Niket Nishant/Manya Saini

路透11月6日 - 分析师们表示，尽管有少数变质贷款引发了担忧，但美国地区性银行的商业房地产贷款账簿仍被证明具有广泛的弹性，但办公楼领域仍是一个痛点。

路透对财报的分析显示，至少有八家美国中型和地区性银行第三季度的不良贷款(NPLs) （借款人未按期还款的贷款）较去年同期有所下降。

自从 新冠 大流行病改变了人们的工作习惯以来，商业房地产（主要是办公楼贷款）一直面临压力，而重返办公楼的任务尚未转化为办公楼房地产需求的显著反弹。

近十家贷款机构表示，他们已经降低了写字楼贷款的集中度。 Flagstar Bank FLG.N（前身是纽约社区银行 (link)）去年的房地产信贷危机引发了整个行业的信任危机，该银行在第三季度将与写字楼投资组合相关的信贷损失准备金减少了 142 个基点。

Regions Financial RF.N则表示，办公楼贷款导致了其第三季度的冲销，但该公司预计很快就会解决这些风险敞口。

M&T Bank MTB.N也表示计划继续削减办公楼贷款组合，而Citizens Financial CFG.N则表示其办公楼贷款余额在第三季度略有下降。

Trepp公司的数据显示，写字楼物业贷款的拖欠率正达到创纪录的水平，目前拖欠率已超过11.76%。

"人们的工作方式正在发生深刻变化。写字楼空置率甚至高于全球金融危机后的水平。标普全球首席分析师托马斯-梅森（Thomas Mason）说："我们肯定还没有解决所有的写字楼问题。

地区性银行面临的挑战更为严峻，因为与全球性贷款机构相比，地区性银行账面上的 CRE 贷款比例更高。

上个月，由于担心信贷市场出现问题，引发了整个行业的抛售 (link)，投资者对地区性银行的CRE风险敞口的担忧再次被点燃。

贷款人一直在通过延长贷款期限来争取时间，并希望美联储的降息能缓解借款人的压力，但现在还不清楚这一策略能持续多久，因为 12 月份的降息现在还存在疑问 (link)。

CRE 贷款定价倾向于追随长期国债收益率而非短期政策利率，这意味着美联储降息需要时间来消化。

根据标准普尔全球公司（S&P Global）的数据，即使自 9 月中旬以来已两次降息，2025 年新发放的 CRE 贷款平均利率仍将达到 6.24%，而今年到期的贷款利率仅为 4.76%。

根据标普全球市场情报公司（S&P Global Market Intelligence）的估计，明年将有大约 9,360 亿美元的美国 CRE 抵押贷款到期，比 2025 年高出 18.6%，预计 2029 年的到期量将达到 1.1 万亿美元的峰值。

"穆迪分析公司（Moody's Analytics）经济研究主管埃尔门加德-贾比尔（Ermengarde Jabir）告诉路透记者："预计2025年到期的商业房地产贷款中约有五分之一是写字楼贷款。

"她说："写字楼等物业类型尚未'复苏'，空置率仍在上升。

生物技术房地产之痛

虽然写字楼仍是该行业的压力点，但随着生物技术融资放缓，该行业能够进入公开市场的公司越来越少，业主和贷款人正在收紧生命科学房地产的条款。

"瑞穗美洲公司（Mizuho Americas）高级股票研究分析师维克拉姆-马尔霍特拉（Vikram Malhotra）说："很多公司，尤其是中小型生物技术公司，都搁置了扩张计划。

"这些租户通常拥有四到六个季度的现金流，但在错过了一两轮融资后，有些租户的资金已经耗尽。"

世邦魏理仕的数据显示，第二季度，美国前13大生命科学市场的实验室整体空置率上升至22.7%，比上一季度上升了1.2个百分点。

银行仍深陷房地产泡沫

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）第二季度的数据显示，虽然商业银行已经缩减了对 CRE 的贷款，并向私人信贷公司出售了贷款组合，但它们仍然持有最大份额的商业或多户抵押贷款，占 38%，总额达 1.8 万亿美元。

标普全球金融机构研究主管内森-斯托沃（Nathan Stovall） 在一份说明中 写道 ，2026 年的贷款损失准备金可能上升到净收入的 24%，而今年仅为 20.8%。

"私人信贷公司在 CRE 市场份额的增长可以说让银行受益匪浅。但该行业并未完全摆脱困境，"他写道。

(为便利非英文母语者，路透将其报导自动化翻译为数种其他语言。由于自动化翻译可能有误，或未能包含所需语境，路透不保证自动化翻译文本的准确性，仅是为了便利读者而提供自动化翻译。对于因为使用自动化翻译功能而造成的任何损害或损失，路透不承担任何责任。)