在房地产行业深度调整的关键时刻，旭辉控股（00884）境外债务重组进程也迈入最终阶段。

智通财经APP了解到，旭辉控股近日宣布，根据香港特别行政区高等法院的指示，将于2025年6月3日召开债权人会议，以推进境外债务重组的最终落地。

自2022年11月启动境外债务重组以来，旭辉一直与债权人保持开放且建设性的沟通，并逐步获得了债权人的广泛支持。2024年9月，旭辉首次宣布其境外债务重组支持率已达31%，仅一个月后便飙升至78%，11月进一步提升至近90%。

今年3月，旭辉与境外债权人小组就重组支持协议（包括经修订条款书）的若干修订达成原则性一致，境外债务重组的成功落地已基本无悬念。

境外重组方案落地 债转股或是最优选项

智通财经APP了解到，旭辉控股境外重组方案包括9个选项，涵盖短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款及人民币计价长年期贷款等。

在旭辉的债务重组方案中，转股选项（2A/2B）无疑是其中最值得关注的部分。具体来看，选项2A为90%旧债规模转换为4年期零息强制可转债，期间持有人可随时无限额自愿转股；2B选项为60%旧债规模的上述4年期零息强制可转债，以及30%的新中期票据，票据年期为4.5年，票息为2.75%。选择选项2A或2B的债权人将按比例共享3500万美元头部现金，自重组生效日一年内分3期支付。

债转股对债权人而言是极具吸引力的选项，主要体现在以下几点：

1. 股票流动性与增值潜力：与有息债务相比，股票具有更高的流动性和增值潜力。债转股不仅优化了旭辉的资本结构，保留了股东价值，还为债权人提供了灵活的退出通道和未来的增值机会。

2. 债务结构优化：截至2024年底，旭辉的境外债务占总有息负债的比例约为55%，这个比例在行业内属于最高之一。重组后，债务结构将显著改善，为公司价值修复奠定基础。

3. 利益一致性：债权人通过债转股成为股东后，与公司的利益将高度一致。大股东和管理层也将更有信心为所有股东创造最大价值。

4. 全业态运营先发优势：旭辉全业态运营先发优势明显，提前十年构建物业/长租等多元业态协同体系，拥有成熟的团队和多个细分领域的领先地位。重组后，这些优势将为公司打开新的发展格局，创造更大的价值空间。

对企业而言，转股方案的削债部分也将直接增厚公司股本，优化资本结构，预计重组后，公司的净负债率将回归到健康水平，这将有力支撑公司在行业波动中维持稳定经营。

轻装上阵 迎来估值修复行情

值得注意的是，除了积极推进境外债务重组外，旭辉控股也在积极推进百亿公司债整体重组。据相关负责人介绍，当前的重组方案将综合考虑公司的现金流状况、资本结构以及资产组合，并参考境外重组模式和头部房企境内的成功案例，以确保境内外重组方案在整体上保持高度一致性。

从数据来看，旭辉目前境内外信用债占总债务的比例约为70%。在境外重组中，债转股是主流选项；而在境内重组中，以资抵债则是主要方式。按照目前行业样本，预计在完成境内外重组后，旭辉的信用债规模有机会压降超过50%，降低至300亿元以内。同时，存量债务的久期将延长至9-10年，利率也将调整至一个更为合理的、公司可承受的水平。

对旭辉而言，完成境内外重组后，净资产也将随着重组收益而大幅提升，负债水平降至合理区间，这也意味着旭辉将真正实现“轻装上阵”。

自去年以来，国家加速推出一系列“救市”举措，从供给侧和需求侧多维度发力，以稳定中国房地产行业的稳健发展。房地产板块的估值底部已多次得到确认。今年，政策支持力度持续加大，房地产板块有望迎来估值拐点。旭辉控股的PB值仅为0.15倍，估值处于较低水平。其估值修复预期，恰与行业周期转折形成共振。