文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾
近日，魔方公寓因拖欠房东租金、多地门店强制清退租客而陷入“爆雷”风波。
《BUG》栏目发现，上海、广州、武汉、西安等多地魔方公寓门店租客突遭清退。有租客反映被物业方断电断水，生活受到严重影响。也有租客表示，其已预付押金和三个月租金，魔方公寓仅承诺“15至30个工作日退款”，未提出任何赔偿方案。在广州，部分门店已由新运营方接管租客合同，而租客称魔方公寓人员在交接过程中全程“失踪”；另有门店仍正常运营，但租客却难掩担忧。
根据多家门店物业方张贴的公告显示，魔方公寓拖欠租金、水电费达数十万至上百万元，且涉及碧桂园旗下物业。
行业人士指出，魔方公寓在2016至2017年高租金抢房源，如今资金链紧张，导致“高收低租”模式难以为继。
此前，魔方公寓母公司魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）曾两度冲刺港交所未果，招股书资料显示其2022年负债率高达85%，现金流持续收窄。《BUG》栏目尝试通过邮件联系魔方生活，截至发稿未获正式回应。
物业断电，清退租客
近日，多位魔方公寓租客在社交媒体发文称，突然收到物业方通知，由于魔方公寓长期拖欠租金，租赁合同将提前终止，要求租客限期搬离。据《BUG》栏目不完全统计，清退风波波及上海、广州、武汉、西安等地的魔方公寓门店。
此外，还有租客提到，在清退期间遭受物业方断电断水，最后经过街道等多方协调才得以恢复供电，日常生活受到严重影响。
一位魔方公寓租客告诉《BUG》栏目，今年7月与魔方公寓签订了房屋租赁电子合同，租期至明年8月，期间一直按约支付租金。但是12月5日，租户群被公寓管家单方面解散，次日魔方公寓方面突然电话通知，要求立即终止现有租赁合同，并表示如要续租需重新向物业方支付房租及押金，否则将在12月16日被强制赶出公寓。
“我已经提前支付了今年10月至明年1月的房租，减去已入住的实际租金，实际多付了约5000元房租，另外还有一个月的押金2231元，加上冷水费还有电费，现还有7500元在魔方公寓处。”该租客称。
该租客提到，魔方公寓方面告知需15至30个工作日才能退还剩余租金及押金，但其对能否顺利拿回款持质疑态度。此外，魔方公寓方面未提出退租后的赔偿方案。
租客认为，实际上在签合同时，双方权利并不对等。根据该租客提供的合同，租客若提前一个月以上退租需要赔付一个月房租作为违约金，但对于公寓单方面违约却没有具体的条文约定。
在魔方公寓疑似“爆雷”的消息传出后，《BUG》栏目来到了广州多家魔方公寓门店。在魔方公寓湖畔空间店，魔方公寓的招牌已经更换成木棉公寓。有租客表示，12月已经和木棉公寓签订了三方协议和新的合同，魔方公寓剩余租期及相关费用被平移到新合同中，租金未发生变化。
（魔方公寓广州湖畔空间店已更换招牌）
该租客坦言，重新签约前，有一部分租客退租搬离了公寓。整个交接过程由木棉公寓方面的人员主导推进，“魔方公寓的人没出现过，最后一次见到魔方管理人员是在11月底。”
而在魔方公寓广纸店，目前经营仍然正常。有租客表示，“知道其他门店出现清退情况，有担心，但目前门店没有异常。”
拖欠租金上百万，涉碧桂园物业
魔方公寓此次集中爆发的危机，核心原因直指其资金链紧张。在多家门店大门显眼位置，物业方张贴出律师函或解除租赁通知书。
这些资料指出魔方公寓逾期向物业方缴纳租金超过30天，构成根本违约，且明确列出魔方公寓关联公司拖欠租金和水电费累计金额从数十万到上百万不等。《BUG》栏目注意到，魔方公寓拖欠租金的物业方除了个人自建物业外，还包括碧桂园旗下物业。
魔方公寓是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商之一。其经营模式为“包租-转租”模式，即俗称的“二房东”模式：魔方公寓从物业方即房东手中长期租赁整栋楼宇，进行统一的标准化改造装修后，再分割成单间出租给个人租客，从中赚取租金差和管理服务费。
然而，长租公寓行业普遍面临运营周期长、租金回报低、投入成本高的难题。一旦市场下行或自身运营效率不高导致出租率下降、租金收入不及预期，而另一端需要向房东支付的固定租金成本却丝毫不能减少时，运营商就会立刻面临巨大的现金流压力。
据《BUG》栏目了解，目前不少正在清退租客的魔方公寓与物业方签约时间为2016年或2017年，合同期本应长达10年，其中大部分门店为亏损项目。
一位行业人士表示，2016年至2017年期间，大量资本涌入长租公寓行业，使得企业为快速扩张规模不惜以远高于市场价的租金报价争抢房源。“一些运营商采取一次性付清半年或一年租金的方式给房东施加压力，这种高收低租的竞争手段在当时极为普遍。”
针对清退风波，《BUG》栏目尝试通过邮件联系魔方公寓的母公司魔方生活服务集团，截至发稿未获回应。魔方生活服务热线客服人员则表示，各个门店情况不一样，建议租客以门店发出的通知为准，如果魔方公寓和物业方意见出现分歧且无法解决，魔方公寓会做好交接，也会按合同约定足额返还剩余租金和押金。
实际上，此次并非魔方公寓首次陷入经营危机。2024年8月，深圳个别魔方公寓就曾因欠租遭遇业主断水断电。此外，在2017年，被魔方公寓并购的微客青年公寓也出现过类似情况。
扩张后负债高企，IPO折戟现金流紧
魔方生活成立于2009年。根据天眼查资料，公司董事长为7天酒店创始人郑南雁，CEO为汉庭酒店前高管柳佳。
资料还显示，魔方生活曾累计获得四轮融资，投资方包括华平投资、德同资本、中航信托以及加拿大养老基金管理公司CDPQ。C轮融资后，魔方公寓估值超过10亿美元，而其最近一轮融资则停留在2019年3月。
为了解决资金问题并进一步扩张，魔方生活曾分别于2022年9月和2023年4月两次向港交所递交招股书，但IPO历程却充满坎坷，最终以失败告终。
招股书数据显示，2020年至2022年间，公司营业收入从9.5亿元提升到17.1亿元，其中2020年至2021年营收增幅较大为55%，而2021年至2022年收窄为16.5%。
不过，与此同时，魔方生活的净利润波动剧烈。除了2021年录得3.02亿元净利润外，2020年和2022年均录得亏损，亏损额分别为2.3亿元和2.47亿元。
（魔方公寓门店内部）
对于收入的增加，彼时，魔方生活直言是由于收购，其次才是有机增长。2021年，魔方生活完成了对创客空间运营管理集团股份有限公司全资拥有的21家项目公司100%的股权收购。
随后一年，魔方生活又收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。连番收购下，魔方生活的在营公寓数量从2020年的3.9万套提升至2022年的7.6万套。
在此背景下，魔方生活的负债不断高企，现金流逐渐吃紧。截至2022年末，魔方生活资产负债率高达85%，再创新高。此外，魔方生活经营活动产生的资金流入增速放缓，2022年，经营活动产生的资金流净额为11.9亿元，同比2021年增长13.3%，而2021年增速为59%。
当时，魔方生活的债务负担主要聚焦两部分，一是租赁负债，即取得物业经营权后需要付出的租金，这部分负债占总负债比例超70%；二是计息银行及其他借款，占总负债比例超10%。
魔方公寓的困局并非孤例，折射出长租公寓行业在规模扩张与资金链平衡间的长期挑战。租客与物业方的权益如何保障，企业高负债模式能否持续，已成为行业亟待正视的命题。
责任编辑：屠欣怡