8月27日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海”）披露2025年中期业绩。上半年，中海收入832.2亿元，除税前溢利130亿元，归母核心净利润87.8亿元，利润率及净利润保持行业领先。
报告期内，中海连同其联营公司及合营公司实现的合约物业销售额为1201.5亿元。据克而瑞统计，其位居行业第二，对应销售面积为512万平方米，重点城市销售动能强劲。其中，北京合约销售额304.5亿元，香港、上海、广州、深圳超50亿元。
上半年，中海商业物业运营收入35.4亿元，其中一线城市项目收入占比提升至47%，资产质量进一步提升，上半年新入市项目4个，商业运营业务韧性发展。
近年来，中海在持有性业务方面持续发力一线城市核心商业项目。今年5月，北京中海大吉巷商业综合体入市，成为中海大吉片区城市更新项目的核心商业组成部分。与此同时，中海“轻资产转型”进入新阶段。在消费基础设施REITs热潮之下，6月25日，华夏中海商业REIT正式申报深交所，预计募集资金13.55亿元，标志着中海正式迈入公募REITs市场。
截至2025年6月30日，中海在手现金1089.6亿元，占总资产12.1%，资产充裕，发展动能强劲。中海管理层表示，公司2025年三个目标保持不变：新增土地投资稳中有进，合约销售及净利润保持稳健。
权益投资规模行业领先
公告显示，上半年，中海整体市场占有率保持前列，在31个城市市占率位居当地前三，其中在14个城市位居当地市场第一。公司房地产开发业务收入为779.6亿元，销售回款超过50亿元的城市有北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中北京和上海回款分别超过100亿元。报告期内，香港及北上广深五个城市实现合约销售额556.4亿元，占比为53.7%。
中海方面表示，公司在重点城市的销售动能强劲，市场占有率保持领先。公司一直注重通过“好产品、好服务”提升市场占有率，实现“好效益”。中海率先发布“中海好房子Living OS系统”，成为行业引领性标准。北京万吉玖序、上海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售。上半年，中海及联营、合营公司共交付4.2万套房屋。
与此同时，中海投资保持进取有为，持续发展动能充足。上半年，公司新增17宗地块，分别位于北京、深圳、郑州、杭州、青岛、天津等城市，新增土地储备总建筑面积为258万平方米，权益建筑面积为257万平方米，总地价为403.7亿元，权益地价为401.1亿元。
据中指研究院统计，1—7月，中海的权益投资规模位居行业第一。前7个月，中海共获取22宗地块，权益购地金额为550.1亿元，其中一线和强二线城市投资占比86%。
截至2025年6月30日，中海（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为2693万平方米，权益建筑面积为2367万平方米。
中海方面表示，公司坚持“主流城市、主流地段、主流产品”，下半年一线城市的多个重点项目包括北京树村项目、北京西黄村项目、深圳后海项目、深圳大运项目、上海普陀项目等将集中推售，为公司销售稳健提供坚实基础。
布局核心城市商业资产
公告显示，上半年，中海商业运营收入来源主要包括写字楼、购物中心、酒店及长租公寓。其中，写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元。
报告期内，购物中心成熟期项目出租率96.2%，经营利润率56.8%；写字楼新签约面积51万平方米，续租率77%，成熟期项目出租率78.3%，经营利润率59.7%；酒店整体平均入住率68.2%，长租公寓开业6个月以上项目出租率94%。
上半年，中海持续布局核心城市核心地段资产，进一步推动未来运营创收增利，商业物业运营总建筑面积增加15万平方米。其中，北京中海大吉巷商业综合体于5月开业，首日客流量超20万人次。
大吉巷作为继北京中轴线于2024年申遗成功后的首都功能核心区大型城市更新项目，总体量达36万平方米。在保护历史风貌、激活消费场景的同时，大吉巷在技术方面实现了创新与突破性引领。在“人民城市”理念指引下，中海以数字化和低碳化为核心，通过系统性技术革新，历时9年将这片四合院区域转变为宜居、韧性、智慧的现代化可持续发展社区，为城市有机更新提供了可借鉴的“中海技术方案”。
公告显示，凭借别具一格的合院式街区形态、丰富的历史文化遗迹和多样的商文旅业态，大吉巷开业半月客流突破200万人，迅速成为北京二环内休闲消费新地标。在“城市会客厅”的定位标签下，大吉巷8万平方米的商业空间引入了超150个品牌，并以占比50%以上的“首店经济”为特色符号。
轻资产转型进入新阶段
在商业物业运营领域，上半年，中海提交了公司首单消费基础设施REIT申报，拟将购物中心——中海佛山南海映月湖环宇城项目（以下简称“映月湖环宇城”）以公募REITs形式分拆上市，预计募资13.55亿元，中海将认购约20%的基金份额。
深交所官网显示，6月26日，华夏中海商业REIT的上市申请已获受理。
中指研究院企业研究总监刘水表示，房企通过设立REITs进行资产证券化意味着“轻资产转型”进入新阶段。“中海拥有较多优质商业地产资产，未来有可能把其他资产纳入REITs平台，以实现更多优质商业物业出表上市，公司进行融资回笼资金，降低杠杆，提高资金使用效率。”
根据公告，华夏中海商业REITs的相关资产为映月湖环宇城，该项目由中海旗下佛山海映商业管理有限公司拥有。招募说明书显示，映月湖环宇城位于佛山市禅桂商圈映月湖片区，前身为南海怡丰城，是新加坡丰树集团在华南地区开发的大型消费基础设施项目，于2014年5月开始运营。中海于2020年3月收购该项目后，着手实施定位调整和运营升级。2022—2024年，映月湖环宇城营收从约1亿元增至1.37亿元，净利润从3460.06万元增至4448.52万元，其近年间营收、净利润、EBITDA（税息折旧及摊销前利润）排名均在体系内位居前列。
映月湖环宇城是中海首个以存量资产收购方式取得的购物中心项目，是其在佛山布局的第二座“环宇城”。这意味着，中海商业将正式跑通“收购—改造—提升—退出”全流程资本闭环，在增强中海资本实力的同时，驱动中海商业全周期资产管理能力进一步提升。
中海方面表示，公司始终秉承高质量发展战略，强化全周期资产运营管理能力。与此同时，公司始终坚持审慎稳健的财务策略，严守安全底线积极谋求发展。截至2025年6月30日，公司流动资产净值为3862.6亿元，流动比率为2.6倍，净借贷比率为28.4%；银行存款及现金为1089.6亿元，占总资产的12.1%，现金充裕度在业内领先。
公司管理层称，展望未来，中海相信来自政策、市场以及公司持续稳健高质量发展的“三个推动力”将促进房地产市场止跌回稳，进一步增强公司的竞争优势，在市场调整中保持行业领先地位。
（文章来源：中国经营网）