文｜迈点

近日，一则关于深圳“最大酒店”出让的消息引起行业热议，其中深圳市福田文旅城服有限公司，一家成立仅一年的国资企业，以34亿元的价格成功拿下了深圳湾区会展国际酒店，更是引起广泛讨论。迈点注意到，这不仅是一笔巨额资产的易主，更预示着深圳酒店行业甚至整个文旅产业格局的一些变化。

1、交易背后，复杂的市场背景与国资布局

深圳湾区会展国际酒店，这座在2023年才正式开业的酒店，可谓身世不凡。它坐落于宝安区沙井接到会展新城片区，紧邻深圳国际会展中心以及备受瞩目的前海华发冰雪世界。总建筑面积约31万平方米，由4栋7层建筑和6栋高层建筑构成，拥有4000间客房，总投资超过30亿元，是目前深圳规模最大的酒店之一。从硬件设置来看，它无疑是深圳酒店业一颗璀璨的明珠。

不过，自酒店开业以来，其一直面临较为复杂的市场环境。一方面，尽管酒店周边配套设施如会展中心能带来一定的商务客源，但由于该区域仍处于持续开发阶段，整体流量并未达到理想状态，导致酒店入住率并不稳定。另一方面，近年来酒店行业整体竞争激烈，各个细分市场都在争夺有限的客源，在这样的大背景下，深圳湾区会展国际酒店的运营面临着诸多挑战。

此次接手的深圳市福田文旅城服有限公司，成立于2024年8月13日，是深圳市福田区财政局全资持股的国有独资企业。一家新成立的国资企业，为何会如此迅速的斥巨资拿下这样一个大体量的酒店项目？迈点认为这背后其实有着深刻的国资布局考量。简单来说，福田区作为深圳的核心区域，一直致力于优化国资布局，推动城市服务和文旅产业的发展，通过璀收购，福田文旅城服能够快速切入会展经济与文旅产业的赛道，借助酒店的地理位置优势，与会展中心和冰雪世界形成产业联动，打造“会展+文旅+住宿”的一站式服务模式，从而在深圳的文旅产业格局中抢的一席之地。

2、看似低价甩卖，但也有合理逻辑

根据深圳公共资源交易中心给出的信息，该项目土地出让金额约6.21亿元，地上建筑物估值约28亿元，整体交易总价约34.2亿元。其中，土地用途为商业用地，年限40年，规划总建筑面积33.07万平方米，已建成酒店面积约31万平方米，还有2.02万平方米待新建。

之前有媒体报道过该项目是2.2折甩卖，只是因为该酒店属于口罩期间先行建设并投入使用的特殊项目，此次通过公开程序出让土地使用权，一方面是为了完善用地手续，另一方面则是为了同步整体转让已建成的酒店资产。

而且，此次交易涉及的双方均为国有资本主体，原运营方是深圳市湾区国际酒店有限公司，实际控制人为深圳市国资委。这种国有资本之间的交易，更多的是从资产优化配置、产业协同发展等宏观层面进行考量，并非单纯的市场博弈。

而从支付方式来看，此次交易也比较特殊。竞得人需与宝安区文化广电旅游局签订《“平急两用”监管责任书》，承诺履行主体责任并接受政府监督。酒店建筑物出价款最多可分四期支付，且不计利息，不同期的出价款也分别对应不同楼栋，这种分期支付的方式，大大减轻了竞得方的资金压力，同时也保障了交易的平稳推进。

地价方面也可分为两期缴纳，首期自开具《缴纳通知书》之日起15个工作日内，签订《出让合同》之日起1年内缴清第二期土地出让价款。这样的支付安排，既考虑了国资企业的资金运作节奏，又确保了国有资产的安全与合理流动。

3、国资入局，价值几何？

深圳湾区会展国际酒店的易主，对于深圳酒店行业来说，无疑是一个具有标志性意义的事件。首先其或许会改变深圳会展区域的酒店竞争格局。福田文旅城服作为国资企业，拥有强大的资源整合能力和政策支持优势，未来该酒店有望与会展中心形成更加紧密的合作关系，为展会提供更加优质、全面的住宿配套服务，从而吸引更多的展会落地深圳，提升深圳在全国乃至全球会展市场的竞争力。

其次，该项目被明确列为“平急两用”设施，即在日常作为酒店运营的同时，预留重大公共事件应急转换能力。这种功能的拓展其实可以为城市的应急管理提供有力支持，不仅提升了酒店资产的利用效率，也增强了城市的韧性和抗风险能力。

最后从长远来看，此次交易还可能会引发深圳酒店行业的连锁反应。一方面，随着周边设施的不断完善，如前海华发冰雪世界的正式营业，将吸引更多的游客和消费者前来，这将促使深圳酒店业进一步提升服务品质，创新经营模式，以满足日益多样化的市场需求。另一方面，深圳乃至全国其他酒店企业也可能会借鉴这种国资介入、产业整合的模式，通过资产重组、战略合作等方式，提升自身的竞争力。

4、写在最后

深圳“最大酒店”34亿元出让，可以说既是深圳国资企业在文旅产业布局上的一次大胆尝试，也是深圳城市化发展进程中优化资源配置、提升城市功能的重要举措。对于深圳酒店市场，我们期待在国资的引领下，其能够实现转型升级，打造出更多具有国际竞争力的酒店品牌，为深圳的城市形象和经济发展注入新的动力。