智通财经APP获悉，7月4日，中指研究院发布2025上半年中国住房租赁市场总结与展望。2025上半年，重点城市租金整体小幅波动调整，50城住宅平均租金累计下跌1.37%，其中一线城市表现较为稳健。

(一)50城住宅租金：短期重点城市租金小幅调整态势延续，一线城市表现较为稳健

整体租金：上半年50城住宅租金累计下跌1.37%，2月租金短期企稳，3月以来有所下跌

2025上半年重点城市住宅平均租金小幅下行。根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

从月度走势来看，行业仍显现明显的季节效应。从上半年运行情况来看，重点城市租金在春节后的“返城季”(2月)出现了短暂的企稳迹象，其余月份均下跌，且4、5月份租金跌幅有所扩大，6月在年中高校毕业季带动下，重点城市住房租赁需求增加，租金跌幅有所收窄。

城市租金：一线城市租金跌幅相对较小

分梯队来看，根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年，一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅最小，二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市平均租金累计下跌1.47%。

租金收入比：50城租金收入比延续缓慢回落趋势

截至2025年6月，50城租金收入比均值为16.4%，随着租金回调，租金收入比缓慢回落，较2024年6月(17.8%)下降约1.4个百分点。具体城市来看，50个重点城市租金收入比均较去年同期有所下降，其中北京、深圳、杭州、三亚、福州等热点城市下降幅度较为突出。

(二)投资回报：重点城市租金房价比延续小幅上升趋势，优质资产出租回报改善

2025上半年，重点城市租金房价比继续提升。截至2025年6月，50个重点城市住宅租金房价比为2.17%，较去年同期(2.09%)提升0.08个百分点。具体城市来看，50城中，仅杭州、三亚等6个城市租金房价比较去年同期微幅下降，其余44个城市租金房价比均有所提升，其中哈尔滨、常州、东莞等地提升幅度较为显著。

重点城市住房租赁投资回报持续改善，住房租赁投资吸引力有所提升。2025年上半年，重点城市房价延续调整态势，而住房租赁市场受益于行业需求刚性，规范化程度与租住品质继续提升，平均租金调整幅度较为缓和，优质资产的投资回报率持续改善。根据中指院监测，截至2025年6月，重点50城平均租金房价比较2023年初低点已提高0.19个百分点。

(一)保租房筹集：多地接近完成“十四五”筹集目标，后续筹集速度或有所放缓

从保租房筹集规模来看，“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套(间)，截至2023年底已筹集573万套(间)，完成率达66%;统计局发布的2024年统计公报指出“全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套(间)。”整体来看，各地保租房筹集已达到一定规模，一大批新市民、青年人、农民工住房问题得到解决，预计“十五五”期间保租房更多将按照“以需定购、以需定建”的模式，通过存量转化及新建相结合的方式进行筹集。

截至2024年末，江苏省、安徽省已提前完成“十四五”保租房筹集目标，浙江省、北京、上海等地均已完成90%以上的筹集任务。而贵州省、重庆进度相对较慢，筹集规模未达到“十四五”规划的80%，2025年仍有一定空间。

随着“十四五”前期保租房筹集进展较快，2025年筹集速度或有所减缓。根据各地2025年与2024年保租房筹集目标对比，多数地区年度任务目标降低，如江苏省、浙江省筹集套数分别降低11.2万套、6万套。对于一线城市及部分前期筹建完成率较低的省市，保租房筹集目标仍保持一定规模，其中广州、上海筹集目标与上年保持一致，海南省、青海省则在上年基础上调高目标。

(二)保租房REITs：底层资产运营稳健，REITs发行与扩募进程提速

项目运营：整体出租率保持相对高位，但不同项目之间存在差异

根据各保租房REITs最新披露的2025年一季度报告，截至2025年3月末，六支保租房REITs的14个底层资产项目出租率普遍在90%以上，保持较高水平运行。具体来看，中金厦门安居REIT底层资产延续基本满租状态，国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产平均出租率较2024年末略有下降，其余四支保租房REITs底层资产平均出租率均有所回升。其中华夏基金华润有巢REIT平均出租率居近两年高位，而招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目则逐步摆脱去年末企业租户集体退租的影响，出租率较去年末提升20.4个百分点。整体而言，在短期重点城市长租市场竞争加剧的背景下，保租房REITs底层资产凭借区位优势、优质品质与专业化的运营能力，在当前市场波动背景下展现出较强的抗周期韧性。

基金收益：一季度保租房REITs收益整体小幅下降，中金厦门安居REIT表现突出

一季度保租房公募REITs整体收益略有下降。根据最新披露数据，按可比口径计算，2025年一季度保租房REITs整体收入、净利润、可供分配金额同环比普遍小幅下降，但下降幅度均在6%以内。

基金收入方面，一季度保租房REITs收入同环比均微幅下降，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT与中金厦门安居REIT收入环比实现微幅增长。净利润方面，一季度保租房REITs整体环比小幅波动，其中中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT净利润同环比均显著增长，其余四支保租房REITs净利润环比均有一定程度下降。可供分配金额方面，一季度保租房REITs整体同环比均小幅下降，其中中金厦门安居REIT可供分配金额同环比小幅增长，华夏北京保障房REIT较为稳定，其余保租房REITs可供分配金额均有所下降。

REITs发行：保租房REITs发行速度明显加快，上半年REITs首发与扩募均进展明显

2025年，中央及各部委多次表态支持基础设施REITs市场扩围扩容，保租房公募REITs发行速度明显加快。上半年，两支保租房REITs正式发行上市，我国保租房公募REITs扩容至8支，首发规模近120亿元，在公募REITs总规模中的占比达7.0%，较2024年末提升1.1个百分点。与此同时，保租房公募REITs扩募进程也在加速推进，6月华夏北京保障房REITs扩募发售正式完成