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文章来源：新华财经
新华财经上海6月11日电（记者 杨溢仁）近期，REITs市场热度不减，继亦庄产园REIT斩获265.76的报价倍数后，绿发商业REIT参与报价的份额为初始网下发售份额数量的249.72倍，热度可见一斑。
分析人士认为，短期内中国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）的打新收益率较高，机构投资者仍可积极参与其中。当然，不同底层资产REITs上市首日的表现不一，因此打新收益率会出现明显分化，各机构切忌盲目布局。
新品备受追捧
根据亦庄产园REIT披露的《发售公告》，参与网下询价的共有113家网下投资者管理的549个配售对象，参与报价的份额为初始网下发售份额数量的265.76倍；剔除无效报价后，有效报价投资者数量为110家，管理的配售对象数量为528个，有效拟认购份额数量总和为2204410万份，是网下初始发售份额的262.43倍。
绿发商业REIT披露的《发售公告》来看，参与网下询价的共有123家网下投资者管理的580个配售对象，参与报价的份额为初始网下发售份额数量的249.72倍；由于最终定价3.160元/份低于最低报价3.200元/份，所以123家网下投资者管理的580个配售对象所申报的2622030万份报价均为“有效报价”。
据记者了解，从上述两单产品的报价和定价的维度来看，有86.34%的配售对象就亦庄产园REIT采用了顶格报价的策略；有90.00%的配售对象就绿发商业REIT采用了顶格报价的策略，延续了此前苏州恒泰REIT和上海地产REIT等项目高顶格报价的态势，说明近期C-REITs市场持续火爆，各机构对于网下配售势在必得的心态仍在发酵。
尤以亦庄产园REIT为例，从参与本次网下配售的528个有效报价的配售对象来看（计数维度），“保险资金投资账户”的参与最为积极，占比达22.16%，其次为“基金公司或其资产管理子公司一对一专户产品”，占比为17.16%和“证券公司集合资产管理计划”，占比14.58%；再就拟认购数量维度分析，“保险资金投资账户”的占比最高，为38.35%，其次是“机构自营投资账户”，占比15.82%和“私募基金”，占比9.83%。
“今年以来C-REITs上涨幅度较大，主要因底层资产基本面没有明显变化且整体利率与年初相比调整较多所致。”兴业证券固定收益组首席分析师左大勇表示，“尽管目前行情演绎已较为火热，但是在低利率环境下，机构欠配情况仍较为明显，考虑到公募REITs兼具股性债性、分红率较高且稳定，因此其对于长期资本来说是，依旧是性价比较高的配置对象。”
记者也注意到，今年3月中旬以来，或是由于欠配压力导致存量公募REITs投资人惜售，同时债券收益率陷入震荡行情，使得固收“长债”策略失效，“固收+”投资的诉求激增，进一步催化了REITs的配置需求。
热度有望延续
展望三季度，C-REITs热度是否有望延续？
大部分受访机构给出了乐观的判断，“虽然REITs短期定价也会受到市场利率环境、交易情绪等影响，但是在长周期视角下，价格会逐步向基础资产经营效能收敛。”左大勇指出，“不仅如此，对于长期投资者来说，现金分红收益是REITs重要的收益来源，而C-REITs试点至今，大部分REITs的现金分红稳定且可持续，这在当前的低息环境中可谓十分‘亮眼’。”
据记者了解，C-REITs投资者可以通过首发认购、二级市场买卖以及扩募投资等方式参与REITs市场。而短期来看，目前打新的收益更高。
“在网下认购阶段，投资者可以询价确定的发行价格参与REITs份额认购，并且在产品上市之后卖出来获得一、二级市场套利收益，相比而言确定性较高。”一位保险机构投资人告诉记者，“自2021年6月第一批REITs上市，截至2025年4月2日，共有64单C-REITs产品上市，其中，上市当天就破发的只有4单，总计破发率仅为6%。另据我们测算，以2024年上市的29单REITs为例，若机构全都网下认购并打新卖出，那么扣除手续费（假设0.4%）总计收益为6.4%。再看到2025年，截至4月2日共上市REITs产品6单，若机构全都网下认购并打新卖出，那么扣除手续费（假设0.4%），总计收益高达15.4%。”
“展望未来，预计公募REITs一、二级市场同类型标的的估值价差仍存在，各机构积极参与公募REITs一级市场或仍是现阶段胜率较高的策略。”中信证券首席经济学家明明表示，“下半年一、二级市场价差带来的一级市场配置机会仍然值得关注。此外，新上市的数据中心REITs、能源REITs、厂房类型的产业园区REITs、现金流相对稳定且存在估值性价比的仓储物流REITs同样值得关注。”
把握交易机会
多位受访的投资机构负责人向记者表示，聚焦C-REITs布局，后续可重点关注新发行产品战略配售及网下打新投资机会，同时，各机构需关注二级市场价格变动情况，抓住被低估产品的交易机会。
REITs与其他大类资产一样，也可以在二级市场进行买卖以赚取价差收益或者是长期持有，对于那些未参与战略配售和打新的机构来说，在二级市场价格较低时买入，并于合适时机卖出同样可获取资本利得。
“C-REITs二级市场价格一方面受到其底层资产自身估值变动情况的影响，另一方面也受到市场因素影响，投资时可以通过估值定价来辅助判断后续涨幅空间大小。”左大勇称，“对于经营权类REITs来说，投资此类产品每年可获取经营回报，但到期价值为0，因此适合用IRR（内部收益率）法衡量其长期回报水平。产权类REITs到期后资产仍有残值，更接近于永续类资产，因此可以直接使用现金分派率作为其年度收益率来考量。值得一提的是，产权类REITs中的仓储物流和能源类底层资产的现金分派率较高，而特许经营权类REITs中的交通类IRR较高，分别为4.36%、12.42%和6.35%，各机构可重点关注。”
编辑：葛佳明
责任编辑：朱赫楠