作者 宿泱韫/王淑艳

路透北京5月7日 - 在中国楼市增长动能减弱之际，中国监管层及时送上降准降息“大礼包”，并称将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度；中港股市房地产股久旱逢甘露，周三早盘应声齐扬。

分析人士认为，个人住房公积金贷款利率和政策利率两项合计调降35个基点，房贷利率下调将直接降低居民购房成本，利好需求侧，5月房地产市场有望继续修复，但仍应警惕外部环境变动下新房成交动力不足问题。

供给端方面，加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度、强化对高品质住房的资金供给等政策可以期待，对房企是否有实质性支撑值得关注。

“对房地产而言，降准、降息可以进一步提振市场信心。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一方面，针对房地产企业而言，随着市场资金的宽松，资金使用成本会降低；另一方面是居民买房的金融成本会降低。

他并称，从趋势来看，今后利率“2字头”或是主流。政策利好带来的心理层面的推动是非常重要的，当然，在市场分化背景下，依旧是一线和二线城市对政策反馈的灵敏程度更高。

“随着‘金三、银四’兑现，楼市消耗不少需求，如何让楼市后续交易平稳运行下去是面临的问题。”他说，中原地产跟踪的40城新房周度交易显示，新房成交动力仍显不足。

受政策礼包激励，恒生中国内地地产指数.HSMPI周三早盘一度攀升4%，但早市收盘涨幅收窄至仅0.6%，恒生地产分类指数.HSNP早盘则收扬1.7%；沪深300地产指数.CSI000952和上证地产指数.CSI000006最多分别涨3%和2.3%，早市收盘均升逾1%。

中国海外发展0688.HK、华润置地1109.HK、龙湖集团0960.HK、万科000002.SZ2202.HK、保利发展600048.SS早市收盘涨幅介于0.6-1.8%。

另一家房地产研究机构--克而瑞的数据显示，相较五一旅行数据而言，楼市表现则略显平淡，19个重点城市认购面积同比微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行情，二手房整体涨幅略好于新房。

华北地区一家中型券商的地产分析师称，国新办发布会有关地产的大政策较少，A股地产股高开低走符合预期。对比去年5月17日，当时中国官宣房地产“收储”，并下调首套房首付比至历史低点。

另一位房地产行业分析师则认为，降低公积金贷款利率有点意思，开会时点挺超预期的，“4月底政治局会议没出什么东西，所以大家觉得可能会比较慢，没想到节后就来了。”

**供求支持几何？**

中国央行行长潘功胜周三在国新办发布会上宣布降准降息，并降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中，五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元人民币，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。

此外，政策利率--公开市场七天期逆回购操作利率降息0.1个百分点后，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）随之同幅度下行。也就是说，本月五年期以上LPR将有望从3.6%降至3.5%。

据广开首席产业研究院资深研究员马泓测算，如以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款额度各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次利率降低后，累积30年月供减少6.76万元。

同策研究院研究总监宋红卫则认为，过去的公积金政策更多在支持刚需群体，而改善需求现在已经成为需求主力，也是政策支持的方向，“因此，公积金政策也需要进一步调整，尤其是针对二套及以上住房，以及首付比例方面，也要做出相应的调整。”

“新政策主要利好房地产需求侧。”经济学人智库(EIU)中国经济高级分析师徐天辰称，但目前供给侧缺乏进一步支撑，因此对拿地、开工没有实质性利好。

不过，国家金融监管总局局长李云泽在国新办发布会上表示，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法；指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给。

据其介绍，截至目前，房地产“白名单”贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较年初多增1.7万亿元左右。

“（这）表明各地金融机构正从住房金融供给端发力，支持房企存量信贷业务合理展期，在一定程度上满足房企和融资需求，”马泓说。

中指研究院政策研究总监陈文静则表示，本次也强调要“强化对高品质住房的资金供给”，4月的政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要强化资金支持，预计一方面将增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也有望逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

“本次政策利好落地叠加高品质项目入市，有望促进改善需求及置换需求更好地释放，预计5月房地产市场有望继续修复。”她说。（完）

（路透中文部徐凯文对本文亦有贡献）

(审校 张喜良)

((jenny.su@thomsonreuters.com; 86-10-56692102;))