最新分析显示，平均而言，与拥有多套房产的投资者相比，仅拥有一套投资房的投资者在每套房产上的损失更大。

RMIT大学可持续发展与规划讲师戴维斯（Liam Davies）博士发现，平均来看，拥有一套投资房的投资者每年损失6899 澳元，而拥有六套或更多房产的投资者，每套房产的损失为5765澳元。

戴维斯说，这意味着，房产数量越多的投资者，总体损失越大，放弃收入的机会成本也越高，但每处房产的损失反而更低。

根据澳洲税务局（ATO）最新发布的2022-23年度统计数据，负扣税投资者共“损失”（申报扣除）了103.5 亿澳元。其中，仅有一处投资房产的投资者损失总计57 亿澳元，而拥有两份或更多的投资者损失47.5 亿澳元。

戴维斯说，从房产角度来看，大型投资者给政府带来的个体成本更高，但其每处房产的成本可能低于仅拥有一处房产的投资者。

由于大多数投资者只拥有一套房产，因此戴维斯认为，虽然将负扣税优惠限制在仅拥有一套房产的投资者身上，对大多数投资者来说不会带来改变，而且可能显得公平，但如果政府将负扣税政策限制在拥有多套投资房的投资者身上，反而可以增加更多的税收收入。

下周经济改革圆桌会议在即，多个机构纷纷呼吁限制负扣税和资本利得税优惠，其中包括澳洲工会理事会（ACTU）提出的将负扣税和资本利得税优惠限制在一套投资房上的计划。

但矛盾的是，与取消对仅持有一套房产的投资者的税收减免相比，ACTU的提案并不能为纳税人节省更多资金，因为政府补贴这类投资者的成本实际上更高。

澳洲社会服务委员会希望彻底废除负扣税，并在五年内将资本利得税的50%折扣减半。与此同时，智库格拉坦研究所建议将资本利得税折扣降至25%，并限制负扣税，不允许将租赁损失与工资收入相抵扣。

联邦财长甘马斯（Jim Chalmers）否认了任何修改负扣税或资本利得税折扣的提议。他表示，政府目前专注于增加住房供应，以提高民众的住房负担能力。

ATO的数据显示，约72%的投资者仅拥有一套房产，一些专家认为这加剧了租赁市场的不稳定性。智库独立研究中心首席经济学家Peter Tulip表示，惩罚大型房东，豁免小型房东，这种做法并不可取。

他说，澳洲的租赁保障问题非常严峻，很多人因为房东决定卖房而被驱逐。但在欧洲或美国，这个问题要小得多，因为他们的出租房产多由大型公司持有，这些公司很乐意租户长期居住。我们的房东结构有问题，而ACTU的提议会让情况更糟。

独立经济学家埃斯莱克（Saul Eslake）表示，将负扣税优惠限制在一套房产上，只会影响29%的投资者，这意味着在ACTU的提议下，大多数拥有负扣税房产的人仍然可以享受这一政策。

Menzies Research Centre 2024年的研究发现，18%的负扣税投资者是工会成员，65%的负扣税住宅房产投资者的应纳税收入低于12万澳元。此外，有27600名护士和28000名教师也在使用负扣税。

戴维斯认为，虽然针对大型投资者可能更受政治欢迎，但彻底取消负扣税可能更有意义。

他在2024年发表的论文中指出，获得税收减免的条件应该包括：至少五年期限的固定租约、每个租期只允许一次租金上涨和房屋检查、保证住宅质量，以及提供低于市场价的租金。

Tulip 赞同投资者税收减免对提高住房可负担性作用甚微。他认为投资者税收制度仍有修改空间。他说，1999 年的Ralph 审查报告建议，对资本利得税实行折扣，以鼓励创业和风险承担。我认为，这项政策更适用于股票或其他商业投资，而非房地产。毕竟，土地所有者获得的巨额资本收益，并非源于他们付出了任何牺牲或努力。

Eslake 认为，不应允许个人用超出部分的利息支出抵扣工资和薪金收入，而应将这部分利息支出结转至出售房产时用于抵扣资本利得税。

对于取消负扣税会加剧住房负担问题的说法，他嗤之以鼻。他说，如果房东要出售投资房产，他们会卖给谁？还不是首次购房者或者想以小换大的自住业主。诚然，这会减少租赁住房的供应，但同时也会减少对租赁住房的需求，二者相互抵消。

Eslake 表示，尽管政客和大多数澳洲人在公开场合表达了对解决住房负担问题的意愿，但实际上他们并不希望真正解决这个问题。

他说，澳洲人已经形成了一种观念，并且相关政策也在推波助澜，让人们认为拥有或投资房产是积累财富的途径。大部分拥有房产的澳洲人都希望房价上涨，总理艾班尼斯（Anthony Albanese）也说过，政府希望房价继续上涨，他们根本不想解决住房问题。