作者 宿泱韫

路透北京11月4日 - 中国楼市止跌回稳路漫漫，A股上市房企三季报多数仍是惨字当头，销售同比继续下探，叠加开发毛利率磨底，诸多房企难以实现盈利增长、甚至亏损幅度进一步加深。

行业仍在继续化解风险，部分杠杆指标有好转迹象，分析人士预计除少数优质企业外，房企整体业绩今年料仍偏弱，但这也许是房地产迈向“高质量发展”黎明前的黑暗。

路透统计的A股主要房企财报显示，前三季销售额普遍双位数下滑，仅有招商蛇口001979.SZ和绿地控股600606.SS跌幅在个位，金地集团600383.SS、新城控股601155.SS和万科000002.SZ2202.HK均腰斩或接近腰斩。

据中国指数研究院最新数据，前10月百强房企销售额均有下降，其中前十房企销售额均值同比降15%，11-30位的房企均值降幅为17.8%。

“目前房地产板块报表仍在走弱，这是对房地产旧发展模式的告别，”申万宏源分析师袁豪在报告中称，预计“好房子”等新发展模式也将赋予优质企业孕育着新发展机遇。

其并称，展望后续，尽管2022-2024年行业业绩大幅下降形成低基数，但综合考虑房企竣工结算仍将走弱，毛利率继续磨底，三项费用率走高，存货仍有减值压力等因素，预计今年板块业绩仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

房企三季度营收表现分化，保利发展600048.SS、招商蛇口和滨江集团002244.SZ均录得双位数同比增长，其他几家则双位数下跌。

然而，销售规模收缩以及开发业务毛利率持续下滑，令房企盈利能力普遍承压。除深耕浙江本地的滨江集团外，其他统计的上市房企三季度盈利能力均进一步减弱，保利、绿地同比由盈转亏，万科、金地亏损扩大，招商蛇口和新城控股净利亦下滑。

统计的房企除保利和绿地，9月末整体销售毛利率同比均有所上升，部分得益于商业地产等多元化业务，开发业务仍是盈利的拖累项。万科、绿地、新城、金地均在财报中提及开发业务毛利率下降/处于低位，或房地产交付毛利减少；只有滨江逆流而上，称交付楼盘体量及项目整体毛利水平增加推高了净利。

**控风险**

在控风险方面，行业整体有一定进展，但尚未摆脱困境，净负债率继续攀升；一些优质房企修复资产负债表已初见成效，开始持续布局土地市场。

三道红线之一的“剔除预售款后资产负债率”，统计的各房企表现不一，部分资产负债表趋于良性健康发展，比率控制在70%以下，而另一些，如万科和绿城仍在债务泥潭中挣扎。

万科财报称，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。大股东深铁集团年内已10次输血，迄今已累计提供291.3亿元的股东借款。

申万宏源的袁豪统计，三季度末A股房地产板块剔除预收款后的资产负债率为70%，相比去年末下降0.1个百分点，但衡量杠杆水平和偿债能力的另一道红线--净负债率升至89.4%，较去年末上升5.8个百分点。

他称，这源于业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平、从而有望逐步趋于稳定。

部分房企收缩战线，另一部分资产负债表已修复的房企则积极扩张。中指院数据显示，百强房企前10月拿地总额7,838亿元，同比增长26.4%，增幅较前九月收窄。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中八家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，比如浙江、四川的多家民企拿地较为积极。

中指研究院研究主管陶淑茹周一表示，多地10月在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，短期来看，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑。

“当前形势下，渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力，推动市场止跌回稳。”（完）

（路透上海张金栋对本文亦有贡献。）

(审校 杨淑祯)

((jenny.su@thomsonreuters.com))