金吾财讯 | 招银国际表示，年初以来，地产板块迎来多重政策利好。融资端：“三道红线”监管实质性退出，多数房企不再被要求每月上报财务指标。该机构认为，尽管 “三道红线” 早已不具备实际监管效力，但官方媒体对此的重点强调，一定程度上释放了优化行业融资环境的明确态度。需求端：多地优化公积金政策（如天津上调贷款额度、延长贷款年限）、推进购房“以旧换新”（如福建推出购房优惠及退税政策），上海更是启动二手房收储并将其用于保障性租赁住房，直接消化存量房源的同时稳定了市场预期。该机构认为，此举将对二手房价格企稳形成一定边际支撑。板块表现方面，恒生地产指数年初至今（截至 2 月 3 日）上涨 15%，内房股指数上涨 9%，均显着跑赢恒生指数（+4.7%）；个股层面，中国金茂、绿城中国、中海宏洋、新城发展等涨幅居前，分别大涨 39.7%、30.0%、26.3%、24.4%。展望一季度，短期维度，板块已进入政策博弈阶段，叠加当前是小阳春行情的提前布局窗口期，该机构建议择机布局优质标的；长期维度，板块估值仍处于修复进程中，建议择优持有。选股方面，该机构建议：1）关注商业运营能力较强的标的，由于开发持续缩量，零售业务更具备风险抵御性，出现经济企稳迹象时零售业务较开发业务率先受益，同时在当前融资环境下零售资产是相对更易获得增量融资的资产。2）关注存量市场发展受益者。存量交易生态龙头贝壳（BEKE US）将受益于行业换手率提升及存量房装修、租赁等全生命周期延伸机会，在集中度提升中凸显份额收割效应。随着存量市场主导地位强化，物业服务商凭借收费面积永续、现金流稳定的逆周期防御属性迎来价值重估，建议关注华润万象生活（01209 HK）、绿城服务（02869 HK）、滨江服务（03316 HK）等。3）开发商方面，建议关注持续获得优质可售资源标的如拿低强度和拿地质量双优的企业。 4）短期也可关注信用修复取得较大转折的房企。