近日，大湾区领先的商用物业运营服务供应商——星盛商业(6668.HK)发布2025年中期业绩并举办业绩发布会。

以下总结了星盛商业的财务亮点，以及业绩发布会Q&A环节关键信息，为投资者展望公司的成长潜力提供价值参考。

稳健经营凸显韧性，降本提效与精细化管理双驱动

从核心指标来看，星盛商业实现收入约2.84亿元，其中，大湾区收入占比74.9%，优势进一步显现。可见在复杂多变的市场环境下，公司继续在行业内保持领先地位，经营韧性十足。

在费用开支方面，上半年管理费用率下降至9.3%，同比下降0.8个百分点。可见星盛商业在复杂多变的市场环境下，通过精细化管理，在提升成本效益上取得显著效果，也成功验证了长期坚持稳健的经营策略。在此基础上，公司上半年归母净利润实现0.87亿元。

值得关注的是，在手现金方面，期末达到13.68亿元，反映了充裕的资金实力。这为星盛商业带来强大的抗风险能力，能更好地应对市场波动和不确定性，也为未来拓展新项目等提供支撑。此外，充裕的资金是稳定分红的基础，对应回报股东的能力。

在股东回报方面，公司宣派中期股息每股普通股5.0港仙，上市5年连续分红8次，累计现金分红5.86亿港元，实现派息率和派息额持续提升，体现了管理层对股东回报的高度重视。在低利率的经济环境下，星盛商业以长期稳定的分红策略在市场中能够脱颖而出，为投资者提供充足的安全边际。

巩固基本盘、开辟新增长，商业运营能力持续提升

截至2025年6月30日，星盛商业向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约265万平方米，已开业建筑面积约为165万平方米。

同时，截至报告期已开业项目27个，筹备中项目共17个包括1个城市型购物中心、6个区域型购物中心、10个社区型购物中心，咨询项目8个。这将进一步巩固公司在大湾区乃至全国市场的地位，为未来发展提供强有力的支撑。

上半年，公司累计同店销售同比增长11.4%，累计同店客流同比增长4.4%，在营项目保持稳步增长势头。同时， 截至2025年6月30日公司平均出租率为92.5%。按空铺率来看，公司空置率为7.5%，明显低于典型城市13.8%的空置率。

聚焦深圳，公司上半年在重点业态品牌资源上取得新突破，比如与盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等体系内首次合作。主力店焕新升级上，则对深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park完成了永辉“胖改”。

近些年，针对“港客北上”潮，星盛商业开通港客三大便捷服务，比如福田星河COCO Park申请了福田区首个即买即退税点；龙岗星河COCO Park联合永东巴士开通了专列巴士。

回顾今年上半年全国消费情况，大湾区消费市场延续升温态势，叠加港澳市场的结构性回暖，一场“总量稳、结构新、跨境融”的消费升级正在湾区铺开，以旧换新撬动内需，本地特色消费成新亮点。大湾区旅游业也在加速回暖，游客接待量、口岸流量、演艺经济数据势头良好。

因此，随着促消费政策持续发力、基础设施落地，消费环境有望进一步改善，从而释放购物中心、购物节及商业综合体的增长潜力，星盛商业长期发展向好值得期待。

Q&A环节

Q1：未来在股东回报方面是否有继续提升的空间，例如将分红比例提升到与净利润相当的水平？

A1：我们在过去五年中持续提高分红水平，累计分红5.86亿港元，一贯坚持与股东分享发展红利的策略。我们每年会争取尽可能高的分红额度。同时，我们需在股东短期回报与公司长期发展之间寻求平衡，尤其在当前收入下降的背景下，需为新业务突破和增长保留一定的现金流支持。

Q2：在当前环境下，现有项目、外拓项目以及重资产项目三个板块分别在何时迎来营收和净利润明显向上的拐点？

A2：对于现有项目，福田等部分项目已显示出良好增长趋势；对于外拓项目，聚焦项目质量和区域布局，特别是在大湾区的拓展，预计将较快显现成效；重资产项目则通过强化运营层面逐步增加租金收入。

Q3：是否会通过收并购等方式将留存资金用于寻找新的增长点，管理层对此有怎样的思路？

A3：我们的资金使用主要围绕主业进行投资，谨慎决策，多看少动，目前也在关注一些新项目。

Q4：作为商业管理公司，从中长期来看，管理效率的差异会具体体现在哪些方面？例如在零售领域，如何通过效率提升销售额和利润率？针对不同商业项目所需的多样化团队，公司在团队打造和激励机制方面有哪些措施？

A4：在管理效率方面，效率差异主要体现在精细化管理和商业绩效的持续提升上。通过专业团队和细致管理，我们实现了上半年同店销售增长11.4%、客流增长4.4%的良好业绩。我们注重与政府联动推动消费升级，利用ERP和AI工具进行数据分析，实施“一店一策”，并通过营销赋能和商务条件配合，促进租户共同发展，从而保障出租率、销售额和客流的稳步提升。团队建设强调根据项目特点组建具有各自特色的团队，鼓励创新并大胆启用年轻人参与决策。公司将拨款设立创新大奖，激励合理化建议和业态创新。同时，我们注重精神激励与物质激励相结合，既提供奖金等实际回报，也倡导包容、宽容和体谅的文化氛围，鼓励员工勇于尝试。

Q5：作为一家商业上市公司，星盛商业的效率最终体现在哪些方面？

A5：效率体现于精细化管理带来的销售客流增长、业绩达成及股东回报。我们依靠专业团队和细致运营，应对宏观与行业挑战，对投资人负责。

Q6：关于公司下半年的开业计划，包括重资产以及轻资产项目分别是多少？

A6：下半年预计开业的项目包括深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（开市客店），这些项目将在今年底陆续呈现或开业。

Q7：未来是否会考虑资产证券化？

A7：我们近年来持续关注并研究公募及私募类资产证券化机会。同时，也在不断提升商业运营能力，为未来使用此类金融工具做好准备。