Lendlease首席执行官Tony Lombardo过去擅长果断退出不想要的业务。但这一次，他要拼尽全力保住一个他最想留住的核心资产。

Lendlease chief executive Tony Lombardo has to show institutional investors to keep invested in his company’s pooled funds. Louie Douvis

这个资产就是Lendlease在澳洲的旗舰基金管理业务——Australia Prime Property Funds（APPF）三大基金系列，它们共同掌控着106亿澳元的写字楼、购物中心和物流设施等优质房地产资产。

目前尚未有正式公告，但多家关键机构投资者正筹划将APPF的管理权交给竞争对手Mirvac。相关各方——包括Lendlease、Mirvac、基金独立董事会——都已悄然召集投行、公关和律师团队，准备应对这场基金管理权争夺战。

全球地产基金大战中的澳洲战场

这场风波也凸显了全球房地产基金管理行业的激烈竞争与变化。

根据2025年6月发布的ANREV全球基金经理调查，截至2024年，全球不动产基金管理总资产达5.8万亿澳元（3.8万亿美元），其中排名前十的巨头（如Blackstone、Brookfield、Prologis）控制了一半以上市场份额。

澳大利亚本地机构管理的房地产资产总额也超过3300亿澳元，比2024年增长18%。Charter Hall稳居第一，Lendlease因其全球业务位列第二。

（有趣的是，这份榜单并未将管理超过700亿澳元资产的Goodman Group列入。）

“现金奶牛”不再，机构要更多主导权

如今，“人人都想当基金经理”。这是种“轻资产、高收益”的商业模式，不需动用大量资本就能获得管理费和控制权。

然而，基金投资者的诉求也在变化——特别是在APPF这种“混合式基金”结构中（即多个大小机构共同投资的基金）：

• 他们要更高的流动性；
• 更透明、独立的投资决策；
• 不希望自己只是基金经理用来“创收”的工具。

类似的情绪早在AMP房地产基金解体时就已显现——当AMP计划将旗下基金卖给Dexus时，机构投资人选择出走，转而投向Mirvac与GPT。

Lendlease正面临一场“赎回危机”

APPF零售基金将在年底开启下一轮赎回窗口。Lendlease过去就因赎回机制争议不断，如今则面临更严峻挑战：可能彻底失去APPF的管理权。

一旦发生，将意味着Lendlease将损失：

• 全球管理资产的10%；
• 公司估值的30澳分/股。

而Lombardo正将基金管理平台视为Lendlease未来增长战略的核心支柱。

近年战绩不错，但能留住机构吗？

截至2025财年上半年，Lendlease管理资产增长3%，达到496亿澳元。近期也拿下多个大型委托，包括：

• 管理韩国国民年金持有的悉尼Aurora Place；
• 与两家日本机构合作投资伦敦Moorfields项目；
• 获得马来西亚最大公积金的跨国投资委托，布局物流、数据中心、教育、医疗等领域。

APPF三大基金中的写字楼基金（APPF Office）过去10年持续跑赢基准，Lendlease也已主动将管理费率调低至行业平均以下（低于0.42%）。

Lombardo表示：

“我们自1989年就开始管理APPF系列基金，拥有长期市场经验与稳定表现……我们与投资人高度利益一致，在APPF中自有出资高达7.5亿澳元。”

他强调，公司正在：

• 倾听投资人意见；
• 优化费率；
• 提供更优流动性方案；
• 强化信息披露与服务承诺。

但机构投资者关心的不只是“打勾项”

正如AMP的前车之鉴，基金管理不只是“跑赢基准”或“收低费率”就够了。机构更看重的是是否能真正参与决策、被平等对待、建立信任感。

目前寻求更换管理人的机构投资者认为：APPF长期更像是为Lendlease服务，而非投资人。

Lombardo的真正挑战，是向他们证明：未来会不一样。