金吾财讯 | 9月5日，住房城乡建设部在北京召开2025年部机关法治工作会议，强调以高水平立法促进住房城乡建设事业高质量发展。会议重点部署高质量编制“十五五”住房城乡建设立法规划，要求深刻领悟党中央决策部署战略意图，强化顶层设计和统筹谋划，并优先列入未来五年最急迫、最重要法律法规。

同日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。

具体来看，从9月6日起深圳分区优化调整居民购买商品住房政策，符合条件的家庭在罗湖等6区购房不限套数，无社保等证明的非深户家庭在上述区域限购2套；盐田、大鹏新区购房不再审核资格，单身按家庭标准执行。同时，分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

来源：政府官网，中金公司研究部

值得注意的是，在楼市传统“金九银十”旺季来临前的8月，北京、上海两大一线城市已率先放宽限购，8月8日，北京市印发通知，从8月9日起，京籍居民家庭以及在北京连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外的商品住房，包含新建商品住房和二手住房在内，均不再限制套数。

8月25日，上海市发布“沪六条”。自8月26日起，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；连续缴纳社保或个税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

来源：政府官网，中金公司研究部

从已落地的京沪市场表现看，政策对短期成交的提振效果明显，但同比修复仍面临压力。引述华西证券数据显示，北京政策落地后四周，新房成交周均环比增速达20%，远超二线城市的5%；但其同比增速为-18%，弱于二线城市的-11%。上海首周表现类似，新房成交环比增长33%，大幅跑赢尚未出政策的深圳（3%），而同比仍下滑22%，不过也好于深圳的-31%。

而紧随深圳新政发布后的首个周末，市场活跃度明显提升，有记者探访发现，有二手房业主表示周末预约看房的人变多；有房产中介经理表示部分卖房者与买房者加快了签约速度；有房企则连夜更新宣传信息。

另从深圳乐有家了解到，上周六乐有家二手房单日咨询量达到近90天的最高水平，单日带看量相较于近八周平均上涨15%，其中罗湖区房源的带看量上涨38%。

从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台新政的北京和上海。

中金表示，本次深圳楼市政策的跟进调整符合此前预期，3个超高能级城市在本轮调整中均侧重于激发外围地区的多套购房需求，深圳在限购条件设置上较北京、上海更为宽泛。中信建投亦指此次深圳出台新政有望促进需求释放，对市场交易量价形成支撑。

国泰海通证券认为深圳政策的放松力度大于北京、上海，有助于引入包括外地购买力在内的市场需求，预计全年市场“止跌回稳”的趋势不变。

从市场基本面来看，深圳楼市成交热度近期有所下降，引述中信建投数据，1-6月深圳新房成交套数同比增长44.7%，7月转为同比下跌23.2%；1-6月二手房成交套数同比增长34.8%，7月增幅收窄至0.9%；7月底二手房价格指数较去年年底下降3.9%。

业内认为，此次深圳的政策调控更加“精细化、市场化”，该政策的及时落地，有效提振了市场信心，随着政策显效以及企业推盘积极性提升等，有望推动市场持续修复，驱动成交量稳中有涨。

政策红利也传导至资本市场，周一港股内房股普升，碧桂园(02007)涨6.25%，远洋集团(03377)涨4.20%，旭辉控股集团(00884)涨4.05%，建发国际集团(01908)涨3.00%，越秀地产(00123)涨2.95%，龙湖集团(00960)涨2.42%，万科企业(02202)涨2.30%，龙光集团(03380)涨2.17%，板块整体情绪得到显著提振。

对于行业未来走势，机构普遍维持乐观态度。国金证券表示，近期北上深等一线城市均落地优化限购政策，预计进入四季度地产成交量有望迎来反弹，助推基本面进一步止跌回稳。考虑到美联储降息预期提升刺激流动性，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的。

中金认为，往前看，整体地产销售表现的持续好转，仍待存量房收储和城中村改造等对供需面有持续改善效果的政策切实落地，从而与头部城市限购政策调整带来的情绪提振形成协同效应，建议持续关注政策进展。