观点网 恒泰租住REIT的上市，给热闹的保租房市场再添一把火。

最新消息显示，5月21日上午，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于上交所鸣锣上市，这是江苏首单租赁住房REIT，也是市场第八支保租房公募REIT。

9点30分，伴随着盘面数字的波动，不同的股票、基金迎来了各自的行情，而恒泰租住REIT也打响了上市的“第一场战役”。

如预料那般，该基金开盘便迅速飘红，迎来一字涨停，上涨幅度高达30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。

实际上，近几年，国内基础设施公募REITs二级市场表现亮眼，而保租房板块更是其中的“佼佼者”，备受资本市场青睐。

不过，公募REITs作为长线投资产品，喧嚣之下，市场更加关注的是恒泰租住REIT底层资产的潜质以及未来扩募的可能。

二级市场浅析

2025年以来，保租房公募REITs的发行节奏不断加快。5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市。

据悉，华泰苏州恒泰租赁住房REIT由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司担任基金管理人。作为江苏省首单租赁住房REITs项目，其底层资产是位于苏州工业园区的菁英公寓。

该项目发行规模为13.67亿元，在前不久的认购阶段同样获得了投资人的热捧。数据显示，恒泰租住REIT的网下认购倍数为216.91倍，配售比例仅0.46%，刷新历史纪录，而公众认购倍数为829.78倍，配售比例低至0.12%。

从上市的情况来看，恒泰租住REIT于开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限，收盘价格达到3.554元/份。

据商业客了解，今年3月31日上市的汇添富上海地产租赁住房REIT，在开盘首日同样触发了30%涨跌幅限制。

显然，保租房公募REITs一线飘红的上涨行情并非偶然。

一方面，近两年国家政策对保障性租赁住房的支持力度不断加大，这也为市场提供了广阔的空间；另一方面，保租房资产具备一定的抗周期属性和抗风险能力，受宏观经济和市场波动影响较小；第三方面，目前已上市的保租房公募REITs具有较高的现金分派率，在很大程度上吸引了投资者。

多重因素叠加之下，保租房公募REITs成为了当前资本市场的热门投资标的。

从2025年以来，公募REITs市场表现火爆，全市场公募REITs平均涨幅为17.02%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12%，其中消费、保租房领涨，保租房REITs累计涨幅均值超过15%。

数据来源：商业客整理

从收盘价绝对值来看，截至5月21日，中金厦门安居REIT以4.529元/份领先，华夏北京保障房REIT紧随其后，报价4.316元/份，国泰君安城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT同样跨越四字头，收盘价分别为4.253元/份、4.031元/份。

从涨跌幅的表现来看，年内各REITs均呈上涨趋势。其中，中金厦门安居REIT涨幅最大，达到24.71%，招商基金招商蛇口租赁住房REIT的涨幅为23.87%，赢得榜眼，华夏北京保障房REIT为探花，年内上涨21.92%。

如若拉长时间线来看，各基金的涨幅更为明显，中金厦门安居REIT较发行价上涨了74.19%，华夏北京保障房REIT则上涨了71.95%。

作为首单市场化机构运营的保租房REIT，华夏基金华润有巢REIT于5月21日收报3.474元/份，较发行价上涨43.74%。

底层资产拆解

“REITs的本质意义在于它是一个持续运营的资产主体，如果它是一锤子买卖，投资者就看不到更多的增长意义，更多的成长性”，此前，上海证券交易所债券业务中心常务副主任张小义如是提到。‘

换言之，公募REITs属于股债之间权益性的长期投资品种，而底层资产是否优质，扩募资产储备是否充足，均为投资者关注的重点。

从招募说明书来看，本次上市的恒泰租住REIT，其底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区——菁英公寓。

资料显示，该项目包括28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房、8个地下车库。其中，一期项目于2010年竣工并投入运营，二期项目于2012年竣工、2013年开始运营。

截至2024年12月末，上述基础设施项目的入池资产面积为28.24万平方米，可租赁面积为25.05万平方米。其中住宅部分可租赁面积为24.3万平方米，配套物业可租赁面积为7460.39平方米。

从出租率表现来看，2020年至2023年，底层资产的住宅出租率为91.10%、90.11%、90.97%及87.97%，呈现出一定的波动。

对此，该公司强调，2020-2023年出租率有所下降系菁英公寓运营满10年的内部修缮计划所致。

上述修缮于2024年10月初结束后，出租率有较明显的回升，2024年12月末的时点出租率为93.33%，逐步恢复至内部修缮前的租赁水平。

此外，截至2024年12月31日，菁英公寓项目各户型的平均租金为26.17元/月/平方米，配套物业（含文体中心）的平均租金为37.12元/月/平方米。

不过，值得注意的是，截至2024年末，基础设施项目住宅部分租赁合同主要集中到期时间为2025年，占比约92.85%，2026年到期的租约占比约7.09%，存在租户集中到期的风险。

“保租房的合作基本上是一年一签，租赁期限比较短”，有熟悉公募REITs的业内人士认为，菁英公寓背靠苏州工业园区，依托园区内的高新技术企业及人才，其出租表现在很大程度上得到了保障。

从未来扩募的角度看，恒泰住租REIT的原始权益人控股股东为恒泰集团，该公司未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，将进一步形成规模可观的租赁住房资产。目前已实现扩募优质储备项目共12个，合计建筑面积达117.34万平方米，将为华泰苏州恒泰租赁住房REIT未来发行上市后的后续扩募带来充足的可行性。

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