智通财经APP获悉，随着政策持续优化调整，近期房企债务重组持续释放积极信号，融创、碧桂园、旭辉、龙光、远洋等多家房企债务重组节奏明显加快，取得重要突破。

6月20日，深圳市龙光控股有限公司公布了境内债券及资产支持证券重组议案，为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供重组方案。

自今年3月重组议案公布以来，龙光与投资人保持密切沟通，认真听取市场反馈，并结合投资人诉求，全力以赴筹措资源。同时，结合市场情况及公司实际情况，以最大的诚意和务实的态度，对方案各选项均进行了全面优化调整，尽可能满足不同类型投资人的诉求，最终形成现有重组方案。

筹集现金和股票

龙光债券重组方案诚意十足

在当前异常艰难的经营环境下，龙光克服重重困难，进一步为投资人扩充偿债来源，提供更多偿付保障。

一方面，公司从境外筹集了宝贵的5亿现金资源和龙光集团(03380)股票资源，用于支持本次境内重组方案。公司计划增发5.3亿股股票，为境内投资人提供了至关重要的重组资源补充。

另一方面，此前展期中，龙光为境内债券提供了29项增信资产，此次按照开发阶段属性将该29项原增信资产分门别类，匹配资产属性和不同重组选项，将全部用于本次重组，最大限度盘活增信资产，满足全体投资人诉求。

公司核心团队在逆境中积极作为、勇于担当。自出现流动性问题以来，龙光始终尽全力 "保交房、稳经营"，积极推进各项工作，在过去三年间累计完成约14.3万套交付任务，为本次债券重组提供了坚实的基础和保障。

包括上述29项增信资产在内，龙光为本次境内债券重组筹集了现金、股票及资产等各类资源，这一系列努力背后，体现了龙光化解债务风险的坚定决心。

吸纳投资人建议

全面优化重组方案选项

在债券重组过程中，龙光认真倾听不同类型投资人的诉求。根据反馈来看，一方面投资人现金购回需求较为强烈，希望得到更充分的额度获配；另一方面，希望抵债资产权属清晰、完整；同时，对于部分体量较大又无法拆分的优质抵债资产，希望可以有更灵活的方式让中小投资人也可参与资产抵债选项。

对此，公司对重组方案各选项都进行了全面的优化与调整，也重点回应了投资人三项核心诉求：首先是增设购回选项超额需求的应对机制，龙光考虑将启动指定资产的出售，出售所得净资金再次按照18%的价格进行现金购回；其次是梳理出更清晰、更完整的资产用于以物抵债；最后是增设灵活模式，设立单一资产信托，便利中小投资人参与以物抵债。

第一个选项为全额转换特定资产。

龙光拟以“上海临港商业”的相关收益权设立信托。每100元标的债券剩余面值可以转换为价值100元的信托份额，无本金削减。信托设立后将首先支付获配标的债券面值0.5%金额的头部现金，信托存续期间按照0.15%/年产生信托收益，信托收益于信托到期时一次性支付。

有业内人士指出，全额转换特定资产是指将债券全额转换为有稳定现金流的长期经营性特定资产，龙光是行业中唯一一家在重组方案中提供“不减本金且有优质经营性实物资产做保障”选项的房企。这也是目前市场上唯一采用此类方式的案例。

一方面是不减债，无本金折让，投资人债券金额按照1：1比例，100%转换为特定资产信托份额，充分保障投资人的本金兑付；另一方面，底层资产为优质经营性实物商业资产，位置处于核心地段，为权益转换提供坚实支撑。

公开资料显示，上海临港商业是目前上海临港新区规模最大的商业中心，它的体量达到了14.4万平米，周边5-10km辐射50万人流，具有较高的商业价值。目前，蓝鲸世界的招商工作已进入尾声，进驻品牌超过200个，预计将在今年开业。通过将优质的长期资产信托化，投资人能够锁定长期经营性资产未来的稳定收益用于信托的偿付，保障程度可以得到充分提升。

第二个选项是资产抵债，包括以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。

在以物抵债模式下，龙光以指定范围内实物资产抵偿公开债券。相比原方案，龙光此次将抵债对价由100：25元大幅提升至100：35元，35元对价中包括1元的现金。

同时，增设单一资产信托，可申报34元信托份额+1元现金，以更灵活的方式让中小投资人也可参与资产抵债选项。

在集合资产信托模式下，龙光以指定范围内资产相关收益权设立信托，抵债对价则由此前的100：30元提升至100：35元。除1.5%的信托金额作为头部现金外，还增设第1年末、第2年末的1%刚性兑付安排，使得信托选项的前期现金流更有保障，回收时间更快。

分析人士认为，相比同业方案，该选项值得特别关注的是，一方面，在龙光资产抵债选项设计中，以物抵债和单一资产信托模式设有1元现金，集合资产信托增设前两年刚性还款,所有模式均有头部现金安排，这是其他同业方案所不具备的，体现了公司对投资人即时可兑现的考量。

也就是说，在此选项的任何一种模式下，龙光的投资人都能获得现金即时偿付安排，这也是投资人最为关注的一点，对比同业资产抵债只有未来收益的做法，更增加了偿付确定性。

另一方面，龙光资产抵债选项下“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人所有。同时，龙光将3项以物抵债资产梳理为产权属清晰、完整的资产，使得更多投资人可以参与以物抵债选项。这些抵债资产项目类型丰富，包括省会城市核心地段写字楼、酒店、住宅、地块等，区位及整体资产质量优质，具备较高价值。

第三个选项是现金购回，相较于原方案，购回价格由15%大幅上调至18%。

增设资产出售变现机制：若现金购回需求超过选项上限，龙光将启动指定资产的资产出售，出售所得净资金再次按18%的价格进行现金购回。投资人有机会按优于二级市场债券价格实现现金退出。

在房企债务重组中，现金购回选项因能满足投资人快速退出需求而成为热门选择，但因设有额度上限，导致很多投资人无法足额选到现金选项。

为更好满足投资人需求，龙光创新性地在现金购回选项中增设了”资产出售变现机制”，如果投资人有超额需求，公司考虑通过多轮出售，所得现金继续补充现金购回需求，可能超过既定选项现金额度的上限。此举有助于以更灵活的方式最大程度满足投资人对该选项的需求，最大化的增加该选项获配份额。

分析人士认为，购回选项的优化将会获得市场欢迎，也反映出龙光积极主动响应投资人诉求的诚意。此选项可实现最快退出，重组方案通过后将首先进行现金购回安排，回收时间最短。

第四个选项为债转股，龙光拟定向增发5.3亿股股票。

转股价格6港元/股，龙光对在2年末还未卖出股票的投资人一项附加权利，若届时60个交易日平均股价低于1.08港元，则公司再额外增发20%股份（补充增发股票数量为第2年末持有未出售的定增股票数量的20%）。

结合公司当前股价看回收率，龙光的回收率处于市场中上游水平，股票选项具有较高增长价值，同时设置股票追加机制，这是行业里的创新举措。分析人士认为，此举极具创新和诚意，反映出公司对股价回升的信心，当前龙光股价处于估值低位，后续伴随重组落地及市场信心恢复，未来股价回升可期。龙光集团属港股通标的，股票流动性较好，投资人选择该选项有机会提升潜在回收率及缩短回收周期。

第五个选项是全额留债。新方案将展期期限从9.5年缩短至8年，展期时限在目前同业中最短。

另外，龙光此次还增设了现金提前偿付安排，对通过的债券且同意重组议案的投资人提前偿付0.2%本金，鼓励投资人积极参与重组方案。

充分满足不同投资人需求

新方案突出多元化、自愿性和公平性

相较于原方案，龙光经调整优化后的债券重组方案充分考虑不同类型投资人的诉求，更加突出了多元化、自愿性和公平性原则，全力以赴筹措资源，为重组提供更多资源支持。

一是多元化原则，方案设置了特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及留债等五大选项，每个选项各具特点和优势。二是自愿性原则，完全尊重投资人意愿，重组通过后投资人可自主选择参与各选项，可以参与一项或多项，不强制绑定投资人。选项机制以瀑布式进行，给予投资人多重机会参与选择，若未能全额获配某一选项，投资人仍可以继续参与下一个选项的选择；三是公平公开原则，每个选项各有侧重，5个选项之间力求在时间与收益上进行平衡，投资人可根据自身偏好各取所需；29项增信资产闭环管理，资产出售、资产抵债或经营所得资金全部用于债券重组。

中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，龙光调整优化债券重组方案，呈现出诸多亮点和创新，值得行业学习借鉴。

柏文喜表示，龙光提高现金回购价格，使投资人能获得更高现金偿付，加速资金回收，且通过资产出售进行多轮现金购回，相比其他企业较低的现金可偿付额度，龙光方案更具吸引力；公司大幅提高资产抵债兑换比例，投资人能以同等债权换取更高价值的实物资产或信托份额，相较于行业常见的低比例或低质量资产抵债方案，龙光展现出更大诚意；方案结合股价表现设立股票额外增发机制，在业内较为罕见，为投资人创造了潜在增值空间，能够增强投资人对公司的长期信心。

尤其是，龙光从境外筹集现金及股票，能够有效增强偿债保障能力，不仅展现出企业在化解债务上的积极态度和诚意，更以真金白银的偿付安排提振了投资人的信心，这对稳定投资人情绪和推动债务重组顺利进行至关重要。

在柏文喜看来，企业根据自身情况和投资人需求，灵活调整方案，力求找到一个既能保障投资人利益，又能实现企业可持续经营的平衡点，有助于企业在债务重组过程中取得更好的效果，也为其他重组企业提供了可借鉴的经验。

房地产行业债务化解在陆续传来积极信号，龙光在不到3个月时间再次优化债券重组方案，体现了企业的积极行动和快速响应。

一位机构人士认为，龙光的方案优化一方面让市场看到其处理债务的诚意，另一方面也展现了龙光处理债务的充分能力。

目前，龙光与投资人就调整优化后的重组方案沟通进展顺利，获得较为积极的市场反响。