三季度以来，险资大规模布局不动产的趋势仍在持续，且投资模式愈发多元化。
近日，观点指数研究院发布的《2025三季度不动产资本金融报告》（以下简称“观点指数研究院《三季度报告》”）显示，险资正在加速布局不动产。包括泰康人寿、大家人寿、中宏人寿等诸多险企三季度在不动产市场均有出资，涉及的投资模式包括私募股权基金、公募REITs（不动产投资信托基金）、Pre-REITs（公募REITs前置投资）等，而底层资产则涉及租赁住房、商业地产、物流地产等。
据《中国经营报》记者此前根据中国保险行业协会相关公告统计，今年上半年，多家险企共披露了十余笔大额不动产投资，合计新增投资近50亿元，远超去年同期。
“险资在不动产投资领域的密集参与，是在‘拉长考核周期’的政策引导、‘应对资产荒’的市场环境下的一次战略性转向。在国内不动产出现连续多年回调后，配置价值逐渐显现，资产类型也不断创新，险资开始从‘被动配置’到‘主动挖掘’， 更关注不动产对新质生产力的支持、市场前景和竞争力。”保险资管行业资深人士、保险资金运用专题公众号“燕梳资管”创始人之一鲁晓岳表示。
“险资加速抢滩核心城市优质资产，推动了市场结构升级。”上述报告同时提到。
数十亿级出资频现
三季度以来，保险公司继续在不动产投资市场大规模出资，且不乏数十亿级甚至百亿级交易项目。
比如，10月17日，全球性的地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）宣布，成功协助由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区博华广场的收购。公开数据显示，该项目交易对价超百亿元。
9月29日，华夏凯德商业REIT在上交所上市，其重要首发资产——长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约为97%。财信人寿作为最大份额的外部投资人参与战略配售，投资金额约5000万元。
8月中旬，总部位于瑞典的英格卡集团（IngkaGroup）计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心，交易总估值达160亿元人民币。以泰康人寿为首的险资财团成为接盘方，这只总规模80亿元的Pre-REITs并购基金中，泰康认购30亿元，其他多家险资联合认购30亿元。
记者注意到，在不动产市场大手笔出资的背后，上述保险机构不动产投资规模也在攀升。
公开数据显示，泰康人寿投资性房地产金额2020年至2024年间，分别为226.82亿元、278.53亿元、313.60亿元、363.70亿元、410.77亿元。
财信人寿相关债券报告显示，2022年年末至2024年年末，财信人寿不动产类资产规模分别为58.95亿元、66.96亿元和77.08亿元。
中邮保险相关债券报告也显示，截至2024年年末，公司不动产投资合计101.91亿元，较2023年年末增长33.41%。
“从整体上看，保险资金在不动产投资市场上的活跃，反映出行业在资产配置上的两个主要动因。一方面，险资天然需要长期、稳健的收益来源，以匹配寿险等长期负债结构。不动产资产，尤其是具备稳定租金现金流的优质商办物业、公用事业设施或基础设施资产，恰好符合这一特性。另一方面，监管政策的持续完善与金融市场工具的成熟，也为险资提供了更多进入不动产领域的合规通道。”北京大学应用经济学博士后、教授朱俊生在接受记者采访时表示。
观点指数研究院认为，险资扩大不动产投资可充分发挥其穿越周期的独特优势。在经济下行压力下，险资投向不动产领域，一方面能有效支持不动产市场的融资需求，缓解行业资金压力；另一方面则通过“抄底”策略实现投资价值——既能在持有期间获得稳定收益，又可待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前市场环境下，优质不动产项目因其抗跌性和增值潜力，配置价值正逐步显现，成为险资优化资产配置、抵御经济波动的理想选择。
投资模式转变
值得一提的是，在保险资金加速进入不动产的同时，其投资模式也正在发生显著转变。
财信人寿方面近日对记者表示，近年来，在不动产与基础设施投资领域，财信人寿持续推进战略转型：投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品，投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等战略赛道。
从整个行业角度来看，众托帮联合创始人兼总经理龙格在接受记者采访时表示，险企不动产投资正呈现三大趋势：一是从债权到物权，减少房企股权/债权暴露，转向直接持有运营稳定的收租型资产；二是工具多元化，通过公募REITs、ABS（资产证券化）、私募基金等金融化工具参与，提升流动性并降低直接管理压力；三是赛道拓宽，从商业地产扩展至物流园区、保租房、数据中心等现金流更稳定的新兴领域，政策支持进一步加速此趋势。
从债权向物权转型方面来看，以中国平安（601318.SH）为例，官方披露的数据显示，截至2021年年末，不动产投资规模占保险资金总投资资产的5.5%，其中股权占26.3%、债权占27.1%、物权占46.6%。而截至2025年上半年，公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2060.07亿元，该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比81.8%；除此之外，债权投资占比12.7%，其他股票投资占比5.5%。
多元工具运用方面，数据显示，截至8月12日，年内险资已参与公募REITs产品配售26.31亿元，这一数字远超2024年全年29只公募REITs产品的17.19亿元。“现阶段持有型不动产ABS的投资者以金融机构自营、保险资金、产业类投资为主。”近期相关金融机构发布的研报提到。
就险资不动产投资在“多元化”投资形式之间的不同选择，朱俊生分析认为，其背后也反映出保险机构在投资决策中的多重考量。首先，他们需要评估不同投资工具之间的收益水平、流动性与资本占用。例如，直接持有物业可能带来更高的长期回报，但流动性较差，资本占用较高；而通过公募REITs或ABS投资，则能在较低风险与较高流动性之间取得平衡。其次，保险公司会考量自身的运营与管理能力。大型机构拥有较强的资产管理团队和项目经验，可以直接参与物业并购与运营；而其他公司则更倾向于通过基金、公募REITs等形式借助外部专业机构实现投资管理外包。此外，监管合规与偿付能力的约束也是重要因素。不同投资工具对应的监管资本计量方法不同，这直接影响保险公司的资产负债管理与资本充足率水平。
而在不动产底层资产赛道选择方面，根据华泰研究近日发布的研报，当前公募REITs底层资产涉及市政环保、保租房、仓储物流、产业园区、高速公路、能源、消费、数据中心八大类别，保险资金参与保租房、仓储物流、数据中心战配较多。
不过，值得关注的是，业内人士同时也提示，险企在推进不动产投资转型过程中，也存在不少挑战。比如，估值与信用风险、流动性与退出风险、资产与负债匹配风险等。
“部分机构在加快布局时，尽职调查、风险定价与投后管理能力未必跟得上扩张速度，也容易埋下合规风险。”有行业研究人士向记者表示。
（文章来源：中国经营网）