文章来源：华夏时报
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道日前，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称“苏州恒泰租赁住房REIT”，基金代码：508085）正式上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT。5月21日，该基金开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。
需要注意的是，公租房的租赁合同一年一签，且苏州恒泰租赁住房REIT的底层资产“菁英公寓”住宅部分租赁合同集中在2025年到期。
对于该项目是否存在租户集中到期、影响出租率的风险，以及苏州工业园区公租房管理有限公司（基础设施项目运营管理机构）后续的扩募储备规划，《华夏时报》记者根据招募说明书向苏州工业园区公租房管理有限公司相关负责人拨打了电话并发送采访提纲。该负责人回复称，“不方便就上述问题进行说明，但定期会发布相关公告。”
据ICCRA住房租赁产业研究院统计，2025年一季度，保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，但其中部分项目仍面临短期压力。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向记者表示，行业分化进一步验证“运营能力+区位价值”的双重护城河逻辑，“具备精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期”。
募集规模13.67亿元
据悉，苏州恒泰租赁住房REIT原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，原始权益人控股股东为苏州恒泰控股集团有限公司（下称“恒泰集团”，实控人为苏州工业园区管理委员会）；基金管理人和专项计划管理人为华泰证券资管。
该基金募集规模人民币13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格为2.734元/份，基金存续期限为48年。上市首日（5月21日），该产品开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。此前，在认购阶段，其网下认购倍数高达216.91倍，创历史新高，公众认购倍数也达到829.78倍。
5月23日，该基金收盘价为4.178元/份，相较于基准价2.734元/份涨幅达到52.82%。因此自5月26日上海证券交易所开市起停牌1小时、并于10：30起复牌。截至记者发稿，该基金报4.129元/份，小幅下滑1.17%。
根据招募说明书，苏州恒泰租赁住房REIT的底层资产为苏州工业园区最大的人才优租房社区“菁英公寓”，包括28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房、8个地下车库。截至2024年12月末，上述基础设施项目的入池资产面积为28.24万平米，可租赁面积为25.05万平米。截至2024年12月31日，菁英公寓项目各户型的平均租金为26.17元/月/平米，配套物业（含文体中心）的平均租金为37.12元/月/平米。
出租率方面，2020年—2023年，该底层资产的住宅出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%及87.97%。对此，苏州恒泰旗下公租房管理公司在招募说明书中解释说，2020—2023年出租率有所下降，系菁英公寓运营满10年的内部修缮计划所致。本次修缮于2024年10月初结束后，出租率逐步恢复至内部修缮前的租赁水平（2024年为93.33%）。
记者注意到，截至2024年末，基础设施项目住宅部分租赁合同主要集中到期时间为2025年，占比约92.85%，2026年到期的租约占比约7.09%，存在租户集中到期的风险。对此，招募说明书表示，虽然租约签订周期为1年期，但不影响租户续租；2022—2024年的续租率表现平稳，维持在53%左右。
未来扩募方面，据华泰证券披露的数据，恒泰集团租赁住房业务板块管理主体“恒泰租住”是目前苏州最大的租赁住房持有和运营主体，目前自持或运营租赁住房项目合计达16个，约155万平米。同时，恒泰集团未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元；目前已实现扩募优质储备项目共12个，合计建筑面积达117.34万平米。
5月23日下午，在2025观点住房租赁大会上，苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司、园区公租房管理有限公司资产管理部负责人胡斌表示，下一步，公司会将现有项目对照公募REITs的发行标准，做一些项目的扩募储备。同时，在第二轮公共设施更新方面练好内功，缩小对整个项目的运营产生的影响，包括客户体验等等。此外，公司将施行投管退模式，进行前期共同投入、共同建设以及退出，实现相对轻资产的运营模式。
未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元
公开资料显示，自2022年国内首只租赁住房REITs——华夏北京保障房中心租赁住房REIT上市以来，截至目前，共有8只上市租赁住房REITs。
可以看到，保租房公募REITs目前是资本市场的热门投资标的。例如，在恒泰住租REIT之前，今年3月底，全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日涨幅超30%，同样触及涨幅上限。
近日，上海易居房地产研究院院长丁祖昱指出，国内6家租赁住房REITs2025年第一季度财报显示，2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅达29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%。
“目前保租房REITs已成为资本市场中增长确定性较强的投资标的。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者分析称，板块的强劲表现得益于政策持续支持、抗周期属性及稳定分派率优势。例如，华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13%，吸引险资等长期资本加速布局。
克而瑞长租预计，公募REITs成为保租房主要融资路径，预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元。“随着保租房供给量持续增长，保租房REITs发行节奏加快，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。”丁祖昱认为。
不过，从上述6只租赁住房REITs交出的今年一季度财报数据来看，部分项目仍面临短期压力。据ICCRA住房租赁产业研究院统计，2025年一季度，保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%。其中，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%（同比微增0.5%），主要因为上海局部区域保租房供给增加引发竞争；城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4%。
“市场化属性更强的REIT产品往往租金和出租率波动很明显，高收益与高波动并存。”赵然指出。亦有行业人士认为，REITs的投资者应关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，需谨慎评估，避免盲目追高。例如，华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理表示，随着交易价格的大幅上涨，公募REITs产品可能存在价格波动、高额溢价、基础设施运营三大风险，投资者应理性看待，合理决策。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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