作者 | 源媒汇 利晋

太盟投资终于意识到，万达商管真正的危机，不只是债务。

近日，珠海万达商业管理有限公司（下称“珠海万达”）进行了人事调整，原CEO肖广瑞因个人原因，辞去大连新达盟商业管理有限公司（下称“大连新达盟”）及其子公司珠海万达CEO职务。黄德炜和胡正伟共同担任大连新达盟及珠海万达联席董事长职务，黄德炜兼任大连新达盟及珠海万达CEO职务。

肖广瑞是万达“元老级”人物，黄德炜为太盟投资合伙人、私募股权业务联席主管及太盟中国总裁，胡正伟为阿布扎比投资局私募股权部门中国区负责人。

一退一进，被外界视为太盟投资正在“去万达化”。据界面新闻报道，肖广瑞离职的原因是“过渡任务完成”或“业绩未达标”被替换，太盟要派“自己人”来掌管了。

作为万达商管债务重组、资本运作的核心牵头人，太盟投资正式从债务重组、资本运作深入到内部经营。

而万达商管、珠海万达的真正危机在于经营层面。

早在2024年9月，大连新达盟完成新注资时，黄德炜成为了公司法定代表人、董事长，肖广瑞退居为董事、经理。这背后隐藏着一个细节：太盟投资控股珠海万达、深入了解商管业务现状半年时间后，对经营有了想法和考量。

 回归经营

肖广瑞离职后，新任CEO黄德炜开了一场内部会议，提出了三点要求，都围绕着一条主线——“经营”，比如“指标是工具，不是目的。要回归经营本质”“支持一线，深入现场”“以经营为主，以一线最小单元为主”。

珠海万达人事调动，切中了被一线人员诟病已久的“为了指标而经营”。

早在2020年9月，万达商管对外透露，其不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。

这次转型有很多因素，比如商业零售行业受到疫情冲击、万达商管资金流动性紧张，以及万达商管回A上市久久未果。

更重要的一点是，丁本锡、曲德君、刘海波、曾茂军等万达集团创始“元老级”高管陆续离职、仅剩下“铁三角”齐界、张霖和肖广瑞。

肖广瑞也借此进入了万达商管核心管理层。2020年2月，肖广瑞接替齐界出任万达商管总裁，协助齐界管理万达集团商业地产业务，核心任务是推动轻资产平台上市。

2021年3月，万达商管轻资产平台珠海万达成立了，股东包括太盟投资、碧桂园服务、基汇基金、蚂蚁集团、周大福、华平投资等，并且撤A准备赴港上市。

原本的万达商管被人称为“大万达”，珠海万达则为“小万达”。

珠海万达成立时，齐界担任董事长，肖广瑞任总裁。期间，珠海万达4次递表都没能上市，“大小万达”核心高管也在不断调整，比如2022年5月，张霖调到万达商管；2023年3月、4月，齐界相继退出万达商管、珠海万达董事长职务，调回万达集团。

肖广瑞成功上位，接任齐界的万达商管、珠海万达双董事长职位，全面掌管商管业务。

关键在于，肖广瑞做经营属于“半路出家”。

2001年，肖广瑞加入万达集团。尽管肖在集团内部的地位仅次于丁本锡、曲德君以及齐界，但他一直从事的是人力资源管理——从人力资源部总经理一步步做到副总裁，进入万达商管核心高管层。

于是，万达商管业务悄悄发生了变化——逐渐脱离经营本质。

源媒汇从市场处获悉，肖广瑞经营策略侧重指标和考核，设置了各种指标和严格的汰换制度，从总部、大区到城市公司都有频繁的会议和额外指标要求，且内部设有档期排名和“作业”，致使公司一线人员困在繁重的指标考核之中。

在商场、商户运营端，由于考核指标压力，万达商管注重开源节流、固本培元，忽视了商户、消费者体验，比如商户需要花钱购买停车票、职员部门人员承担多个岗位工作任务等。

为了指标考核，万达商管面向员工和商户开发了万信、商管现场管理、商管工程、万达tim、即刻职达、惠达、智慧商业等一系列App软件。

以指标为纲进行经营，让万达商管在国内商业零售地位快速跌落神坛。

 跌落神坛

很多人都以为，万达商管跌落神坛，是因为庞大的债务危机、资本运作失败，其实不然。

早期，回A上市、返港上市对赌双双失败，对于万达商管经营层面影响不大。

2018年至2021年，万达商管净利润率区间值在28.5%-35.3%，但之后开始下滑，2022-2023年为25.34%、16.3%；2024年上半年，较上年同期再度下滑至17.6%。

疫情前两年，万达商管净利润收入仍超过130亿元。而营收下滑的原因，是2019年开始陆续将房地产项目转移到万达地产及第三方手中，2020年不再产生物业开发销售收入。

其实，王健林对于房地产、商业地产的判断是准确的，2019年剥离房地产开发业务、2020年推出商业运营轻资产策略，这些转变都领先于行业。

他只是接连“赌输了”，最后交出了珠海万达的控制权。

2023年12月，赴港上市不及预期、面临支付高额对赌违约金之下，珠海万达与太盟投资签署了新的投资协议；次月，大连新达盟成立，珠海万达成为旗下子公司，股权结构重新进行分配。

随后，太盟投资联合中信资本、Ares Management 、阿布扎比投资局（ADIA）、穆巴达拉投资公司向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60%。万达集团债务压力得到了暂时缓解，持有珠海万达比例为40%。

同时，万达集团持有的万达广场陆续被摆上“货架”。有数据显示，2023-2024年，超过30座万达广场被抛售。2025年年初，有7座万达广场被出售；5月，有48座万达广场相关公司股权计划被要约收购。

但2022年以来，万达商管平台高层频繁调动，加上疫情冲击，珠海万达的经营水平开始快速走下坡路。

源媒汇曾多次走访过广州、清远、河源、江门等地的万达广场，发现基本呈现一个鲜明特点：一楼商铺几近满租，且客流集中于此，其余楼层人流量普遍稀少，甚至部分餐饮楼层店铺空置率高。

归根结底，万达广场一楼基本是国内外知名品牌的主力店，而其余楼层则是陌生品牌和小型店铺。在珠海万达以指标为核心经营理念之下，加上零售消费市场形势，大牌艰难维持，缺乏扶持的中小商家自然很快消亡。

这是万达商管在品牌招商、运营层面出现了重大问题。尽管2024年末，珠海万达管理513家商业广场，在管面积7090万㎡，规模排在国内首位，但万达商管模式已掉队了。

当前，商业运营成为房地产新模式的重要发展方向之一，头部房企纷纷抢跑。多家房企在2024年业绩会上表示，将加快向商业运营、代建业务、资产运营等业务的布局和发展。

比如，2024年，龙湖旗下长租公寓、商业街区等经营性业务收入267亿元，占总收入比例约21%；华润置地万象商业2024年收入约63亿元，同比提升21.4%，两者计划经营性业务收入占比提升到50%。

包括被称为“小万达”的新城控股，商业发展同样迅猛，商业运营收入同比增长13.1%至128亿元，整体毛利率提升至47.89%，2025年计划实现商业运营收入140亿元。

在商业不唯一的地方，万达广场已逐渐丧失竞争力，新任CEO黄德炜强调珠海万达“要回归经营”，是想要找回失去的地位。