观点网 新城发展披露了业绩预警，但也传来好消息。

8月19日，新城发展发布预警公告称，上半年公司权益持有人应占溢利预期将介乎约人民币5亿元-7亿元，去年同期公司权益持有人应占溢利约人民币9.59亿元，降幅在27.01%-47.86%之间。

该公司指出，预期下降主要是由于行业下行导致房地产开发收入下降。

的确，房地产行业仍未触底回升，销售显著下滑反映出房地产市场面临的挑战。新城发展主要收入来自新城控股，上半年新城控股累计合同销售金额约103.3亿元，同比下降56.15%；累计合同销售面积为133.5万平方米，同比下降59.08%。

但就在近期，新城也落地了首单民营私募消费REIT，这能够短期缓解流动性压力并验证其商业资产价值，长期推动其向资管模式转型。

吾悦融资

近期，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划获上交所批准，该项目由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人，原始权益人为上海睿硕创企业管理有限公司，资产为新城控股旗下“吾悦广场”，发行规模10.64亿元。

本次持有型不动产ABS发行的底层资产是上海青浦吾悦广场，项目于2014年底开业，总建筑面积约15万平方米，其中可租赁商业面积约12万平方米。

新城控股持有较大体量商业资产。截至2024年末，新城控股在全国136个城市共布局有200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

2024年，新城实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。从租金贡献看，江苏和浙江区域分别实现租金收入33.36亿元、15.07亿元，分别占租金收入的26.04%、11.77%，是租金主要贡献区域。

2024年度，吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元，同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元；截至2024年末，会员人数4370万人，较2023年末增长32%。

今年，新城控股的资产池仍在扩大。截至今年6月底，新城控股出租物业数量为175个，较上年同期166个增加9个；可供出租面积961.27万平方米，平均出租率97.77%。

上半年，新城控股商业运营总收入为69.44亿元（即含税租金收入）；同比增长11.8%，其中可比项目收入增长6.6%；2024年同期商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入）。今年，新城的商业运营总收入目标为170亿元。

据悉，该公司此前对外透露，当前已上市的消费基础设施公募REITs主要为购物中心资产，同时开始逐渐从购物中心向农贸集市、文化商街等民生消费场景延伸。未来公司将探索、尝试公募REITs、私募REITs、PRE-REITs等多层级REITs产品。

新城此次发行的持有型不动产ABS，也被称为私募REITs。对民营房企而言，公募REITs迟迟未能推进，不妨试试私募REITs。

从本质上讲，这种持有型不动产ABS是“机构间资产上市权益产品”，突出“资产信用”和“权益属性”，核心功能与IPO和公募REITs 一致，发行上市是标准的资产上市行为。

该产品主要面向机构投资者发行，遵循市场化、灵活开放的原则。在资产筛选、估值、定价及收益分配等关键环节，充分尊重市场投融双方的协商结果。

比如在底层资产的合规性方面，不同于公募REITs对合规手续齐备的严格要求，私募REITs的底层资产只需满足传统ABS监管合规性，其少量的合规瑕疵允许通过信息披露、原始权益人承诺等方式进行风险缓释。

私募REITs探究

又多了一种融资工具，这对新城来说，是一种积极信号。

对企业来说，通过资产证券化盘活存量商业资产，能够直接补充现金流，也能够优化债务结构，降低短期流动性风险。

据悉，持有型不动产ABS的核心要求是基础资产能够产生稳定现金流，并且最终需要通过出售资产或再融资实现产品退出，相应的基础资产的价值也显得尤为重要，底层资产通常也主要为能够产生稳定、可预测现金流的优质的房地产。

因此，其产品结构和风险收益特征更偏向于“权益型”，这也是持有型不动产ABS的关键特征。据悉，吾悦ABS未设置差额补足等刚性增信，依赖青浦广场97.97%出租率的稳健现金流。

与公募REITs结构类似，持有型不动产ABS通常也采用信托或专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV）。原始权益人将其持有的不动产项目公司的股权，或者直接将不动产的收益权转让给SPV，以此为基础，向资本市场的投资者发行资产支持证券。投资者购买证券的资金支付给原始权益人，实现融资目的。

在产品存续期内，底层不动产产生的运营净现金流（NOI）将作为还本付息的主要来源。

观点新媒体获悉，目前国内不动产证券化的版图中，持有型不动产ABS被称为私募REITs，被市场视为一个重要的创新和过渡形态，介于传统的“类REITs”和标准的“公募REITs”之间。

中金于一份研究报告中认为，持有型不动产ABS是对于公募REITs市场的有效补充，具备覆盖资产范围更广，审批周期更短，且回笼资金用途更为灵活等优势。

截至8月初，上交所持有型不动产ABS的申报单数已达24单，已成功发行9单，发行规模156亿元，涵盖了产业园区、保障性租赁住房、数据中心、商业不动产、能源类基础设施及收费公路等多元化的资产类型；投资者结构方面，现阶段券商与保险资管参与程度较高。

据悉，当前我国多层次REITs市场涵盖Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。其中Pre-REITs聚焦于资产培育和成长期，此时资产尚处于起步阶段，未来发展充满不确定性；私募REITs底层资产相对成熟，已能够产生期间现金流收益，但尚未达到公募REITs要求；而公募REITs对于底层资产的合规性、资产稳定性以及存续期管理等方面提出了更高的要求，可作为资产的最终退出及管理平台。

中金认为，多层次REITs市场的建设是有必要且有需求的，其核心逻辑在于，依据底层资产所处的发展阶段差异以及投资者各异的风险偏好，设计出差异化的产品体系，从而实现对资产从“培育”到“退出”全生命周期的覆盖。

但也需认识到，目前Pre-REITs和私募REITs的二级交易生态有待完善，同时尚未完全打通向公募REITs退出的顺畅路径。并且，Pre-REITs以及私募REITs对资产的准入标准相对宽松，如何开展恰当的资产合规审查，以及在存续期做好产品监督和信息披露，都是市场关注的重要事项。

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