智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，77只REITs披露了2025年四季报，顺周期板块边际改善，抗周期板块展现成长性。42只次新REITs Q4业绩达成率总体超预期，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为103.7%、92.4%、104.1%;存量REITs总体业绩边际改善，三大指标同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2%。一级市场定价更加理性，打新及战配策略由“普选”转向“精选”。政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现，建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线。

中信建投主要观点如下：

综述

四季度次新REITs达成率表现超预期，存量项目边际改善。截至2025年底，共78只REITs上市，77只REITs披露2025年四季报。(1)顺周期板块边际改善：产业园区经营边际企稳，仓储物流结构性复苏;(2)抗周期板块展现成长性：消费REITs租金普涨，政策性保租房租金均提升。42只次新REITs Q4业绩达成率超预期，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为103.7%、92.4%、104.1%;存量REITs总体业绩边际改善，三大指标同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2%。

业态

消费和保租房板块表现优异，市政环保板块因季节因素波动较大，交通基础设施板块表现不及预期，能源、产业园区、仓储物流板块表现分化。(1)产业园：同比继续承压，环比出租率改善，行业整体供需压力仍存，厂房REITs较研发办公REITs量价表现更优，展现出客户粘性和业绩韧性;(2)仓储物流：量边际改善，价持续探底,整租及关联租约相对稳定;(3)保租房：出租率维持高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升;(4)消费：强运营叠加旺季助力业绩持续表现亮眼，运营与定位驱动分化;(5)数据中心：业绩持续表现稳定，大客户+长协维持业绩稳定;(6)交通：次新项目表现较好，路网结构与客货结构导致业绩分化延续;(7)市政：刚需支撑稳增长，关注主动改善运营项目;(8)能源：资源禀赋与区域电改政策加速业绩分化。

投资建议

打新及战配策略由“普选”转向“精选”，政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现，聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线：(1)分子端稳健，具备强抗周期属性的板块：包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等板块。(2)符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心板块，以及景气度边际修复的部分标的：包括部分仓储物流及高速公路项目。(3)受益于政策导向公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值，原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的相关标的

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险；2、政策出台不及预期的风险；3、二级市场波动的风险。