“第一类是在越南有产业、工厂或公司的人，包括工厂、贸易、物流等行业的老板，他们在越南赚到钱后希望常住，或为高管购置房产用于居住或收租。”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
2021年，黄飞鹏在越南首都河内花160万元人民币买了套130平方米、三室一厅的公寓，近日一瞧，总价飙到358万元，翻一倍多。
他是一个投资人，此前在越南有些业务，买房是因为“租金+房产增值合计有8%年化收入”，比银行利率高，且方便了自己与同事出差。
“（对于）这两年暴涨，我也莫名其妙。”他对小巴形容说道。
据越南建设部的数据，今年三季度，河内全市场平均初级销售价格约合人民币2.1万元/平方米，较2024年同期上涨33%；越南国家通讯社《越通社》披露，2024年，河内市的公寓房价同比增长约40%。
图源：驻越南使馆经商处
与之呼应的是，在越南首都河内以及主要城市胡志明市，已经出现了抢购潮，不少楼盘的新盘开售现场十分火爆。
从近期一个广泛流传的视频可以看到：大堂挤满了摩肩接踵的购房客，过程中伴随着一阵阵尖叫、推搡，甚至有人大打出手。
图源：网络
中国出海人“意外”吃到红利
“第一类是在越南有产业、工厂或公司的人，包括工厂、贸易、物流等行业的老板，他们在越南赚到钱后希望常住，或为高管购置房产用于居住或收租。”
提到到越南买房的中国人画像，华人中介首望地产创始人&CEO老薛对小巴总结道，近两年来，他每年都能卖出价值数千万美元的新房。
黄飞鹏是2017年去的越南，两年前受在越南办厂的江浙制造业老板影响，他来到越南旅游考察，恰逢2018年越南股票牛市，便顺势从事起了证券相关的业务。
彼时，他每个月都在接待来自国内的老板、投资人，这些人显露出一个额外兴趣——看房，自此，黄的工作内容里，还多了一项“陪看房”。
越南西贡河沿岸现代住宅塔楼矗立
令他至今印象深刻的一件事是：有个温州外贸老板，早年在国内靠投资房产赚了钱，来越南的时候，对当地一套价值200万元的地铁房“很心动”，但因犹豫没买。
“我们今年8月份去这个楼盘看同一套房子，报价已经变成了600万元。”他感慨道。尽管如此，据越南中介透露，有部分中国买家甚至一买好几套。
此后数年，越南楼市相对沉寂，但昔日的热闹记忆时常被唤起，最后转化为黄飞鹏的买房行动。
“我们在越南有业务，之前去都是短租，40—70平米的房子都能租4000元人民币/月，索性买了一套出差住。”黄飞鹏说道。
越南河内商业街区
安丽也不例外。2024年初，她花将近200万元人民币买了河内110平方米的三居室，如今也涨到360万元人民币。
她最早接触越南楼市是在2019年，那时陪定居欧洲的闺蜜在越南考察房产，对方很快花100万元入手了一套90平方米的公寓。但当时更大的兴趣还是买北京的房子。
2021年，父母给了总价700万元的预算，所幸“几十套房子看下来，不是朝向不满意，就是户型太奇葩，房龄老配套设施太差，没有找到一套相中的房子。”她说道。
直到2023年底，她跟随在越南创业的家人定居河内，发现闺蜜房子总价已经翻倍，也稳定收了4年的租金，于是“如法炮制”，不快不慢地赶上了这一轮的房价暴涨。
除此之外，来越南买房的第二类和第三类玩家，是那些热衷于海外资产配置型的买家以及新兴的纯投资客。
“手里有点钱，但美加澳新买不起，曼谷好地段买不起，选来选去去就‘赌’越南了，一套房子一百来万。”资深全球房产配置人士、大碗楼市创始人李俐这样总结。
据越南财政部外资局2025年的数据，截至去年11月30日，越南房地产业吸引外资达57.2亿美元，占比20.7%，仅次于加工制造业。
从国别投资额来计算，新加坡对越投资达42.9亿美元，占比26.9%。其次就是34亿美元的中国，占21.3%——而在2019年，中国是越南第四大外资来源地。
图源：驻越南使馆经商处
“新加坡企业里面一部分是中国人办的。他们一般在新加坡建一个总部，然后进行各地的投资。”老薛补充说道。
越南中产崛起
放眼全球，越南早已成了一块房产投资热土。
《越通社》2024年12月3日报道，据全球房产指南数据，在过去5年间，越南房地产价格上涨了59%，高于美国（54%）、澳大利亚（49%）、日本（41%）和新加坡（37%）等。
众所周知的外部原因在于：受中美贸易战等因素影响，亚洲制造业开启新一轮产业转移。一条主线是从中国大陆、中国台湾、韩国等东亚国家及地区的制造业及投资向越南、印尼、新加坡、柬埔寨等国家转移。
2019年便开始在越南创业的老薛对这一进程比较熟悉。他提到，最早来的一波是台资、韩资和部分日资企业，当时中美贸易摩擦还不激烈，是出于“中国+1”政策，即在中国之外再找一个地方生产以保证生产稳定，相对没有那么急迫。
再后来，随着中美贸易摩擦加剧，2020年，包括中国大陆在内的各国及地区的老板花费不菲跑去越南看场、买地、建厂，形成一波热潮；三年后，大陆中资企业，尤其是中高端制造业企业及其供应链相继涌进越南。
“目前仍处于转移热潮中，没有放缓的迹象。”他说道。
大量的外国老板与高收入外籍员工的涌入，刺激着越南房价水涨船高。
不过，越南对外国人有个限购政策——一个高层住宅项目最终只能向外国人出售30%单元。
因此，越南房产的消费主体仍然是本地人。
“实际上没有一个项目，外国人能买到30%单元，大部分的买家都是本地人。”老薛坦言道。
换言之，越南楼市的崛起不完全是因为外资的涌入，更多是一国城市化进程加速的缩影。随着大规模海外投资进入越南的同时，越南也在大力投资发展基础设施。2025年8月，越南政府宣布在全国范围内启动和竣工250个建设项目，总投资额约合500亿美元。
越南河内，地铁施工现场
与此同时，大批外地青年涌入核心城市务工。2018年至今，河内人口从约600万规模提高到接近1000万规模。
当地人收入水平明显提高。
“2018年我们去时，1500—2000元人民币能招到不错的中文系员工，但现在得花费3000元或以上。北宁工业区的中资劳动力密集型企业，据说有些计件工的收入也能达到3000—4000元。”黄飞鹏说道。
目前来看，越南楼市最突出的受益者还是城市中高收入群体以及相关产业链的老板。
“一是城市中产及高收入人群，如白领、高管、金融从业者、律师、医生等，买房多考虑通勤、孩子上学等因素。二是与建筑、贸易、进出口相关的生意人，这两年越南进出口行业发展好，这类人群收入较高，出于居住舒适性和便利性会考虑选择购房。”老薛总结本地人购房画像时说道。
“我知道河内买房的越南人，有从中国留学回来、做中越贸易赚钱的，还有从事本地互联网工作的白领，还有部分金融行业人士。”黄飞鹏补充了更多细节。
他提到一个入股越南直播公司00后头部主播，工作3年赚了200万人民币，买了套河内的房子。
此外，值得强调的是，当海内外购房需求激增的同时，越南的房产供应则有些捉襟见肘，这又成为刺激越南房价上涨的一个重要因素。
提到供应紧张，多位受访者都提到了一组数据：“过去几年，每年的房产供给量最高也就3万多套，按每套住4—5人计算，仅能满足15万人口的居住需求，而河内、胡志明市每年的迁入人口都超过20万人，人口迁入速度远超供给速度。”
越南河内，工人在建筑工地施工
例外市场的风险
1998年，吴老师在苏州工业园区的一家台资电子工厂遇到一位台方总经理，当时正值东南亚金融危机，国内消费萎缩、产能过剩，作为“过来人”的他提醒吴老师，“大陆的房价可能会涨”。
如今，越南似乎正复刻这一进程。据预计，2022—2025年期间，越南年度经济增长率达7.2%，还提出了2026年以后增长10％以上的目标；今年前11个月，越南实际到位外商直接资金总额约236亿美元，为五年来的最高水平。
受此影响下，越南建设部数据显示，近几年，公寓、联排房、别墅和宅基地的价格平均每年上涨约10—15%，个别时期涨幅高达30%。
国泰君安证券（越南）《2025年住宅房地产展望》总结道：越南房地产行业直接贡献全国GDP的15%，当房地产行业增加1万亿越南盾（约2.7亿人民币）时，将刺激其余行业群体的产值增加1.192万亿（约3.2亿人民币）越南盾，并带动增加值达到3110亿越南盾。
当越南楼市发展形成正循环，并诞生不少成功故事及供不应求的市场现状外，不能不提的是其中的局限性和风险性。
◎ 首先，多位受访者认为，越南楼市的机会仍然集中在河内、胡志明市等“一线城市”。
“其他城市买了以后升值的空间不大。”一位越南中介机构INDOCHINE中国区合伙人崔光对小巴说道。
“越南只有一亿人口，东南亚其他国家大多只有一个中心城市，越南因为政治中心（河内）和历史上法国殖民形成的经济中心（胡志明市）职能划分，才有两极城市，一亿人口支撑不了第三个大型城市，缺乏人口和就业支持，未来转手可能会遇到风险。”老薛这样认为。
“越南房地产价格上升还不如越南股市，所以目前是跟着实体经济走。”香港新华集团东南亚总裁蔡卓思对小巴分析道。
2025年，越南VN-Index（胡志明市交易所指数）上涨约41%，创2017年来最大涨幅。
图源：越中社
◎ 其次，越南楼市也存在烂尾楼顽疾，并不时爆发。
“要看能不能交付以及延期交付，可能买一个项目五六年不给你交付。”李俐不乏夸张地对小巴说道，他将越南楼市视为一个“赌场”。
近年便有比较显著的例子：
2022年，越南女房地产大亨、女首富张美兰因涉嫌约合900亿人民币的金融欺诈被捕，成为越南有记录以来最大的一起金融欺诈案；
2025年10月，越南第二大地产商Novaland被爆债券违规，触发越南股市六个月来5%的最大单日跌幅，目前约45.7亿元人民币的债券未偿付。
图源：华尔街见闻
“挑选资金实力强、有银行支持、交付记录良好、口碑好的开发商非常重要，能有效降低风险。”老薛强调说道。
◎ 第三，目前越南买房不容易拿到房产证，容易埋下纠纷隐忧。
受访的越南购房者均表示尚未获得房产证，有的是通过熟悉的越南人代持，有的是只有买卖合同作为购房凭证。
“国内购买新房通常需等房子建好、房产证办下来才能转让，而越南房产买卖合同本身就可以进行公证交易，目前有无房产证对交易影响不大，很多人会通过短期持有房产获取涨幅后出手。”老薛说道。
一般来说，卖给外国人的越南公寓的产权有50年，到期可续一次，期间可转手给当地人。
而普遍来看，更流行的是短线成交。“现在基本上不看租金回报率，看房子能不能涨。”崔光豪言说道。
小结
近几年，越南楼市在产业转移、政府加大基础设施投资、房地产行业发展现状等因素综合影响下，提供了一个高收益、高风险并存，局限性明显的楼市顺周期。
这是一段足够长的稳健行程，还是短暂而曲折，取决于几个上述几个要素的持久力与相互配合的默契。
而当下还是阳光灿烂的日子。
2018年前，老薛还在北京一家美国房产咨询服务类公司工作，经过对泰国、越南等国考察，最终选择在河内创业，公司从小作坊发展到如今三十多人，正准备资本化运作。
1983年生的上海人崔光曾是国企的海外员工，常去越南出差，他说：“我喜欢越南，街上走的都是年轻人，感觉年轻了十几岁。”