金吾财讯 | 中金公司发研报指，香港房地产市场自今年二季度以来初现企稳复苏态势，考虑美元降息进程往前看大概率继续深化，该机构建议关注市场进一步修复的潜力，并把握板块可能存在的二次上行机遇。该机构表示，未来边际上影响市场的主要因素或在于利率水平，而降息进程在2026年大概率继续深化。香港市场近年来主要的调控手段包括限制性措辞的集中松绑(2024年一季度末“撤辣”)，对土地供给的主动收紧，以及积极引入大陆需求(对租购两端都形成积极支持)。往前看，该机构认为市场进一步复苏的关键或在于本土购房需求的释放，而主要的变量或落于房贷利率的水平。目前无论是观察租售比对房贷利率的利差，还是购房可负担性指数，虽均较前期有明显改善，但离有吸引力的水平还有些许距离。该机构初步预计美元降息幅度累计达到100bps或可对本地需求起到更充分的推动。目前看，该机构认为2026年达到这一降息水平的概率不低，因此香港房地产市场或仍将迈向进一步修复。2024年以来板块估值已有一定修复，但绝对水平仍不高。从90年代以来的长周期序列来看，目前板块也只是从2024年的历史极端低位修复至历史十分位左右的水平，难言估值偏高。往前看，分母端利率水平的下行，以及企业经营情况的边际改善，都有可能推动估值进一步修复。细分板块上，住宅与零售市场的修复或一定程度领先办公楼。同住宅市场已经出现前端量价积极表现相似，5月份以来香港零售市场表现出现积极变化，目前整体供需关系也趋于平衡。写字楼市场虽在需求端出现一些积极变化，但供给上2025-2026或仍在一定惯性，尤其非核心区的空置率仍较为高企，整体市场的修复或相对滞后。投资角度，该机构建议可优先关注在核心区具有优质商业不动产的企业。