来源：无冕财经

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01

说起阿里员工，大家有什么印象？

大概是一度踩中杭州互联网发展红利以及房地产发展红利的天选之子，直接在三四十岁的年纪完成了个人财富的累积，实现财务自由。

房子好几套，开个咖啡馆喝喝咖啡，坐看人世间浮沉，是许多阿里人的写照。

今天，给大家分享个不一样的案例——

一名阿里员工，在线求解套。

事情大致的意思是：这名阿里员工名下有一套余杭区的房子，现在愿意把这套房子免费送人，只要那个人愿意还月供。

杭州余杭区的房子，免费送。

听起来是不是非常有诱惑力？

这可是杭州的房子，还不是临安富阳之流，而是地地道道的余杭区，可比什么东莞、佛山的房子，惠州的海景房强得不止一星半点。

但是，看完下面的评论，你就不会再心动了——

你这房子现在价值130万，却让我还150万的房贷。

得！

还是那个熟悉的套路——买在高位，亏完首付，如今在线苦等接盘侠。

但是，先别着急。其中，还有故事可挖。

首先，余杭区哪里有这么便宜的房子？

一套86方的房子，当下的价值在130万，折合单价约为1.5万/㎡。

这样的单价，在余杭区的未来科技城板块很难找到房源。

那么，这套房子大概率在未来科技城往南的闲林、老余杭等板块。

或者，在未来科技城往北的瓶窑板块。

不论是老余杭、闲林，还是瓶窑，均属于未来科技城的下级板块，在余杭区只能排在第二梯队。

其次，闲林、老余杭、瓶窑等板块的二手次新房，尤其是近一两年交付流入二手市场的新房，单价大多在2万/㎡往上。

也就是说，这套房子大概率是一套房龄在5年以上的二手房。

最后，大家都知道的一个信息：这位阿里业主，正在替自家的房子寻得一个有缘人。

只要将这三条线索结合在一起，我们大致就可以拼凑出这么一个故事：

2021年前后，一位阿里员工踌躇满志地计划在房地产这个领域大干一场。于是，在未来科技城光芒万丈的发展前景下，他瞄准了未科的下级板块，笃定那是一片蓝海。

我敢肯定，当年有类似想法的阿里员工，一定不止上述一位。

而也正是这一位位阿里人，演绎出了余杭区房地产市场的兴衰史。

02

撑起余杭房价的阿里人。

遥想2021年，真的是阿里人在余杭区叱咤风云的一年。

那一年，阿里人抢遍了余杭的新房。

2021年初，位于余杭区未来科技城板块的万科天空之城开盘，共吸引了6000余组客户登记摇号，其中，接近1000名人才登记摇号，占了总摇号人数的六分之一。

什么是人才？

杭州认定的人才共分A、B、C、D、E五类。

最高级别的A类人才的认定标准为诺奖获得者，院士级别人物。最低级别的人才的认定标准为拥有副高专业技术职称，以及技术成果的人才。

这些人才在摇号新房时，都有一定的资源倾斜。

而在E类人才的占比中，曾有一份数据统计，阿里系人才占了E类人才的80%。

也就是说，每5个E类人才，4个都阿里人。

再进一步说，那1000名报名天空之城的人才，几乎都是阿里员工。

不止是天空之城，2021年8月，未科四个红盘一同开盘，吸引将近2000名人才摇号报名。

这些人才不仅在未来科技城抢房，还去了外溢板块。

比如，瓶窑。

一个名为溪上俪庭的楼盘，共计超100名人才参与摇号。

比如，人才们还外溢到了隔壁区的红盘紫璋台，登记报名人数将近700名。

那一年，阿里人推高了余杭的二手房价。

余杭区未来科技城板块的标杆二手房分别是东原印未来、中南樾府、阳光城未来悦，号称“未科三兄弟”。

2021年，未科三兄弟成交一度飙升至7万/㎡往上。

远一些，几公里以外的十年前交付的青枫墅园单价也高达5万/㎡。

再往下级板块走，闲林板块二手房成交均价约为3万/㎡，其中，板块内品质次新如翡翠城，成交单价达4万/㎡；

良渚，二手房成交均价亦接近3万/㎡。

那时候，有这么一个逻辑——

由于新房市场太过火热，均是几千人抢几百套房，所以很多购买力被挤到二手房市场，进一步助推了二手房价，而这些被挤到二手市场中的购买力，就属阿里人最财大气粗——

阿里人的购买力之强，是杭州公认的。

再和大家说个事儿吧。

那年，阿里在之江拿了块地，要建蚂蚁总部。

消息一落实，当地的房东连夜给自己房子涨了一百万。

这就是阿里人的影响力！

那一年，阿里人还拉涨了二手房的租金。

还记得前文提到的天空之城么？

没抢到天空之城的阿里员工们，选择了第二个方案：租在这个小区。

交付后的天空之城，年租赁成交量接近400套，占据了未科的榜首。它的租金甚至还能涨，小户型月租金6000元，大户型能达到9000-10000元。

还记得前文提到的紫璋台么？

随着云谷板块的阿里云总部大楼正式启用，将近有4万阿里员工北迁至云谷。

直接受益者就是离云谷最近的紫璋台。

2022年初，紫璋台刚交付，上百套房源便被一租而尽。

其中，96㎡的户型经历了从4000元/月涨至4600元/月，再涨至5000元/月的租金跳涨；139㎡的四房户型，租金更是在7000元/月往上。

03

潮水褪去，阿里员工们在裸泳。

2021年，余杭区因阿里而疯狂——

无数阿里人的带动下，使余杭成了杭州最难抢到新房的地带，使余杭成为了二手房涨得最凶的地带，使余杭区乃至余杭周边的租金都在上涨。

那么，2025年，当下的余杭市场又是怎样呢？

1.逐渐降温的新房市场。

核心区，如未来科技城、云城，整体中签率在30-40%，不算冷门，但与巅峰时期5%以内的中签率相比，相去甚远。

非核心区，如瓶窑，还有前些年剩下的新房没有卖完。

2.腰斩的二手房。

未科三兄弟成交价最低跌至4万/㎡左右。

闲林、老余杭、瓶窑，大量二手房单价不到2万/㎡。

3.难抵大势的租金下滑。

以天空之城为例，小户型租金在6000元/月以内，大户型降至8000元/月；

与此同时，二手平台目前超11万套房源在租，余杭区占了13.9%，仅次于萧山。

为何？

除了整体市场下行的影响之外，大概还有这么几个原因——

一、投资氛围过于浓厚。

由于新房摇号的红利、二手房涨价的预期，未来科技城在内的很多板块都不缺乏投资客。

比如，天空之城。

挂牌房源上百套，同时还有一些限售在租房源一两百套，一个楼盘投资客预估就有几百个。

比如，杭腾未来社区。

挂牌房源最高时，超过300套，挂牌率超10%。

同时，杭州挂牌量最高的几个小区都在余杭。

桃源小镇，近1000套挂牌房源；东海闲湖城，600多套挂牌房源；竹海水韵近600套；闲林山水，近500套……

大量的二手房挂牌，大量的投资客，注定余杭时不时就会出现击穿底线的“笋盘”，进一步拉低房价。

二、阿里昔日荣光不再。

在杭州，关于阿里的风波有两件事。

1.蚂蚁上市被暂停。

2020年和2021年，阿里先后在之江买了两块地，准备打造蚂蚁总部。

最终，随着上市被叫停，阿里就两块地申请了终止出让合同。

2.裁员事件。

阿里巴巴员工总数从2022年初的25.9万人锐减至2024年底的19.4万人，相当于每天有近60人离开。

两年来，有6万人另寻出路。

收入下滑、职业变动，都降低了阿里人对未来收入的预期，那么过去粗暴的买房路线自然就不再适用。

三、新房的背刺。

1.量的背刺。

虽然市场在下行，但余杭区的新房供应并不少。

据不完全统计，2024年余杭区新房供应套数约达19000套，占全杭州新房供应量的23%。

2025年，余杭区待交付的新房又超1.8万套。

越来越多的新房将涌入余杭区，冲击市场。

2.质的背刺。

为了将新房卖出，近些年来，新房越做越好。

建更华丽的大门，做会所泳池，提高装修标准，设计更好的户型……当代的新房已经完完全全将过去老房子甩在身后。

由此，杭州人也更愿意买新房。

正是这些因素，让余杭区原有的口碑两级反转，让原本的“宇宙中心”成为了许多人眼中所谓的“郊区”。

而身处其中的一名名阿里员工经历了从一场又一场全民抢房的狂欢，此刻又在努力找人接盘，他们大概已经明白：一个时代早已过去。

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▶本文转载自公众号“大碗Pro”（ID：gh_178ad0cf5bd9），原标题为《一个余杭区，套住了多少阿里员工…》原文发布于2025年6月18日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。

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