多年来，自主管理退休金基金（SMSF）中的房产估值通常比较宽松。投资者和受托人通常满足于房地产代理人提供的粗略估算，或者甚至是地方政府的土地估值。这在过去并不是什么大问题，因为这些估值主要是为了满足SMSF的法定要求，而不是用于税务目的。

然而，随着针对超过300万澳元超级余额的未实现资本收益税的引入，准确的房产估值变得至关重要。这些估值现在直接关系到每年SMSF的税务负担，因此它们已成为税务报告中的关键文件。

未实现资本收益税的影响

对未实现资本收益征税意味着，房产估值将直接影响SMSF每年应缴纳的税额。现实的估值至关重要，确保SMSF能够遵守新的税务规定。

一些房地产代理人已经因为担心职业责任保险的风险而拒绝为客户进行估值。而其他一些代理人可能会受到SMSF受托人的影响，提供有利的估值，以减少应缴税款。例如，一些SMSF成员要求采取保守的房产估值，以确保他们的余额保持在300万澳元以下，从而避免在未来几年内缴纳新的税款。相反，其他余额已经超过该门槛的人则要求提供尽可能高的估值，以便从2025年6月30日开始，未实现的收益将从更高的基数计算，从而减少应缴税款。

ATO加强监管

澳大利亚税务局（ATO）目前正在密切关注SMSF，特别是随着新税种的推出。那些操控房产估值的受托人和成员可能面临重大后果，包括需要补缴税款并支付罚款。一旦被ATO盯上，SMSF将可能长期处于监管之下，这对任何纳税人来说都是不舒适的，尽管他们可能认为自己的财务情况已经处理妥当。

此外，澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）加强了对SMSF审计师的监管，确保SMSF行业的完整性得到维护。在2024年下半年，17名审计师被处罚，这意味着审计师将更加关注SMSF中的房产估值。

需要现实的房产估值

为了避免与ATO的冲突，SMSF的房产估值必须准确反映该房产的市场价值。估值应由合格的专业人员进行，他们将亲自检查房产，审查市场数据，并提供关于房产类型、面积、位置、租金收益率以及整体市场情况的详细分析。

对于住宅房产，估值可能依赖于类似房产的销售数据，但商业房产通常更具独特性，尤其在近几年，商业房产交易较少，缺乏足够的可比销售或租赁数据。因此，一个完整且现实的房产估值报告可能长达30至50页，这将是ATO验证SMSF税务计算的关键文件。

超市场租金的风险

SMSF还需要警惕的一点是，将商业房产出租给SMSF成员所拥有的企业。在过去，一些SMSF通过支付超市场租金来增加退休金基金的供款，而无需违反供款上限。然而，随着新税务规定的出台，这些超市场租金可能会导致房产估值被抬高，从而增加未实现收益，导致应缴纳的税款增多。

结论

虽然对未实现资本收益征税在许多人看来不公平且不受欢迎，但尝试操控系统以规避这一税种对SMSF成员和受托人来说是风险极大的。准确、现实的房产估值对于确保遵守新税务规定以及避免高昂的后果至关重要。ATO的加强监管，加上房产估值的重要性日益增加，意味着SMSF必须对其房产估值保持谨慎和透明。