智通财经APP获悉，7月4日，中指研究院发布《2025中国商业地产发展白皮书》。2025年1-5月，商办用房投资、新开工、销售同比均继续下降。具体来看，全国商办用房开发投资额合计为3985亿元，同比下降10.9%，降幅较2024年全年收窄1.2个百分点。新开工面积合计为2049万平方米，同比下降24.9%，降幅较2024年全年扩大0.3个百分点。销售面积合计为2860万平方米，同比下降6.4%，降幅较2024年全年收窄1.2个百分点。

01 增量市场：商办用房供应及销售仍回落，新开业零售商业项目有所减少

1.商办新房市场：1-5月全国商办用房新开工面积同比下降24.9%，销售面积同比下降6.4%

1）商业营业用房：市场供需两端仍偏弱，2025年1-5月开发投资额同比下降7.6%，新开工面积同比下降25.2%，销售面积同比下降6.0%

图：2015-2025年1-5月全国商业营业用房新开工及销售面积走势

数据来源：中指数据CREIS

商业营业用房开工降幅仍较大。从投资开工来看，2025年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为2573亿元，同比下降7.6%，降幅较2024年末收窄6.3个百分点。新开工面积为1434万平方米，同比下降25.2%，降幅较2024年末扩大1.9个百分点。从销售来看，1-5月，全国商业营业用房销售面积为2050万平方米，同比下降6.0%，降幅较2024年末扩大0.1个百分点。

2）办公楼：企业投资开工意愿较低，2025年1-5月开发投资额同比下降16.3%，新开工面积同比下降24.1%，销售面积同比下降7.4%

图：2015-2025年1-5月全国办公楼新开工及销售面积走势

数据来源：中指数据CREIS

办公楼投资销售降幅明显收窄，但开工降幅同样较大。从投资开工来看，2025年1-5月，全国办公楼开发投资额为1412亿元，同比下降16.3%，降幅较2024年末扩大7.3个百分点。新开工面积为615万平方米，同比下降24.1%，降幅较2024年末收窄3.6个百分点。从销售来看，2025年1-5月全国办公楼销售面积为810万平方米，同比下降7.4%，降幅较2024年末收窄4.1个百分点。

2.商办土地市场：上半年300城纯商办用地成交规划建面约8570万平方米，同比降幅近两成

今年以来，300城商办用地推出及成交面积均有所下滑。2025上半年，全国300城纯商办用地推出面积约1亿平方米，同比下降24.6%；成交面积约8570万平方米，同比下降17.1%。

图：2016年上半年-2025年上半年全国300城纯商办用地推出及成交面积走势

注：2025年起，中指数据扩大300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径数据。

数据来源：中指数据CREIS

分城市等级来看，各线城市商办用地成交均有所下滑。2025年上半年，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为163万平方米、159万平方米，同比分别增长7.3%、下降4.4%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为2607万平方米、2204万平方米，同比分别下降2.1%、10%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为7253万平方米、6208万平方米，同比分别下降30.8%、19.6%。

3.新开商业项目：1-5月零售商业项目开业规模下滑，二线城市开业数量同比下降三成

根据中指监测数据，2025年1-5月共新开业3万方以上零售商业项目89个，总建筑面积约700万平方米，与2024年同期相比，新开业项目数量减少9个，总建筑面积下降17%，新开业项目平均建筑面积较2024年同期下降约8%。

从项目类型来看，2025年开业的部分大体量商业综合体呈现业态多元、跨界融合的特征。近几年，消费者的部分日常购物需求被电商平台分流，对实体商业的需求逐渐转向体验式、沉浸式消费，更加注重“精神需求”的满足，推动实体商业与在地文化、主题场景、自然生态等相结合，丰富消费体验。

在城市布局方面，多数企业围绕重点区域聚焦深耕（如长三角、粤港澳大湾区），强化高能级城市布局，同时在保证基本盘稳健的情况下，适度选择优质三四线城市进行拓展。2025年1-5月，一线城市新开业3万方以上零售商业项目数量为17个（约170万平方米），较上年同期增加2个。二线城市新开业零售商业项目数量为29个（约200万平方米），较上年同期减少14个。三四线城市新开业零售商业项目数量为43个（约330万平方米），较上年同期增加3个。从各线城市新开业项目数量占比变化来看，2025年1-5月，三四线城市新开业项目占比约48%，较2024年全年提高10个百分点。

02 存量市场：上半年租金跌幅收窄，但商办租赁需求仍偏弱，头部企业强化运营能力稳定出租率

1.商业项目分布：五大城市群3万方以上零售商业项目占全国比重约六成

根据中指监测数据，截至2025年5月，全国3万方以上已开业零售商业项目总数超6700个，总建筑面积约5.9亿平方米。从零售商业项目分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业零售商业项目数量超4000个，总建筑面积约3.5亿平方米，占全国零售商业项目存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多零售商业项目，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

2.商办租赁市场：上半年百大购物中心租金下跌0.12%，重点城市写字楼租金下跌1.06%

1）商铺租赁市场：消费市场稳步恢复，上半年重点商业街、商圈（购物中心）租金跌幅收窄

为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。

图：2018-2025年全国重点城市主要商业街、重点商圈(购物中心)平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025上半年，消费品“以旧换新”政策有效提振消费市场，带动部分品牌加快线下布局，但部分零售及餐饮品牌受成本压力和市场调整影响，商铺租赁需求仍有所收缩，导致重点城市商铺租赁需求整体偏弱，租金水平仍下行。

根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2025上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.16元/平方米/天，环比下跌0.35%，跌幅较2024下半年收窄0.16个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.05元/平方米/天，环比下跌0.12%，跌幅较2024下半年收窄0.19个百分点。

下半年，国家预计将在扩内需、提振消费、居民增收等方面出台更多政策，深挖潜力提振消费，预计消费市场将延续当前稳健恢复态势，重点城市商铺租赁需求有望保持释放，但不同项目间经营情况或延续分化态势，核心商圈商铺租金有望保持平稳。

2）写字楼：市场整体仍偏弱，上半年重点城市主要商圈租金累计下跌1.06%

图：2019-2025年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

2025上半年，重点城市写字楼市场租赁需求仍偏弱，多以续租、搬迁为主，多数业主仍延续“以价换量”策略，写字楼租金延续调整态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.57元/平方米/天，环比下跌0.34%，跌幅较一季度收窄0.39个百分点；上半年累计下跌1.06%。

图：2025年一季度代表城市写字楼租赁成交案例租户行业占比

数据来源：中指数据CREIS

2025年一季度，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例85笔，其中金融业、TMT行业、商务服务业租赁需求相对较多，租赁案例合计占比超六成。具体来看，金融业监测到26宗案例，占比31%；TMT行业、商务服务业监测案例在10-20宗之间，占比分别为19%、13%；此外，教育、批零住餐相关企业各监测到6宗案例，占比均在7%左右；其他行业监测案例共计20宗，合计占比24%。

下半年，随着中美经贸谈判取得阶段性进展，外部环境不确定性有所缓解，但经济回升向好的基础尚需进一步巩固，预计我国将实施更加积极有为的宏观政策，持续加大逆周期调节力度，加快推进“两重”建设与“两新”工作，保障宏观经济平稳运行。在此背景下，高技术制造、信息服务、商务服务等行业的租赁需求有望回暖，外向型企业经营预期出现改善迹象，但整体办公租赁需求仍待恢复，预计短期内重点城市写字楼租金仍有压力。

3.商办大宗交易：市场保持一定活跃度，50亿元以上大额交易金额占比超七成

2025上半年，我国大宗交易市场保持一定活跃度，交易宗数与去年同期基本持平，但在多笔大额交易拉动下，整体交易金额实现显著增长。

从交易宗数来看，2025年1-5月，中指数据共监测到大宗交易83宗，较上年同期少1宗，市场整体仍保持一定活跃度。其中涉及一线城市的交易宗数为37宗，上海交易最为集中，为20宗，北京、深圳、广州均在10宗以内；涉及二线城市的交易宗数为43宗，其中苏州交易宗数最多，为6宗，重庆、福州、天津各3宗，厦门、成都等19个城市交易宗数在3宗以内；涉及三四线城市的交易宗数为45宗，发生交易的城市包括金华、佛山、东莞、泉州等三十余个城市，其中金华交易宗数最多，为5宗。

以披露交易金额的交易计算，2025年1-5月，中指数据共监测到大宗交易933亿元。受太盟投资联合体500亿元收购48家万达广场、中邮保险108亿元收购上海博华广场等大金额交易影响，交易金额同比增长85%。其中一线城市交易金额为355亿元，上海交易金额近200亿元，深圳、北京、广州合计约160亿元。二线城市交易金额为315亿元，其中厦门、成都、南宁交易金额相对较大，在30亿元以上，苏州、武汉在20-30亿元之间。三四线城市交易金额为263亿元，其中东莞、佛山、金华交易金额在20亿元以上。

图：2025年1-5月各物业类型大宗交易金额占比

数据来源：中指数据CREIS

分物业类型来看，优质零售商业及办公物业仍最受青睐。从交易宗数来看，2025年1-5月，以商业地产（商业、办公楼、酒店、综合体）为标的的交易宗数共51宗，占比61%。以披露金额的交易计算，零售商业交易金额相对较高，为555亿元，占比60%，办公楼交易金额为235亿元，占比25%，综合体、酒店交易金额合计约30亿元，合计占比3%，工业类标的、租赁住房及产业园区交易金额合计约112亿元，合计占比12%。

从买家特征来看，内资买家继续主导市场，机构投资者交易金额较大。2025年1-5月，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约89%；分行业来看，机构投资者（险资、基金信托、资管公司等）、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比超五成；以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比约八成。从卖家特征来看，房企依旧是大宗交易市场主要卖家，内资房地产相关企业交易宗数占比约四成，交易金额占比约七成。

4.企业经营情况：头部企业通过招商调改、业态创新做优存量，在营商业项目出租率保持平稳

2025年以来，我国商业地产市场供需两端仍偏弱，行业发展面临一定压力，但扩内需背景下，以旧换新政策加力、消费场景创新扩容为商业地产创造了结构性机遇。在此背景下，优秀商业地产企业顺应新的消费和服务趋势，持续强化项目运营水平，借消费市场恢复契机修复业绩，实现稳健发展。

项目经营策略方面，头部企业普遍将提高项目经营绩效、提升资产价值作为运营的核心目标，通过打造标杆、招商调改、空间与业态创新等方式增强消费体验、提升项目核心竞争力。同时，数字化转型依旧是头部企业持续发力的方向。目前，头部企业数字化平台建设主要聚焦于以下几方面：企业管理方面整合现有管理系统，搭建协同作业的数字化平台，提升运营效率；客户服务方面通过构建智能服务平台、优化会员体系及在线营销场景，实现消费者需求精准触达，增强消费粘性；此外，头部企业强化数据资产的应用，建立数据中台整合多端数据，支撑精细化运营与科学决策。

图：2024年代表企业在营零售商业项目平均出租率

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

通过这些运营策略，头部企业在营商场出租率整体保持稳定，客流量、营业额整体亦维持在较高水平，部分头部企业商场营业额同店同比实现较快增长。2024年，代表企业在营商场平均出租率均在90%以上，平均值为95.2%，较上年增长0.3个百分点，基本保持平稳。营业额、客流量方面，2024年，华润万象生活旗下在营商场零售额约2150亿元，同店同比增速为4.6%，带动业主端实现租金收入262亿元；龙湖集团旗下在营商场营业额约735亿元，同比增长16%，商场全年平均日客流约328万人次；中海商业旗下购物中心销售额整体同比增长30.2%，同店同比增长8%，客流量整体同比增长24.4%，同店同比增长10%；星盛商业在营商场累计同店销售额增长8.8%，累计同店客流增长8.1%。

值得注意的是，当前写字楼市场需求偏弱，租金承压，对比零售商业板块的稳定表现，房企写字楼板块的经营业绩则相对偏弱。对比中海商业、招商蛇口、华润万象生活3家头部企业，购物中心业务收入同比增速均超20%，但写字楼业务收入增速均在8%以内。项目出租率方面，3家企业在营商场平均出租率均维持在90%以上，但写字楼出租率则降至80%左右。

面对严峻的市场形势，头部企业聚焦服务提质和打造产业生态，实现稳续拓新。如华润万象生活深化“租赁+运营+物业”一体化能力，聚焦招商提效、服务品质提升、硬件维护能力建强，进一步提升品牌影响力。招商蛇口持续强化产业聚能，重点关注战新产业，通过“空间－产业”生态圈汇聚企业与高精尖人才，共创企业与员工的“美好商务社区”。金融街控股根据市场变化积极调整租赁策略，提高服务标准，稳定现有租户的同时积极挖掘潜在客户。陆家嘴通过产业聚集，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和专业化租赁运营队伍打造，提升资产管理能级和效率。

COOC中海商务隶属于中海商业，是中国内地规模领先的国际化商办资产综合发展及运营商，旗下拥有甲级写字楼及OFFICEZIP自由办公项目共69个（含轻资产项目10个），布局于北京、上海、深圳、成都、伦敦、香港等全球近30个经济活跃城市。凭借“全域商办资产管理品牌旗舰”的定位与品牌影响力，中海商务构建起以甲级办公产品为载体、涵盖上下游资管、金融服务的商务生态链，打造面向未来的优势产业集核，依托“楼宇经济”助力城市高质量发展。

写字楼标杆项目在交通区位、功能业态、服务体系、产业生态等方面具备优势，吸引知名企业入驻，打造楼宇经济，助力区域经济发展。上海中海中心为百万方综合体“真如境”的商务办公部分，2024年累计租赁成交面积超7万平方米。上海中海中心凭借地标能级对区域产业集聚与升级起到了积极的推动作用，助力“红旗村”由“空间更新”迈向“产业重生”。目前，上海中海中心已引入罗尔斯·罗伊斯、京东等世界500强企业，以及艾尔维、德赛西威、开滋集团、安田物流等优质企业，构建多元化的产业集聚生态圈。

5.企业融资表现：融资渠道多元化，助力企业打通“融投管退”链路

1）CMBS/CMBN、类REITs产品发行量处近年低位，经营性物业贷款有效补充融资渠道

2025年1-5月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共31支，较上年同期增加4支；发行规模共计382亿元，同比小幅增长3.8%；平均单只产品发行规模同比下降9.6%。分产品类型来看，CMBS/CMBN发行规模为318亿元，同比增长9.2%；类REITs发行规模为64亿元，同比下降16.9%。

图：2024、2025年1-5月房地产相关企业CMBS/CMBN、类REITs产品发行规模

（按底层资产物业类型划分）

注：混合类指底层资产包含多项目、多业态的产品。

数据来源：CNABS、中指研究院综合整理

以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店类）为底层资产的产品发行金额为264亿元，占比69%。其中以办公物业为底层资产的产品占比35%，较上年同期提升5个百分点；以消费基础设施、综合体、酒店为底层资产的产品占比34%，较上年同期下降12%；底层资产为混合资产的产品占比20%，较上年提升11个百分点；底层资产为产业园、租赁住房、物流仓储及其他物业类型的产品占比11%，较上年下降5个百分点。

此外，相关政策支持规范经营、发展前景良好的房地产开发企业将经营性物业贷款用于偿还存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券，有效地缓解了企业资金压力。

2）9支消费REITs挂牌上市，总发行金额超220亿元，底层资产经营稳健

2025年，中央出台多项政策支持公募REITs发展。1月3日，国新办新闻发布会上，国家发改委副主任赵辰昕表示，2025年将筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容；1月13日召开的中国证监会召开2025年系统工作会议提出要提高产业债融资比重，加快REITs市场建设。3月16日，中办、国办发布的《提振消费专项行动方案》中提出要强化投资对消费的支撑作用。支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

市场方面，2024年以来，公募REITs常态化发行，截至2025年6月27日，共有68支产品上市，总发行规模超1800亿元，其中消费基础设施公募REITs产品共9支，总发行规模超220亿元，底层资产日益丰富，除购物中心外，还涵盖奥特莱斯、社区商业、农产品交易中心等多种类型。

截至6月27日，2025年共有4支消费REITs产品申报，其中中金中国绿发商业REIT于6月27日上市，中金唯品会奥特莱斯REIT和首支外资发行的消费C-REIT华夏凯德商业资产REIT状态为“已反馈”，华夏中海商业资产REIT状态为“已受理”。未来或将有更多民营企业和外资企业参与公募REITs发行。此外，今年3月，华夏华润商业REIT宣布拟申请扩募并新购入基础设施项目，标志着消费REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段。

消费基础设施公募REITs底层资产经营稳健。根据各产品2025年一季报数据，7支零售商业消费REITs产品的底层资产出租率均在95%以上，其中长沙览秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城、成都大悦城一季度出租率均在98%以上，接近满租。华威农贸市场一季度出租率87.7%，较2024年预计整体加权平均出租率提高0.7个百分点。

整体来看，消费REITs常态化发行增加了企业的资产退出方式，进一步推动了企业加快向轻资产模式转型，打通“融投管退”链路。受益于我国消费市场的空间和韧性，消费REITs底层资产运营稳健，呈现出较强的抗周期性，或将受到市场更多关注。因此，未来或将有更多企业充分把握不动产金融带来的发展机遇，积极探索、尝试包括私募基金、Pre-REITs，公募REITs等在内的多层次不动产金融产品，盘活存量资产的同时带动增量投资。

03 趋势展望：社区商业、文旅商业成为服务消费升级重要载体，为实体商业拓展增长空间

1.社区商业打通“最后一公里”消费圈，推动生活服务消费提质

政策支持“一刻钟便民生活圈”建设，社区商业存在发展机遇。近年来，中央多次在相关政策中提到“推进城市一刻钟便民生活圈建设”“推动养老、育幼、家政等服务扩容提质”“培育社区消费新场景”等内容，社区商业作为“一刻钟便民生活圈”建设的空间载体，在保障和改善民生、恢复和扩大消费等方面的作用将日益凸显。据商务部统计数据，自2021年开展城市一刻钟便民生活圈建设至2025年6月，我国已建成便民生活圈5510个，服务居民1.25亿人，内容包含早餐铺、便利店、小修小补、菜市场、“一老一小”服务等。

表：近几年支持社区商业发展的相关政策（部分）

资料来源：中指研究院综合整理

“最后一公里”消费占比较高，社区商业具备发展潜力。2023年3月，在国新办举行“权威部门话开局”主题新闻发布会上，商务部部长王文涛表示“有研究显示，城市居民一半以上的日常消费支出，都集中在社区周边1公里范围内。”这说明社区便民消费需求较多，社区商业存在发展潜力。同时，近年来新零售、社区O2O等社区电商模式兴起并广泛应用，为社区商业带来新的增长点和发展机遇。此外，我国城镇化发展和人口结构变化也为社区商业提供了发展空间。2024年，我国城镇常住人口达9.4亿人，常住人口城镇化率达67%，仍有提升空间，新增城镇人口将带来更多社区消费需求。

值得注意的是，尽管我国社区商业发展速度较快，发展潜力较大，但从现状来看，仍存在社区商业数量不足、功能单一等问题。数量方面，目前我国实体商业存在布局不均衡的问题，部分区域零售商业项目供应过剩，空置承压，但社区商业供给不足。部分发展较早的城市，中心城区存在较多缺乏社区服务配套设施的老旧小区；新建社区虽然规划了充足的社区商业网点，但部分开发商欠缺运营经验，导致社区商业招商难、空置高，居民消费不便利的问题仍较为突出。功能方面，部分社区商业的业态集中在零售、餐饮等传统业态，但基本生活服务、公共服务、休闲及文体娱乐等多元化服务功能则相对欠缺，业态不齐全、配比欠缺均衡性，无法一站式满足居民日常生活消费及服务需求。

未来，社区商业将向品质化、智慧化、适老化等方向演化，重构“最后一公里”生活圈。品质化方面，社区商业提质的关键重点在丰富消费业态，项目运营方需做好项目定位、提升招商和运营质量，吸引品牌入驻；同时，政策端也需要鼓励品牌下沉社区，丰富完善社区商业业态。智慧化方面，随着人工智能、大数据和物联网等技术的发展，社区商业将向数字化方向转型，结合即时配送、社区团购等，依托本地化供应链与高频服务，实现“下单即达”的便利性。适老化方面，社区商业可围绕居家养老等方面需求，引入康养护理、老年餐桌等多元服务，满足老年群体对便利与品质的双重需求。

2.文商旅项目撬动万亿文旅消费新蓝海，成为商业升级重要方向

当下，文旅消费正加速复苏，游客需求日益多元化，单一的文旅项目或商业空间难以满足消费者休闲度假、文化体验、购物等多重期待。在此背景下，以文化赋能场景、以旅游激活流量、以商业兑现价值的“文商旅融合”发展模式脱颖而出。从中央到地方，相关支持政策不断出台，为文商旅融合发展注入新的动能，文商旅项目也已成为商业地产转型升级的重要方向。

表：近几年文商旅融合发展支持政策（部分）

资料来源：中指研究院综合整理

项目模式方面，企业通过旅游休闲街区营造、文化地标更新、景区周边商业配套升级以及大型文商旅综合体开发等多元化项目，形成差异化互补格局。

➤旅游休闲街区：以开放式布局融合在地文化，满足游览、休闲、消费需求

旅游休闲街区指具有鲜明文化主题和地域特色，具备旅游休闲、文化体验和公共服务等功能，融合观光、餐饮、娱乐、购物、住宿、休闲等业态，能够满足游客和本地居民游览、休闲等需求的城镇内街区。采用开放式布局能够营造出舒适自由的感受，通过与公共空间的融合一定程度上弱化商业属性，突出公共性、开放性和多元性的特点，让消费者通过游览的方式沉浸式感受在地文化。代表项目包括成都宽窄巷子等。

➤文化地标更新：将现代商业与文化记忆相融合，与消费者建立情感共鸣

文化地标更新主要依托历史文化街区、古建筑、工业遗址等城市文化地标，结合地标建筑的历史、风貌，所在城市在地文化等进行保护性更新，传承文化风貌的同时嵌入功能复合、业态多元的商业空间，将“静态文化遗产”转化为“动态消费场景”，实现“文化记忆+现代商业”的有机融合。代表项目包括绍兴天地等。

➤景区周边商业功能升级：景区与商业共享客流，满足消费者多重消费需求

这类项目临近景区、主题公园等大型文旅资源，与景区在空间上协同规划并共享客流，承接景区外溢消费需求，为游客提供“度假+购物”一站式文旅消费体验。部分项目通过空间设计、业态等方面与景区IP深度融合，打造相关特色体验场景，提升项目吸引力。代表项目包括比斯特上海购物村等。

➤大型文商旅综合体：集购物、休闲娱乐、文化艺术于一体的大型城市综合体

这类项目通常是自带文旅资源的大型城市综合体，以某一文旅IP为核心，集商场、住宿、休闲娱乐、文化艺术等多种业态于一体，以“旅游目的地+商业综合体”的模式为游客提供“消费+休闲度假”一站式体验空间。代表项目包括招商蛇口海上世界系列等。