2025年上半年，商用物业运营行业仍面临消费复苏不均衡等挑战，但星盛商业(6668.HK)凭借精细化管理与区域深耕，交出一份稳健的2025年中期财报。
从财务数据到运营表现，不仅展现星盛商业抵御周期波动的经营韧性，也凸显了在大湾区消费需求扩容升级浪潮中的独特价值和成长潜力。
当前，港、A股演绎“慢牛”行情，按照板块轮动的历史经验：牛市初期倾向于金融板块，随着信心增强，资金开始追逐成长性更高的科技板块，到了中期则是消费和周期板块因业绩改善而受到关注。
基于上述逻辑，星盛商业或许正面临良好的窗口期，那么该如何看待后续的机会？不妨通过这份中期成绩单探究一番。
透视财报亮点，在变与不变中加固护城河
整体而言，星盛商业延续了过往稳健经营的基调，又在关键运营环节上做出变革。可以说，星盛商业在变与不变之间，不断加固护城河。
首先在财务指标上，呈现出“总量稳+质量高”两大特征。星盛商业2025年上半年实现收入约2.84亿元，其中，来自大湾区的收入占比74.9%，区域深耕的领先优势进一步凸显。
上半年实现毛利约1.49亿元，整体毛利率约为52.3%，同比上升约0.7个百分点，保持在行业较高水平。同时，管理费用下降至9.3%，同比下降0.8个百分点，一增一减之间，公司上半年归母净利润实现0.87亿元。
可以看到，星盛商业在商业项目运营上取得显著成效，并且持续优化成本效益，从而保持稳定的盈利能力。
具体来看，体现在规模布局、运营管理、业态创新三个维度的突破，这也为长期主义打下了坚实的基础。
在规模布局方面，截至2025年6月30日，星盛商业向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约265万平方米。已开业项目27个，筹备中项目17个（含1个城市型、6个区域型、10个社区型购物中心）及8个咨询项目。
上述布局既巩固了自身在大湾区的龙头地位，又通过社区型购物中心这类相对“小而美”的业态抓住了城市新消费场景，为业绩增长打开广阔空间。
在运营管理方面，运营数据凸显公司对商业物业的管理能力，2025年上半年平均出租率达92.5%，空置率仅7.5%，显著低于典型城市13.8%的平均空置率。同时，累计同店销售同比增长11.4%，同店客流增长4.4%，显现“出租率稳定、客流销售双升”的良性循环。
可见星盛商业的品牌力获得了租户高度认可，在存量竞争时代下，也是双方在“可持续经营”理念上的相互认同。同时，公司能够有效获取市场和消费者新的动态，在运营层面快速响应变化，精准捕捉到消费者需求，从而让消费潜力充分释放。
在业态升级方面，公司上半年动作频频，实现精准破局。一方面在重点业态品牌资源上持续突破，首次引入盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等有影响力的头部品牌；另一方面，完成对深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park的主力店焕新，比如永辉“胖改”，进一步提升项目吸引力。
因此，2025年中期财报是星盛商业在变与不变之间持续加固护城河的具体呈现，勾勒出公司稳健前行、不断成长的发展路径。目前国内商业项目头部效应愈发凸显，在优势资源聚集之下，星盛商业有望实现“强者恒强”，坚定穿越周期。
“慢牛”行情下，兼具稳健性与弹性的价值标的
回归投资者的视角，港股“慢牛”行情持续升温，也加剧了市场波动，因此兼具稳健性与弹性的投资标的有望逐步吸引更多资金关注。从以下多个维度来看，星盛商业或具备这样的特质。
首先，星盛商业长期稳定的分红政策在周期波动中具备稀缺性，为投资者构筑了足够的安全垫。
随着最新财报发布，公司宣派中期股息每股普通股5.0港仙，上市5年连续分红8次，累计现金分红5.86亿港元。派息率和派息额持续提升，使得星盛商业在商用物业板块中具备显著的安全边际。此外，报告期末在手现金达到13.68亿元，充足的资金为稳定分红提供支撑。
在稳健性的基础上，星盛商业还具备多重弹性。
一方面，公司业务板块具有业绩弹性。
公司手握核心商圈项目，在宏观环境偏弱的环境下，需求刚性且抗周期性强。同时依托大湾区经济的蓬勃发展，叠加政策推动经济复苏、支撑消费的背景下，为公司整体业绩保持增长带来了乐观的预期。
2025年上半年，珠三角九市社会消费品零售总额超1.8万亿元，在前两年的基础上稳住了消费大盘。随着消费继续提质扩容，传导到商用物管服务，星盛商业将借势实现发展提速。
据了解，星盛商业下半年预计将迎来深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（开市客店）等多个项目的开业，这有助于公司承接大湾区以及长三角两大经济圈更多的消费活力，为业绩增长注入新活力。
值得一提的是，星盛商业还将继续把握港客北上消费趋势带来的机遇，依托自身项目布局、运营能力与资源整合优势，持续构筑商场客群优势，充分享受市场红利，推动业绩可持续增长。
此外，利用数字化和AI能力赋能业务，也是当前投资者关注企业的重点部分。星盛商业以AI为核心引擎，全面增强数智化管理，实现提质增效。其长远意义在于，通过技术实现业务高效协同，在运营层面实现效率提升、增强用户体验，未来公司也可以腾挪出更多资源聚焦战略部署，有助于挖掘新的增长点。
结语：
在财报发布后，民生证券发布研报指出，星盛商业适时优化结构，通过精细化运营实现降本增效等多措并举，轻装上阵、持续提升利润率与市场竞争力，做好做优。同时，给予星盛商业“推荐”评级，看好其发展前景。
总的来看，星盛商业2025年中期财报彰显了深耕核心区域、全面提升竞争力的经营成效。当前牛市行情下，分红政策让公司有了“防御性资产”这一底色，加上业绩稳健、业务潜力赋予的成长弹性，可以说星盛商业后续依然有颇多看点。