，世茂服务采取高能级城市密度战略：截至2024年全年，世茂服务在管项目中，高达74.4%位于一线、新一线及二线城市，住宅业态占比达到63.9%，区域布局优质，锁定高净值客群，为增值服务提供潜力。

当物管行业从“规模扩张”转向“质量竞争”，世茂服务选择在筛选阶段便对项目基础条件进行全方位评估，从源头上筑牢根基，为项目交付后的高效经营管理及整体盈利水平提供保障，并且，通过聚焦优势区域精耕细作，力求在每个深耕区域内都打造出创优项目，进而有助于后续提升品牌影响力与市场占有率。

这种“优中选优”的打法，不仅提升了收入质量，更为社区增值服务渗透奠定高净值客群基础，如今正重构物管行业的估值逻辑。

资产优化与战略聚焦：退出低效标的，加码技术转型

为应对行业不确定性，2024年，世茂服务也主动对资产结构进行调整，退出低效标的，并加码技术转型，实现降本增效。

例如，据智通财经APP了解到，2024年，世茂服务处置无锡金沙田科技60%股权，回笼资金2.5亿元，减少商誉减值压力，并主动退出了部分利润率较低及账期较长的项目，从而减少长账期、低利润项目拖累。

在处理低效资产之余，世茂服务也积极将战略重心转向技术驱动，着力提升管理经营能力，维持毛利率水平。

据了解，目前，世茂服务计划通过AI和大数据实现智能化管理，精准管控业务流程，辅助设备稳定运行，降低管理成本，提高经营效率，并凭借对客户偏好的深度理解，为业主提供更优质的个性化服务及更便捷的服务体验。

在降本增效方面，期内，公司员工成本同比下降12.9%，通过组织架构扁平化，实现管理效率提升；行政开支同比下降16.4%，通过费用管控和系统优化实现节流，总体降本增效成果显著。

截至期末，公司仍持有现金及等价物（含定期存款）人民币37.6亿元，流动性风险可控。随着世茂服务在收缩战线的同时，聚焦技术投入和差异化服务能力，将有望助其在下一轮周期中积蓄长期竞争力。

新赛道布局初现锋芒，有望迎来价值重估

在房地产关联业务（如车位销售、美居服务）普遍下滑的背景下，养老市场的需求增长也为物管企业带来新机遇。

在传统增值服务承压的背景下，2024年，养老服务成为公司增值服务板块的最大亮点：

据智通财经APP了解到，期内，世茂服务实现养老服务收入同比增长15.1%，达1.87亿元，成为增值服务板块的新增长点；其中，椿熙堂通过拓展浙江舟山等新市场及与集团资源联动，实现收入的快速增长。

随着公司进一步切入如社区养老服务、宠物服务等赛道，依托物业入口优势挖掘“最后一公里”消费潜力，由于物业服务企业天然贴近社区场景，通过“刚性物管+柔性增值”的组合拳，未来世茂服务有望在老龄化、消费升级趋势中抢占先机。

目前，尽管行业环境严峻，世茂服务通过核心业务深耕、降本增效、资产优化及前瞻布局，展现了较强的抗风险能力和战略调整能力，为后续复苏和差异化竞争奠定了基础。

展望2025年，公司围绕“收入规模、成本管控、品质提升、管理提升”提出四大战役，在收入端方面，世茂服务也提出“保存量、增多营、扩增量”战略，重视客户留存，并丰富增值服务业务类型，实现单位空间产出最大化，同时，积极开拓市场，突破市场边界，实现业务规模的持续扩张。

在物管行业估值集体承压的当下，世茂服务的财报展现了一个物管企业“抗周期模型”的雏形。若未来新赛道布局与效率提升策略持续兑现，公司将有望在行业出清后迎来价值重估。