即便在房地产市场最黑暗的时刻——估值下跌、利率上升、投资者兴趣消退——价值110亿澳元的上市地产巨头 Charter Hall 的首席执行官 David Harrison 也从未失去信心。经历过无数轮房地产的繁荣与萧条，他不会因一点波动就慌乱。

周四，Harrison 在发布公司业绩时，明确传递了一个信号：新一轮增长周期正在开启。

“我们认为正处于资产复苏周期的早期阶段。”—— David Harrison，Charter Hall CEO

他在2025财年交出运营利润增长 7.3% 的成绩，并指引2026财年增长 10.6%。“买家和投资人都出现了‘错失恐惧症’（FOMO），而市面上优质资产稀缺，这就是推动资产价值进入‘高压锅状态’的时刻。”

行业共识：拐点已现

《澳洲金融评论》近期采访了多位上市地产公司CEO，包括 Mirvac 的 Campbell Hanan、Stockland 的 Tarun Gupta、Lendlease 的 Tony Lombardo 以及 Dexus 的 Ross Du Vernet。

他们的共同观点是：

• 市场已走出低谷，信心回暖。
• 即便是受打击最严重的办公楼板块，也开始看到租户和投资人回归。

Dexus 的 Du Vernet 表示：

“我们认为最糟糕的时期已经过去。现在正是进入市场投资的好时机。”

三大核心推动力

1. 利率下行

• Harrison估算，资本加权平均成本已从年初的 6% 降至4.5%。
• 这对稳定估值至关重要。比如 Dexus 的投资组合中，70% 的资产在今年上半年获得了估值上调。

2. 投资者回归

• 养老金基金此前因“刀口向下”犹豫不前，如今随估值稳定，重回市场。
• Harrison批评私募信贷过热，预计许多项目会“债转股”，投资者将因此重新流向核心地产资产。
• 同时，银行混合债券产品被审慎监管机构叫停，寻求收益的资金可能回流地产。

3. 新供给受限

• 无论是住宅、零售、工业还是办公楼，新建成本普遍高于买现成资产。
• Mirvac 的 Hanan 指出：“高通胀导致建筑成本飙升，市场根本无法消化。相较未来新供给，现有资产更具优势。”

因此，Harrison认为：买盘增加 + 新建受限 + 现有业主惜售，结果只能是 —— 资产估值上涨。

“所有房地产板块都在上行。你永远想在上升周期的起点买入。”

投资需要留意的问题：三大风险

1. 地段分化严重

• 过去利率下降时“水涨船高”，现在则是“好地段更好，差地段更差”。
• 例如：布里斯班写字楼市场繁荣，而墨尔本明显落后；悉尼CBD“黄金矩形”（Martin Place 至 Circular Quay）之外的物业则举步维艰。

2. 建筑成本再度走高风险

• Stockland CEO Gupta 计划将住宅结算量从 2025财年的 7300套 增至 2026财年的 9000套，但担心技能工人短缺和地方政府审批效率低下。
• 西澳已经出现明显的建筑技能短缺。若建筑成本再度攀升，将迫使售价上涨，可能抑制新建活动。

3. 维州的税收与政策环境

• 外国买家在维州需缴纳 7% 年度土地税 + 额外印花税，导致他们几乎全面退出。
• Harrison直言：“维州的交易量几乎归零。政府期望的额外税收化为乌有。”
• 他还批评维州州长 Jacinta Allan 的 “在家办公权利立法”，称其为“史上最大自摆乌龙”。

市场回暖迹象

• A-REIT指数自4月初低点反弹28%，8月单月再涨6%。
• 投资人开始重新定价地产资产。
• 但未来走势将高度依赖 利率趋势、建筑成本控制、政策环境。

总结：澳洲地产市场正在进入 “利率下降 + 供给受限 + 资金回流” 的新周期，优质资产或迎来估值修复。但市场也不再是“普涨行情”，而是分化加剧、区域与资产类别决定成败。