本文来自微信公众号：新周刊 （ID：new-weekly），作者：刘车仔，编辑：陆一鸣，头图来自：视觉中国

世界上最火热的房地产市场在哪里？当全球多数国家的房价正进入低迷时期，位于阿联酋的迪拜房产市场却迎来了连续四五年的增长。

根据全球商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)最近的报告，2024年迪拜住宅价格平均上涨18%，到了2025年第一季度，这个数字达到了20%。不只房价高涨，房产交易量也在创新高，2025年第一季度，交易达到45474笔，交易量同比增长了22%。

迪拜房产市场的回温反弹，是多种因素的叠加影响。一方面，外部局势不稳定，地缘冲突前景不明朗，美国一系列关税政策也加剧全球通胀，在资本上提供安全港湾、在政治上选择中立的迪拜成了人们投资买房的绝佳目的地；另一方面，在2020年之后，迪拜一直采取宽松的政策，吸引了世界各地的人们到此长住，其中“黄金签证”政策更吸引了一大群高净值人群到此置业定居。

乐姐是这几年迪拜房价暴涨的幸运儿，几年前，因为陪女儿读书，她们一家在迪拜购入几套刚需房，却因此尝到了甜头。Crystal是一位长居迪拜的中介，她从2021年进入房产行业，见证了这几年房价的飙高，但在她眼里，市场波动无常，有人欢喜有人忧，普通人应该谨慎入场。

我和她们聊了聊，在迪拜，那些被房子改变的生活。

一、“中介是门槛最低的机会”

2021年，疫情期间，Crystal原本从事的旅游行业停摆，她就这样一脚踏入了房产行业。

对在迪拜寻找机会的人来说，通常会从门槛相对较低的中介做起，然而中介公司一般不提供底薪，也不给解决签证，外来务工者需要额外花钱去搞定自己的签证。

Crystal从事房产中介后开的第一单，租客是一位东南亚来的老板，要求租下整栋大别墅作为集体宿舍，后来，这个老板又给她介绍了好几单。她才知道，这群人是传说中做网络博彩的。

在当地，一种普遍的说法是，2020年左右从东南亚来了一批灰产大军。再往前追溯，2019年8月18日，柬埔寨政府总理洪森签发通告，停止批准和颁发在柬埔寨经营的各种“网络博彩”营业执照，导致网络博彩行业大量向外转移。

免签、不看征信和收入流水，一本护照即可随进随出的迪拜成为极具吸引力的“搞钱天堂”。随着热钱涌进，本来被疫情影响的各行业消费重新恢复活力，也直接推动了华人房地产圈的发展。

根据全球房地产公司TEKCE2024年的统计，中国人在迪拜的房地产投资数量已经进入了前十。印度投资者最多，英国、意大利、俄罗斯等都在前十。

在疫情前，房产中介往往捏紧手中的资源，害怕跟人合作，客户被人撬走。疫情时期，华人中介多了，人们开始慢慢形成合作的模式，一个房源由不同的中介一起做，谁抢先一步谁就关单（成交），模式则变得更加短平快。

另一方面，迪拜房地产的回温，也与阿联酋政府在2019年推出的“黄金签证”（Golden Visa）计划有关。人们只需要在阿布扎比投资超过200万迪拉姆（约400万人民币），就可以获得10年的黄金签证，这个签证每10年一续，意味着人们可以在本地享受相应的福利，这种利好政策一时间成为人们平常聊天的必备话题之一，综合因素下，迪拜的人口还在持续增长，这意味着房产需求大大超过供应。

根据迪拜统计中心的数据，截至去年年底，迪拜的人口在2024年增长了16.9万多人，达到382.5万人。预计到2030年，迪拜人口每年的增长率将达到3.6%。其中，华人人数的增长也很显著，2024年2月2日，中国驻迪拜总领事李旭航在阿联酋官方媒体《宣言报》发表署名文章，提到了近五年来，迪拜华侨华人总数从20多万增至约37万，各类中资企业出海中东，从6000多家增至8000多家。

而这也吸引了大规模的“炒房团”重新回到迪拜。Crystal说自己主要做的是公寓类型的二手房租售，赚钱比较少，胆子大的人一般做期房，而好的期房全靠“抢”。

当地一些大的房地产商比如Emaar，因为背靠皇室资产，是迪拜实力最强的开发商，每次开盘都会挤爆。由Emaar开发的云溪港，位于市中心，号称每个房子都能看到哈利法塔（迪拜的摩天大楼，为世界第一高楼），是迪拜最抢手的高级公寓品牌之一。

通常，人们会在开盘前3-5天的时间把消息发布出来，而有资源的中介掌握着更快的信息，“一个房源几千个中介在抢，网速再快也没用”。一般中介会提前联系好买家，拿到护照，开一个定金支票，才能拿到抢购的链接，等开盘那一刻马上在网上锁定。

也有一些开发商没有开放线上抢购，那就要到现场去排队。“比如明天早上开盘，今天晚上两三点钟就有人去排队了”。

Crystal说，“迪拜有钱人太多了，有钱的中介也多。”有的房地产开盘时场面很热闹，“但其实很多都是中介在开party，只是外人看不懂”。那些积累了许多资源的中介，可以在遇到低价的时候入场，等涨点钱就转手，有的房子还没交付，就已经能赚几十万人民币。

和国内不同的是，迪拜的房产购买政策有一定漏洞，在迪拜买期房，人们可以在房子还没交付的时候就转手，这催生了一大批“炒楼花”的人——人们把一栋楼里景观最好的房子都买断，但只需要付10%的首付，一栋楼包下来大概只需要120万元人民币，等涨价了再加价几十万元卖出去。

“炒楼花”的模式来源已久。2002年，迪拜酋长颁布了新的《房地产法》，允许外国人在指定区域买卖房产。根据人民网2009年的报道，2000年左右，温州商人开始涌入迪拜，采用联合买房的方式炒房，用更多的资金撬动更豪华的房子，然后以更高价格快速卖掉。但随着2008年经济危机的到来，楼市大跌，这些炒楼花的人全盘皆输。

历史总在轮回，如今，人们再次涌入。

二、有人欢喜有人愁

2022年到2023年，Crystal见证了身边一个中介朋友小Y快速卖掉了著名的云溪港楼盘的十几套房子，根据迪拜不动产投资官网，这里的房源平均价为325万迪拉姆（约人民币650万元）。

和Crystal一样，小Y也是因为疫情期间旅游业停滞，在2021年转行进入房地产行业。Crystal介绍称，以前很多女性独自来到迪拜的一大理由，是失恋或者婚姻关系出现问题。2012年左右，小Y就是因为离婚才来到了迪拜。当时迪拜的“龙城”里已经聚集了一批卖中国小商品的中国人，小Y刚来时也在那里做小玩具生意。

2003年，在意图打进中东市场的中国商人的推动下，迪拜酋长在今天迪拜南部15公里以外的沙漠上批了一块地皮，被称作“龙城”的国际贸易城开始形成，吸引了大量中国老板来此开启事业。根据《国际商报》，2003年开业前后，两千家中国企业进驻，经营数万种中国产品，每天客流量超过一万人，周末甚至达到几万人。当时的商铺大约只需要20万人民币一间，如今这些商铺已经涨价到了一两百万元。

2012年，Crystal的朋友小Y就这样在龙城小商品市场立足。过了几年，到了2015年，在迪拜房地产第二次腾飞的时候，随着华人的涌入，迪拜的华人旅游业开始爆发。小Y开始自己考驾照，做“车导”，开车带中国游客，自己做行程、订酒店门票。再到后来，她又果断转到房地产行业，如今已经单干，在迪拜大量置业，完成了财富积累。

Crystal说，这样的致富故事当然很多，但市场波动是无情的，她自己几年前在国际城买了一套小房子，就是房主亏了几万的价格卖出来的。她身边也从不缺残酷故事。有个她认识的年轻女孩，在迪拜工作，被朋友叫去吃饭实际上是劝说买房。10%的低价首付，让她头脑一热当场签约，买了一套价格400多万人民币、位于市中心的酒店式公寓期房。

买了之后，那个女孩才发现这个房子的物业费很贵。在迪拜，政府规定房地产开发必须有配套的活动空间、绿地健身设施等，于是房子的物业费经常为人所诟病，像这种公寓，物业费大概需要每年10~20迪拉姆每平方英尺（约等于100~200迪拉姆每平方米），算下来，一套一百平方米的公寓，一年大概要2万到4万元人民币的物业费。

此外，期房交易的风险还在于交房时间的变动，疫情期间，有的房子交房拖了四五年是常态。

Crystal说，这个女孩在买房后才发现，每个月一万多迪拉姆的月供和物业费让她无法承受，但是房子很长时间又卖不出去，她一度产生抑郁症状，好在她后来终于熬到了开发商交房，把房子租出去后，这才缓解了财务危机。

在迪拜，可观的租售比对想买房的人来说是一个巨大诱惑。这得益于迪拜常住人口的不断增长。根据迪拜统计中心的数据，迪拜的人口在2024年增长了16.9万多人，创下2018年以来最高增幅。这主要源于自然增长与大量的移民净流入。

这几年，国内一线城市的租售比在2%左右，以上海市中心为例，一套500万的房子，年租金可能在10万以内。Crystal说，在迪拜，市中心租售比低一点也达到了4%，而高一点的地方，租售比能有5%~6%。

而在经济观察报2024年的报道《我在迪拜卖房子》中，这一数字还能更高，根据其中受访的地产从业者的说法，“核心地区仍然能保持7%的租金回报率，非核心地区能达到8%或更高——非核心地区的房价增长没有核心地区那么快，但租金却在持续上涨。”

如果按照7%的租售比来看，一套价格500万元的公寓，年租金可达到35万元，这意味着十年出头就能收回成本。2023年12月，《南华早报》对国际房地产咨询公司莱坊的采访报道显示，由于需求旺盛、供应紧张，写字楼和住宅房地产市场2024年将出现价格上涨。迪拜房地产市场的最大推动力是住房短缺。人口在增长，但没有足够的库存来适应这种增长。预计到2029年底，开发商将建造30万套住房。

Crystal有一个客户，在国际城买了一套价格64万元的房子，由于这个地区外来打工人多，出租方便，租金已经达到每年7万元，相当于不到10年就能收回成本，这意味着他退休后可以拿到每月5000元的“退休金”。Crystal还有一个朋友，利用杠杆在房价低位时找全家亲戚借钱，接连买了4套房子，这人现在不到40岁，这意味着在他50岁左右，就可以收回成本还完房贷，提前退休了。

被期房套牢与靠房租养老是迪拜买房的一体两面，毕竟，无论何时何地，风险与收益总是相生相伴。

三、在迪拜陪读，还有意外收获？

乐姐是一位从北京搬到迪拜的陪读妈妈，因为大女儿的就学问题，2023年他们举家搬到了迪拜，这几年因为购置刚需房，她成了被动收获财产增值的幸运儿。

2019年，丈夫因工作需要，频繁到迪拜驻守，他们一家开始考虑离开北京搬到迪拜。

尽管当时女儿还在上四年级，但他们不得不未雨绸缪，考虑女儿未来的就学方向。他们夫妻俩，一个来自山东、一个来自河北，都没有北京户口，这意味着孩子上完初中，就得转学回老家，山东和河北都是高考大省，竞争激烈，他们压根没有考虑这条路。此外的选择，就是读国际高中或者出国。在小学阶段，女儿班里已经有不少非京籍的孩子提前去了国外上学。她开始萌生了把女儿送到迪拜去上学的想法。

2019年，她第一次带着女儿到迪拜考察，很快敲定了中国人比较喜欢的迪拜北伦敦中学，同时在北伦敦中学附近的首霸地产签下了一套二居室的“学区房”，为未来5年的陪读做准备。对手上捏着一些钱的中产来说，在迪拜租房极不划算。她算了一下，一套普通公寓，每年就需要约20万元到40万元人民币的租金。

当时，这套两居室的96平方米房子，价格299万元，等于2.8万/平方米左右，预计2021年交房。但等定完房子之后，疫情就来了，直到2021年，房子不能如期交付。2022年，乐姐发现自己又怀孕了，他们开始规划更大的房子。很快又在同一栋楼同一楼层买了一间一居室，他们听中介说，这房子是别人炒楼花转售的。

当时的房价已经比2021年涨了不少，72平方米的房子，价格达到295万元，为了付全款，他们家不得不向亲戚借了不少钱。

由于等不到北伦敦中学的学位，她们只好送女儿去了另一所国际学校。租金实在太贵了，夫妻俩盘算了一下，决定在这所学校附近第三次购房，买房的钱来自卖掉北京的一套房子以及割掉的股票，最终他们定下了一套二手别墅，售价人民币480万。

整个2023年期间，乐姐都是在极度紧张焦虑中度过的，刚到迪拜开销极大，她算了一下，第一年包括买车在内的花销，就高达90万元人民币。为此，她甚至一度去找大师算命。

直到2024年1月，最开始买的两套房子终于交房，并陆续租了出去。乐姐说，由于房子位置靠近北伦敦中学，这个学校是中国人特别青睐的，出租也极其抢手，一居室年租为21万元，二居室年租也有32万元。直到这时，她才终于尝到了甜头，过上梦想中的“包租婆”生活。

直到现在，她说，第一套二居室价格几乎翻了一倍，从不到300万元变成近600万元。最近，她把第二套一居室的房子卖出去的时候，也赚了45万，加上此前收了9个月的租金15万元，这套房子的收益为60万元左右。

目前第三套别墅房，不到两年，价格从480万元涨到了640万元。

总结自己买几套房的心路历程，她说自己家买房完全是刚需，但是却冥冥之中赶上了楼市上升的红利，抵消了国内房子降价的落差。

现在，她还在线上经营自己在国内的电商生意，她觉得现在的生活终于能喘口气，孩子的学位、大人的签证、一家住房都解决了。此外，她还分享了自己的生活育儿好助手——一位斯里兰卡保姆，每个月5000元人民币，但“什么都干，带小孩、做饭、打扫”，同时，乐姐也在慢慢适应迪拜的生活。

她说孩子也很喜欢这里的生活，没有什么学习压力，下课甚至不用做作业。她说，现在她就等两个孩子都上完学，到时候，她就会考虑回国。

四、在遍地富豪的迪拜，做一个普通人

前几年，Crystal也赶在房价低谷期买了一个一居室的小房子，价格六十几万元，位于外来人口很多的国际城，她说自己是风险厌恶型的人，“市场再差，小房型也有人来租，也不怕供不起”。

她也认识一个在当地做律师的朋友，目前已经入手了5个单间，他的投资选择很特别，只选单间，都位于国际城租金最便宜的地段。Crystal说，“这等于是一份安稳的投资，不到九年时间通过出租就回本了，接下来，他每年能有6%~7%的收入，比放在银行卡里划算”。

国外一项调查数据显示，2024年，迪拜拥有超7.25万名百万富翁和212名亿万富翁，这些人群对豪宅和优质房产的需求推高了核心地段（如朱美拉棕榈岛）的房价，部分区域房价较2014年翻了46倍。人们容易被这样的成功故事吸引，迪拜从不缺有钱人，但更为多数的仍是普通人。

如果没有拿到黄金签证，超过60岁的外来人就很难再续签证。来来往往的人们创造了黄金和财富，普通人老后便平淡地归乡。从数据上可以看到，这是一个大部分由年轻人组成的城市，阿联酋人口平均年龄为33岁，25岁以下的年轻人群约占总人口的25%左右，迪拜人口约占阿联酋全国人口的41.9%。

Crystal想着自己退休后，大概会回到国内生活，现在她正在努力赚养老的钱，计划是到时候把这个小房子租出去，相当于每个月有几千元的养老金。

聊天到最后，Crystal突然后悔说了这么多，“我应该给你讲一点更光明的、更有能量的（故事）”。她在迪拜生活已经有十几年，多年前，她也和其他闯荡的人们一样，怀着淘金梦来到这里。她说，“毕竟像我这样在迪拜活得很失败，但又活得很幸运的人真的太少了。”

我问她为什么。她说，“我不是一个成功的案例，我到现在都不知道怎么发财，但从个人角度来讲，我走过的每一步都算数”。

本内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场。未经允许不得转载，授权事宜请联系hezuo@huxiu.com如对本稿件有异议或投诉，请联系tougao@huxiu.com

End

想涨知识 关注虎嗅视频号！