12月15日，近几个月来，房利美与房地美已在其资产负债表上增加了数十亿美元的抵押贷款支持证券和住房贷款，这引发了市场猜测：在为潜在的公开上市做准备之际，它们正试图压低贷款利率并提升盈利能力。

最新数据显示，截至10月的五个月内，这两家政府支持的住房金融巨头将其自持投资组合(即它们持有而非出售给投资者的债券和贷款部分)增加了超过25%。这使其合并持仓规模升至2340亿美元，为2021年以来最高。分析师估计，明年它们可能再增加高达1000亿美元。

尽管特朗普政府官员对MBS购买行为保持缄默，但他们今年已多次表示，将利用房利美和房地美的金融实力来降低住房成本。政策制定者也一直在为将这两家公司重返公开市场铺路，此时距它们被政府接管已近二十年。更大的自持投资组合可能会提振其盈利，并增强其在未来任何发行中对投资者的吸引力。

然而目前，影响主要体现于9万亿美元的美国机构MBS市场。随着这两家政府支持企业大举买入债券，它们正在抑制证券流入市场的数量并支撑其价格。此外，当利差扩大时有两个大型买家介入，也可能抑制市场波动，并在此过程中改变投资者评估风险的方式。

"如果你想降低抵押贷款利率，最直接的方法之一就是指示GSE(政府支持企业)购买更多抵押贷款债券，"DoubleLine Capital的投资组合经理维塔利·利伯曼表示。"本届政府正在审视一切可能。"

房利美、房地美及其监管机构联邦住房金融局 的代表均未回应多次置评请求。

自持投资组合长期被用作贷款等待证券化的短期渠道，在1990年代和2000年代急剧膨胀，因两家公司越来越多地利用其以低成本借款并投资于高收益抵押贷款债券来提振盈利。

到2008年，它们的合并持仓膨胀至超过1.5万亿美元，投资组合已成为房利美和房地美的主要利润引擎。它们也不限于较安全的机构债券，还大量持有私人标签债券和其他最终证明风险远高于预期的资产。当房地产市场在金融危机期间崩溃时，这些头寸及其背后的杠杆带来了巨额亏损，导致两家公司被政府接管。

此后，财政部强制两家公司出售资产，并对它们可持有的规模施加了严格上限。到2022年底，它们的自持投资组合已缩水至仅1580亿美元。

但如今，资产规模再次攀升，截至10月的五个月内增加了超过500亿美元。即使在此次跃升之后，两家公司的持仓规模仍比上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间。这一增长已引起分析师注意，他们表示，由于官方几乎未作解释，华尔街只能猜测是什么推动了这一转变，以及明年GSE可能增加多少。

降低抵押贷款利率

一种观点认为，增持的目的是为了温和地压低抵押贷款利率。通过将更多贷款留在自身账面上而非出售给市场，GSE减少了投资者可获得的MBS供应，这种转变可以压缩收益率，进而降低贷款利率。

这一扩张正值特朗普政府加大关注住房可负担性之际。财政部长斯科特·贝森特9月表示，总统可能宣布"国家住房紧急状态"。近期，FHFA局长比尔·普尔特表示，该机构正在探索创建50年期抵押贷款以减轻月供压力，而总统唐纳德·特朗普则在社交媒体发文中敦促房利美和房地美"让大型住宅建筑商行动起来"。

尽管政府大力推动，但自2022年美联储开始加息以抑制通胀以来，抵押贷款利率一直居高不下。即使在2024年以来累计降息1.75个百分点后，30年期住房贷款平均利率仍高于6%。花旗集团预测，房利美和房地美将在2026年将其合并自持投资组合增加约1000亿美元，且存在增至2500亿美元的可能性。该行估计，这样的增长可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，其中部分或全部将传导至消费者支付的抵押贷款利率。

"由于房利美和房地美仍主要由财政部所有，政府对其仍有很大影响力，"FHN Financial策略师沃尔特·施密特表示。"这给了他们一个灵活的降息工具，类似于美联储。"美联储自2022年以来一直在允许其持有的抵押贷款债券从资产负债表上自然缩减。

市场观察人士表示，扩大自持投资组合也可能为公开上市奠定基础。在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入，以及可能更高的利润，而此时对其盈利能力相对于债务的疑虑仍是任何股票发行的障碍。

特朗普政府已开始铺路，包括非正式接触投行探讨潜在发行事宜。商务部长霍华德·卢特尼克本月早些时候表示，两家公司的IPO将"尽早而非推迟"进行。

"如果你打算让它们脱离接管状态，使其成为追求利润的实体，那么这将是一个起点，"Columbia Threadneedle结构化资产联席主管杰森·卡兰表示。"IPO的投资者只有在房利美和房地美能够展示盈利增长时，才会有兴趣持有其股票。"

MBS顺风

分析师表示，无论动机如何，MBS市场的新需求来源可能会改变决定债券价格和收益率的微妙平衡。更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变投资者已习以为常的市场动态。

GSE也可能重新成为市场的核心力量。过去三年，市场关注点集中在基金经理身上，他们在美联储缩减MBS购买后成为边际买家。如果房利美和房地美继续增持，情况可能会改变。

"如果GSE投资组合的扩张持续下去，它们将成为市场上最重要的买家之一，这将迫使投资者密切关注其一举一动，"富国银行策略师马里奥·伊查索表示。"市场信条将变成'不要与GSE作对'。"

即使投资组合温和增长，也可能重新引发长期争论：这些公司应承担多少风险?扩大持仓是否会让它们走上资产负债表不断膨胀的道路?

"如果房利美和房地美开始将投资组合重新积累到接近2008年前的水平，将会引发巨大的政治关切，"美国银行策略师珍娜·库罗表示。"更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但我们预计，如果它们大幅增持，仍需要严格监管。"

很少有人预期会回归危机前的模式，当时两家公司的庞大投资组合因扭曲市场和掩盖风险而受到审查。但投资者表示，当前的政策背景使得至少一定程度的投资组合扩张成为可能。

"现届政府更关注经济增长，取得住房政策胜利至关重要，"另类信贷投资公司Balbec Capital董事总经理布莱恩·西蒙表示。"购买更多抵押贷款债券以帮助压低利率并实现其他目标很可能会被提上议程，尽管我们尚未看到这成为现实。"