智通财经APP获悉，随着境外债务重组方案于2025年底正式生效，历经三年化债攻坚的旭辉控股(00884)，最终成功实现“困境反转”的关键跨越。
作为行业内率先完成境内外债务重组的民营房企之一，旭辉通过约430亿元人民币的债务削减规模及债权人的高度支持，不仅为自身筑牢“活下去”的坚实根基，也在当前房地产行业深度调整阶段，为市场化、法治化风险处置提供了可参照的标杆实践范本。在行业整体承压背景下，此次重组的成功或标志着民营房企正从“风险出清”过渡至“价值重构”的新阶段。
三年化债攻坚，改善资产负债表
旭辉的债务重组始于2022年11月，彼时房地产行业流动性持续承压，多家民营房企陷入债务困境。面对境内外合计超660亿元的待重组的信用债务，旭辉并未选择“躺平”，而是主动启动了一场覆盖境内外的全面债务重组攻坚。
与多数企业侧重于单一市场重组不同，旭辉的方案体现出“全面性”与“差异化”的特点。境外重组涉及本息约81亿美元(约合567亿元)，通过债转股、削减本金等方式，实现约380亿元债务削减，化债比例达67%；境内公开市场债券重组规模约100.6亿元，则通过现金回收、债转股、以资抵债等组合安排，预计削减债务超过50亿元。这种境内外协同推进的重组方式，有助于化解民营房企信用债占比高、处置难度大的行业共性难题。
此次重组预计将对旭辉的财务结构带来显著改善：公司有息负债总额有望从2025年6月末的842亿元大幅降至500亿元左右，成为负债规模最低的民营房企之一。此外，债务结构将从“短期高息”向“长期低息”转变，极大降低财务成本，实质性缓解经营压力。整体资产负债状况也将随之改善，为后续与金融机构沟通合作奠定坚实的基础。
数据来源：公司业绩及其他公开资料
重组方案的创新设计与灵活安排，是赢得债权人高度支持的关键所在。旭辉境外重组遵循“短端削债，中端转股，长端保本降息”框架，提供五大类选项精准匹配不同债权人诉求；境内部分则通过将现金兑付比例提升至20%、以资抵债抵偿比例提高至40%等优化措施，显著提升了方案的整体接受度与可行性。
截至2025年6月30日，旭辉的归母净资产为64亿元(约合70亿港元)，是少数几家在债务重组前归母净资产仍为正的民营房企。重组产生的债务削减部分，预计会以重组收益形式进一步增厚归母净资产。结合旭辉境外超300亿元的化债规模测算，重组后该公司归母净资产有望实现显著提升。当前公司市值不足20亿港元，对应潜在市净率不足0.1倍，估值显著低估。归母净资产是公司未来发展的基础，由此可见，旭辉未来估值修复空间巨大。
战略路径清晰，重塑可持续经营能力
重组得以成功推进，关键在于旭辉始终将“保交付”视为经营底线——2025年完成2.2万套交付，2022年至今累计交付已超30万套。这一扎实的交付成绩，既体现了管理层将有限资源优先用于项目完工的决心，也为其赢得了债权人信任。
债务重组的完成，为旭辉推进战略转型扫清了主要障碍。公司早在重组期间就明确将向“低负债、轻资产、高质量”模式转型，并规划了清晰的复苏路径。与多数经历重组的企业不同，旭辉进一步明确了重组后的三大核心业务方向：
首先，聚焦自营业务，集中资源布局核心城市优质地块，以改善型住宅产品为主，通过提升产品与服务能力巩固市场地位。凭借2022年以来超30万套的交付经验，旭辉在保交付方面积累的品牌信誉，将成为开发业务复苏的重要支撑。
其二，做强收租业务。目前旭辉投资物业租金收入保持稳定增长，2025年上半年达7.86亿元。通过提升运营效率、优化租金水平，租金收入正成为旭辉稳定的现金流来源，并逐步提高其在整体收入中的占比。此外，随着信用修复与租金收益提升，企业也有望将部分存量开发贷款置换为期限更长、成本更低的经营性物业贷款，进一步优化债务结构。
此外，探索资管业务。在房地产存量时代，像旭辉这样具备全国化、全链条、全业态能力的综合型开发企业较为稀缺。旭辉计划依托自身深厚的开发与运营经验，以资产管理模式，在有持续改善型需求的二、三线城市审慎恢复投资。通过持有项目少数股权，并为资方提供资管服务，公司有望实现股权与资管的双重回报，从而构筑企业新的增长曲线。
这一“开发+运营+资管”的业务体系，既保留了房地产开发的核心能力，也顺应了行业发展趋势，为企业重构长期造血机制、实现可持续发展提供了多元支撑。值得关注的是，在过去三年的经营困难期，旭辉依然保持了经营活动现金流净额为正值，这表明即使在行业深度调整阶段，企业仍维持了经营层面的稳定。可以预见，随着重组完成、资本结构优化及融资性支出压力减轻，公司现金流状况有望进一步改善。
结语：活下来，方能角逐行业下半场
走过最艰难时刻的旭辉，如今已站在新一轮发展的起点。当前房地产行业的调整尚未结束，但发展逻辑已发生深刻变化。以往依赖高杠杆、高周转的模式已经终结，未来的行业竞争将更侧重于低负债、强运营与可持续发展能力。
旭辉的实践为行业提供了一份可参照的样本：在困境中坚守交付底线、保持团队稳定、以市场化与法治化方式积极化解债务，是民营房企穿越周期的可行路径。
随着“问题房企”标签的逐渐褪去，旭辉正以战略更清晰、经营更稳健、复苏基础更坚实的姿态，重新回归行业竞争的主场。它的下一步，不仅关乎自身发展，也将为探索中国民营房企的高质量发展路径，提供具有实践意义的参考。