房地产集团Mirvac宣布，已为位于墨尔本市中心北岸的7 Spencer大厦签约Aecom和Work Club两家租户，这座价值4.8亿澳元、22层的办公大楼预计将在明年初完工。

这两家租户分别租用了3500平方米和3600平方米的办公空间，占据了这座44,500平方米大楼的16%。Mirvac和日本开发商Daibiru分别持有该项目50%的股份。

Mirvac investment head Richard Seddon (left) with Daibiru’s Takashi Tomoda at 7 Spencer. Eamon Gallagher

Mirvac投资部门的首席执行官Richard Seddon表示，这座全电力驱动的大楼将迎合市场上日益增长的需求，尤其是那些有助于租户实现净零排放目标的办公室。当前墨尔本的这类办公楼供应不足，Mirvac希望通过7 Spencer吸引更多租户。

Seddon表示：“毫无疑问，墨尔本的办公室市场恢复速度相较于悉尼核心区域以及布里斯班市场稍显滞后。然而，我们现在已经看到积极的复苏迹象。过去12个月，墨尔本的净吸纳量为36,000平方米，空置率趋于稳定，租赁激励措施也在减少，亚租赁比例已降至1.5%。”

他并未透露Mirvac最新的办公室资产估值，预计将在下个月的年报中公布。2024年上半年，7 Spencer的估值从6.4亿澳元降至4.8亿澳元。

尽管Seddon认为东海岸的办公室市场“已经到达或接近转折点”，但他仍表示市场前景尚不确定。

MSCI数据显示，尽管批发办公室基金在2025年第二季度实现了正回报，但回报率从第一季度的1.1%下降至0.9%。资本价值下跌了0.3%，导致过去一年办公室基金总体下降了5.5%。

“尽管办公室回报仍保持在正区间，但前景依然不确定，本季度的表现未必能给出明确的方向信号，”MSCI太平洋区私人资产研究负责人Ben Martin-Henry表示。

Seddon认为，7 Spencer大厦将受益于许多办公室用户从墨尔本市郊的办公地迁至Docklands地区，这一趋势有助于推动这个区域的进一步发展。他提到，比如超市巨头Coles就从Hawthorn East迁至Cbus Property的720 Bourke Street，这也是Mirvac曾试图争取的一个租户。

Seddon指出：“有一个明显的集中化趋势，我们认为7 Spencer正好迎合了这一趋势，吸引了大量租户搬迁。过去几年，我们看到约23万平方米的办公室从绿地边缘区域迁至Docklands。”

周三，7 Spencer大厦的封顶仪式举行，这标志着大型建筑项目的一个重要里程碑。这一事件的举行恰逢墨尔本市政府推动Docklands成为该市首个“商业改进区”的计划。

这些商业改进区在世界各地的城市中都存在，是土地所有者、企业和地方政府之间合作的一种模式，旨在推动城市更新和激活。

墨尔本市市长Nick Reece表示：“墨尔本准备好推出改进区了，我们现在必须抓住这个时机。”

新南威尔士州今年5月通过了相关立法，允许设立名为“社区改进区”的区域，第一个项目便是新悉尼海滨公司（包括Mirvac、Lendlease和GPT等公司），位于Walsh Bay至Blackwattle Bay的海岸线。

Harper B的首席执行官Belinda Coates表示：“Docklands具备了所有必要的条件——规模、大型开发和居民及工作人员的密集集聚，但缺少的是共同愿景和交付机制。”

7 Spencer是少数几个将在2030年之前完工的新建筑之一，其他包括Golden Age的130 Little Collins Street和Cbus Property的435 Bourke Street大厦，这些大楼所在的办公室市场仍在从疫情封锁和远程办公的影响中恢复。

Seddon表示，雇主们越来越明确要求员工到办公室工作，且通常按周内最高峰的座位需求来计算所需的办公空间。他解释说：“如果你在周二、周三或周四进办公室，却没座位……那么办公室空间需求的很多调整其实是为了确保在这些高峰日能容纳足够的员工。”

“换句话说，现在的需求不再是每周的平均占用率，而是确保在高峰日有足够的座位。”