产业园区作为推动经济高质量发展的关键引擎，在汇聚创新资源、加速科技成果转化、驱动产业转型升级以及培育新质生产力等方面发挥着重要作用，是区域经济结构优化的坚实支撑。但受外部宏观环境与行业内部经营挑战的双重“夹击”，2025年上半年的园区产业仍处于深度调整的阵痛期。

整个园区产业所面临的压力，远非“空置率”或“招商难”这些表层现象，而是整个行业正在经历底层逻辑的重塑，即从“政策套利”转向“市场生存”，从“地产思维”迈向“产业思维”，从“单一链条”进化到“生态协同”。这并非是一次简单的周期调整，而是一场深刻的园区“革命”。

“革命”的背后不仅有挑战，亦蕴藏着机遇。那些凭借前瞻性战略眼光，早已顺应产业变化趋势并做出相应布局的企业，在这场变革中展现出了更强的发展韧性，它们甚至有可能成长为引领此轮产业变革的先锋力量，这其中便包括了已率先实现基本面企稳的中电光谷(00798)。

9月18日，中电光谷发布了2025年的中期报告。数据显示，公司报告期内的收入为14.71亿元(人民币，下同)，同比微增0.79%，期内净利润为210.9万元，守住了盈利底线，除所得税前利润为7223.9万元，同比增长104.37%。

能在行业发展仍充满挑战的环境下实现业绩的稳健，这足以说明中电光谷在行业底层逻辑重构的过程中已获得先机，其当前的经营策略和业务模式已实现了对产业发展新趋势的精准把握，这不仅可为公司的发展奠定坚实基础，也为整个园区产业的转型升级提供了可借鉴的成功范例。随着产业变革的不断深入，中电光谷的竞争优势将越发突出，其价值也将被挖掘和认可。

“一体两翼”战略转型成效凸显，园区运营服务发展平稳

我国园区产业仍处深度调整阵痛期的同时，一系列重要政策在2025年上半年的陆续出台也为产业园区运营、招商模式转变、政府投资基金发展等诸多方面指明了方向，特别是《公平竞争审查条例实施办法》正式落地，推动了园区招商从“拼政策”向“拼服务”和“拼生态”转变，这对园区企业的经营提出了更高要求，带动了整个产业的加速洗牌。

中电光谷之所以能在如此充满挑战的行业环境下实现业绩的稳健发展，得益于公司长期以来的前瞻性战略布局。早在2019年，中电光谷便凭借对行业发展的深入理解，敏锐察觉到产业发展的新趋势，因此其开启了以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的战略转型。

从商业模式层面来看，以园区运营为主体的轻资产发展模式能带来稳定现金流，可有效降低中电光谷的运营风险，园区开发则发挥着逆周期调节的关键作用，产业投资则是公司激活整个产业生态的重要抓手。

而持续推进“一体两翼”战略转型的本质，是中电光谷能够实现园区产业生态的深度融合与协同发展，推动公司从园区开发的“单一链条”积极迈向产业多维资源的“生态协同”，不断增强公司的核心竞争力，进而促使公司朝着园区产业发展新趋势的方向加速成长。

目前，中电光谷的“一体两翼”战略转型已取得显著成效，公司形成的以数字化为引领的全生命周期产业园区运营服务体系在市场中展现出了较强的竞争壁垒，这让园区运营服务于报告期内实现了平稳发展。

数据显示，2025年上半年，中电光谷的园区运营服务的收入达10.38亿元，占公司总收入的比例高达70.6%，该业务已成长为中电光谷的核心业务。其中，设计与建造业务、物业管理服务是园区运营服务的大头，二者报告期内占公司总收入的比例分别为25.3%、28.4%，合计超50%。

为解决客户招商难的痛点问题，中电光谷近些年于设计与建造业务中大力推广“P+OEPC”的综合运营服务，其立足于招商运营需求，为客户提供全流程一体化服务，受到了地方政府的普遍欢迎。报告期内，中电光谷通过优化整合旗下建筑设计院、建设施工子公司等产业链资源，充分发挥业务协同效应以拓展市场，期内设计与建造业务录得收入3.72亿元。

而在物业管理服务方面，中电光谷构建了智慧社区、智慧园区的生态体系，并积极整合资源，深耕物业服务全产业链，能为开发建设单位、产业园区、物业同行及广大业主提供全方位服务。报告期内，中电光谷物业管理服务收入增长10.8%至4.17亿元，在管面积3293.6万平方米，同比增长18.92%。

与此同时，园区运营服务中，物业租赁服务、团体餐饮与酒店服务在报告期内快速成长，收入分别为8020.2万元、7238.7万元，增速分别达18.1%、6.1%。物业租赁服务收入增长源于OVU创客星作为华中区最大共享办公品牌出租面积持续扩大，截至2025年6月30日已出租物业总面积达28.5万平方米;团体餐饮与酒店服务收入增长得益于业务协同效应和市场品牌影响力提升。

除此之外，园区运营服务中的能源服务在报告期内稳步推进。中电光谷能源服务打造了国内首个基于PKS体系、具实验与生产双功能的综合能源低碳数字化系统OVU低碳云，这带动公司能源运营服务面积升至1235万平方米，期内收入录得4339.4万元。

加速构建差异化核心竞争力，园区开发服务逆周期调节作用显著

若说轻资产模式的园区运营业务具有强大的抗周期性和稳定性，那么园区开发业务则具有逆周期调节的显著特点，中电光谷2025年上半年实现业绩的稳健发展与园区开发服务的快速成长有直接关系。报告期内，中电光谷的园区开发服务收入为4.31亿元，同比增长22.8%，该业务成为推动公司总收入实现微增的主要推动力。

事实上，报告期内园区开发业务面临着较大的经营压力，一方面是宏观经济疲软之下市场需求的萎缩，另一方面是同质化进一步加剧了市场竞争。而中电光谷的园区开发服务能在逆境中实现双位数高增长的原因在于，公司早已构建了差异化的核心竞争力。

首先，中电光谷根据产业需求变化趋势，重点挖掘有潜在新增量需求的高科技、高端制造领域。报告期内，中电光谷产业园区空间销售收入贡献前两名的是北碚公司、天津公司，其中，北碚公司聚焦先进制造业和现代服务业，欲打造新质生产力软硬件协同创新基地;天津公司聚焦新一代信息技术与数字经济，形成了“信创安全+智能制造+数字经济”的核心特色产业集群。正是对有潜在新增量需求的细分领域做深度挖掘，中电光谷紧抓住了产业变革中的结构性机会。

其次，中电光谷充分发挥自身优势，其加速深入推进跨区域的产业合作与资源共享，实现从单一空间开发向全产业链价值赋能的全面突破，这让其服务在市场中的竞争力大幅提升。此外，中电光谷持续推进“敏捷定制”，通过个性化的快速定制解决方案有效打破同质化竞争的枷锁，这让中电光谷的解决方案于市场中脱颖而出，“敏捷定制”已逐渐成为中电光谷服务制造强国战略的关键一招。

不止于此，中电光谷为降低园区开发的经营风险，其已在全国实现多区域的园区布局，以确保产业园区销售目标的实现。报告期内，中电光谷产业园空间销售收入的城市达到13个、项目达到18个，销售总面积12.9万平方米，录得收入3.15亿元，同比增长31.41%，这主要是因为北碚、蔡甸、鄂州等制造类项目竣工交付确认收入的增多。

值得注意的是，中电光谷目前仍有大规模的在建面积和土地储备。数据显示，中电光谷报告期内的产业园区新开工面积合计4.13万平方米，新竣工面积合计13.20万平方米，截至2025年6月30日止，在建面积合计58.23万平方米，且公司还储备有优质产业园用地约532.0万平方米。大规模的在建面积以及充足的土地储备，将为园区开发服务发挥“压舱石”作用奠定基础，以确保公司产业园区业务规模在“十五五”期间稳步增长。

而在自持园区物业租赁方面，截至2025年6月30日止，中电光谷可出租面积95.8万平方米，已出租面积67.4 万平方米，出租率70%。报告期间内，实现租金收入为人民币117.2百万元，较上年同期增长4.4%。优质自持物业可以丰富园区生态体系，提升园区经营活力，助力招商引资，提升集团品牌力。

产业投资作为园区招商的重要抓手，是中电光谷转型过程中的强力支撑点，对公司持续推进“一体两翼”的战略布局起到了关键作用。中电光谷旗下的中电中金和零度资本已组建了多支产业投资基金，其中零度资本下设11支基金，助推数字城市、网络信息、智能制造、新材料4大领域发展，而中电中金报告期内完成了多个项目的融资及退出，实现了良好的资金回笼和收益。

行业环境迎来边际改善，中电光谷业绩有望触底回升

若说2025年上半年的中电光谷在行业调整阵痛期已率先实现了基本面的企稳，那么进入下半年后，随着行业环境的改善，中电光谷的业务发展将逐步回暖，进而有望为“十四五”的收官画上圆满句号。

在上半年中，宏观经济的低迷以及国际贸易局势的变化令下游需求有所波动，但进入下半年后，国际贸易局势已趋于缓和，且为保证经济发展的稳健以及十四五的顺利收官，市场预期下半年货币及财政政策有望持续加码。

同时，美联储已于9月开始新一轮降息，市场主流观点认为美联储年内或将累计降息75个基点，这为国内的货币和财政刺激政策的出台提供充足空间。新基建作为拉动经济增长的核心方向有望从刺激政策中获益，而低碳园区和高端产业园区作为新基建的分支，也有望从政策的持续加码中迎来加速发展。

而从中电光谷的上半年中期业绩中也能找到其基本面将企稳回升的前瞻性信号。签约金额的增长情况决定了未来业绩释放的速度，因此签约金额往往被市场看作是业绩未来表现的先行指标，而在上半年中，中电光谷的多个签约金额指标均实现了明显增长。

数据显示，上半年中，中电光谷实现新增签约金额15.39亿元，同比增长8%，其中综合运营业务签约额同比大增31%。具体来看，综合运营业务下的设计与建造服务新增签订南昌市新建区产业园“OEPC”项目合同，金额为5.25亿人民币，同比大增117%;中电光谷表示，物业管理服务随着智慧园区、智慧社区管理模式的持续推进预期将进入收入的高速上涨通道。而在园区开发服务方面，报告期内办公类园区签约额同比增长13%，为园区开发签约额的稳定贡献力量。

为在本轮产业变革中进一步巩固公司的领先优势，进而为构建现代化产业体系提供中电光谷解决方案，中电光谷表示，公司将稳步推进业务结构转型与商业模式创新，并已针对下半年的发展做出详细部署。

首先，中电光谷坚定不移推进业务转型，以构建“第二曲线”为核心目标。面对市场竞争，公司将形成有机整体，以体系化方式应对，利用带动与支撑作用打造体系化业务长尾价值，让体系化优势成为护城河。下半年，公司把综合运营业务作为应对房地产市场长周期深度调整的根本之策，大力推进厦门等综合运营项目加快落地。

其次，中电光谷将主动寻求对中国电子的战略协同价值。中电光谷产业园区网络可为中国电子建立高水平网信产业供应链体系赋能，今年中电光谷提出第五代产业园和第四代孵化器，指明围绕新动能和新引擎提升空间服务质量的必然性。未来，中电光谷将园区发展、孵化器建设与数据要素产业生态构建相结合，深挖产业协同价值。

同时，中电光谷下半年将切实改善开发业务经营质量。公司以去库存、控风险、保现金流为目标，下半年继续采取租售并举策略，加快销售物业去化、提升投资性物业出租率;新项目采用敏捷定制模式控制增量，并深化圈层营销，加强跨区域协同招商。

此外，中电光谷将重构投资性物业经营管理体系。资产经营部的成立是中电光谷整合资源、提升资产经营质量的关键举措，该部门的成立已有力印证了投资性物业实施专业化 管理的必要性与价值。未来，资产经营部将作为集团层面统一的投资性物业经营管理机构，全面统筹各类投资性物业的经营，加速构建核心资产管理能力，从而在存量市场创造独特价值。

由此可见，随着行业环境的改善以及同比增长的签约金额逐步释放业绩，再加上中电光谷从多个维度稳步推进公司的业务部署，中电光谷业绩于下半年回升或已是大概率事件，进而有望为“十四五”的圆满收官贡献中电光谷力量。

总结：

但从资本市场来看，鉴于中电光谷基本面企稳回升的预期，其真实价值已被市场显著低估。截至9月25日收盘，中电光谷的PB估值仅有0.2倍，已处于历史最低水平，市值大幅低于公司净资产。且中电光谷一直保持着稳定的分红派息惯例，这更凸显了中电光谷的投资价值。

持续回购彰显了中电光谷对公司内在价值被低估的认同，以及对公司未来发展抱有的坚定信心。智通财经 APP 观察到，自 6 月起，中电光谷累计回购次数超过 20 次，年内累计回购股份数量多达7954.8万股，不排除公司未来持续回购的可能性。公司真金白银的持续回购举措，无疑为提升市场对中电光谷价值的认可程度注入了一剂“强心针”。

可以预见，在真实价值被大幅低估之后，随着公司基本面的企稳回升以及持续回购的助推，中电光谷有望迎来业绩增长与估值提升的戴维斯双击行情，从而或有望在长期维度上为投资者带来超额收益机会。