开源证券:物管行业转型有望改善盈利能力 “资产荒”下REITs性价比持续提升

智通财经
07 May

智通财经APP获悉,开源证券发布研报称,物管行业在管规模增速放缓,第三方项目竞争解局,头部物企陆续退出低质项目和业务后,物企整体在管项目质量提升。该行认为,物管行业在转型过程中,逐渐回归品质,质价相符、服务品质突出、能够提供优质增值服务的企业或将得到更好的支持与发展,未来盈利能力有望进一步改善。

REITs方面,债券市场利率中枢下行压力下,“资产荒”逻辑有望继续演绎,REITs作为高分红、中低风险的资产,在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下,有望持续提升配置性价比,当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线,持续关注扩容+分化逻辑,注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。

开源证券主要观点如下:

物管行业规模增速放缓,第三方拓展解局

根据中指研究院数据,截至2024年末,中国物管行业在管规模达314.1亿平,同比增长4%,2020-2024年复合增长率达4.9%,百强物企在管面积增速连续三年回落,合管比降至1.27。受物业费下调、亏损项目治理等影响,物企2024年普遍退出存在交付风险和低质低效的项目,聚焦高能级城市的优质产业和客户,同时百强物企第三方在管面积占比和非住业态占比均有所提升。

2021年以来,百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致,虽然收入保持稳健增长,但增速降至个位数,毛利率和净利率均呈下降趋势。18家样本物企中,11家2024年收入同比增长或减亏,业绩表现符合预期;2024年毛利率和净利率基本为近三年低值,管理费率基本为近三年较低,银行存款及现金总额同比下降1.4%,整体在手现金依然较充裕,派息比例依旧稳健,股息率维持较高水平。

物管行业2025年发展机遇

(1)好房子、好服务概念下,优质服务成为核心竞争力,受此影响物企陆续推出新产品、好服务抢占市场。(2)AI时代下,物企通过对项目硬件和管理软件进行升级改造,实现成本的解节约及管理效率的提升。(3)房屋养老金政策下,城市更新和老旧小区改造迎来机遇,物企通过布局新赛道有望改善低价项目的盈利空间。

REITs运行态势及发展趋势展望

2025年初至今,中国公募REITs市场呈现显著的结构性分化,抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压。数据显示,截至4月中旬,中证REITs全收益指数年内累计上涨8.5%,但细分板块差异明显。未来趋势上,短期内市场或继续受宏观波动影响,弱周期板块(如保障房、消费)若回调可能凸显配置价值,顺周期板块(如仓储、产业园)需关注内需修复与估值错杀机会;长期来看,政策支持的扩容方向(如养老、新型基建REITs)及利率下行背景下高分红资产的吸引力或推动市场结构性机会深化。

未来REITs市场将延续扩容与分化的双重趋势。在政策常态化发行和资产类型多元化的推动下,市场规模预计持续扩张,底层资产将进一步覆盖新基建、智慧城市、文旅等新兴领域,同时存量项目扩募提速(如华夏北京保障房REIT扩募案例)将强化市场流动性。

投资建议

物管方面,行业在管规模增速放缓,第三方项目竞争解局,新拓规模有所下降,头部物企陆续退出低质项目和业务后,物企整体在管项目质量提升,借助AI提升人效,管理成本有所压降,未来盈利能力有望进一步改善。该行认为,物管行业从规模扩张导向转成服务品质导向的过程中,逐渐回归品质,质价相符、服务品质突出、能够提供优质增值服务的企业或将得到更好的支持与发展。

推荐标的:(1)非住业务占比较高,对房地产依赖相对较小的综合类开发公司:华润万象生活绿城服务招商积余(001914.SZ)等;(2)关联地产公司销售拿地强势,市占率明显提升:滨江服务建发物业

风险提示:调控政策超预期变化、房地产销售复苏不及预期、第三方拓展竞争加剧、增值业务毛利率下行、项目长期分派率不及预期。

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