路透上海/香港11月21日 - 中国私募房地产投资信托（REIT）市场已成为吸引资金短缺开发商的难得亮点，在投资者对更高收益率的需求不断增长的推动下，今年的计划筹资总额有望创出纪录高位。

中国私募REIT市场于 2023 年推出，仅限于专业投资者，但发展迅速。与公募REIT相比，私募REIT的审批程序更快、更宽松，而且在中国房地产行业不景气的情况下，私募REIT有望盘活创收资产，这些都吸引了开发商的目光。

由于大多数开发商被公募资本市场拒之门外，私募REIT市场提供了另一种融资渠道，帮助商业资产所有者释放价值并缓解流动性压力。

瑞银大中华区房地产研究主管林镇鸿（John Lam）表示，私募REIT可能重塑房地产企业的商业模式和估值。"私募REIT为发行人突破了公募REIT的一些瓶颈。"

不过，一些分析人士认为，它不太可能让陷入困境的住宅建筑公司恢复财务健康，因为其中许多公司缺乏能够产生稳定现金流的优质资产。

私募REIT申请激增的背景是，中国房地产行业从2021年开始出现流动性紧缩，导致大量开发商违约，住房需求急剧下降。

**私募REIT发展势头强劲**

上海证券交易所是私募REIT的主要上市交易市场，今年已批准了 17 家私募REIT，预计筹资总额为 430 亿元人民币（合 59 亿美元）。相比之下，去年仅批准三家，筹资80 亿元。

申请量也激增，今年迄今已有 40 份申请，可望筹集约 1,050 亿元人民币，而 2024 年仅有七份申请，总额为 130 亿元。

市场参与者表示，通过私募REIT途径进行融资的步伐将加快，一些潜在发行人正在确定路演计划，而另一些发行人则在探索利用该平台的可能性。

“如果现在直接出售资产，价格太低，买家也很少。REIT可以解决这个问题。”新加坡亚腾资产管理（ARA）共同创始人林惠璋（John Lim）表示，并补充说，中国的私募REIT被视为一种聪明的资产变现方式。

瑞银的林镇鸿估计，中国私募REIT的平均股息率约为 5%，高于公募的 3%-4%，补偿了投资者因流动性较低和锁定期更长所承受的风险。

**潜力巨大**

总部位于上海的富尚资产的董事长陈晓欧说，私募REIT只需几个月就能获得批准，而公募REIT至少需要一年。

"在房地产市场高速增长阶段，开发商专注于建房和卖房；如今随着住房开发的新增增长消退，行业重心已转向盘活存量--那些能带来收益、具备长期价值的资产。"

中国的私募REIT补充了公募REIT市场，后者在短短四年内已增长至逾2,000亿元人民币。分析人士表示，受成熟经济体趋势的启发，私募REIT具有巨大潜力。

根据瑞银的数据，按资产总值计算，美国公募与私募REIT的比例为 1.25:1。

在美国和澳洲，REIT分别约占房地产行业总市值的 90% 和 95%。相比之下，REIT在中国仅占 1.4%，摩根士丹利的分析师在一份报告中指出。(完)

(编审 张涛)

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