本文来自微信公众号： 19号商研社 ，编辑：黎倩，作者：梁争誉

香港楼市仍在强势回暖。

去年年中，在香港工作的刘洋下定决心买房时，中介手里还握着大量房源。在一个交易活跃的小区里，对方可以一栋楼一栋楼带她上去看。

“至少有十一二套待售的空置单位可以看。”刘洋回忆说，户型差别不大，装修也大同小异，看得多了甚至有些乏味，而价格始终“还有一点贵”。

彼时，市场情绪仍然谨慎。身边不时有人提起2021年高位买房的亏损案例，也有人笃定房价还会继续下跌，“再跌50万甚至100万”的论断并不少见。刘洋形容，当时的行情是“事实在升温，但情绪滞后”。

不到一年，市场已经发生变化。

最近，当刘洋陪朋友再去那个小区看房时，待售房源已明显减少，想了解户型，只能通过出租单位“看看格局、看看景观”。真正挂牌出售的单位流转极快，“两三天就卖掉了”，甚至出现卖家临时提价的情况——前一天谈好的价格，第二天业主临时“反价”，要求再加一点。

“香港的市场太小了，一点点资金就可以把盘子炒热。”她说。

随着香港特区政府“撤辣”政策落地、租金持续上涨，以及部分需求回流，买家的态度正从普遍观望逐渐转向试探性入市。

香港特区政府土地注册处数据显示，2025年香港整体楼宇买卖合约达80702宗，同比增长18.72%，创近四年新高。

在这种变化中，一些原本只是租房观望的人，也开始重新评估买房的可能性。刘洋正是其中之一。

过去两年，她在租赁市场看过近百套房源，也亲身经历了近20%的租金涨幅。看房两个月后，她最终选择了港岛港大附近的一个新盘。“签约的时候其实蛮忐忑的，不过即便房价继续下跌，风险也在我能承受的范围内，不至于把首付赔光。”

在刘洋看来，好资产永远是当下看上去可能是贵的，在较长周期中才会显得相对便宜。香港特区政府差饷物业估价署数据显示，2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，并已连续8个月上涨。

租金暴涨20%

内地专才选择买房

刘洋最初并没有在香港买房的打算。几年前，她作为通过专才计划入境的金融科技从业者，从上海来到香港工作。

“香港的房子很贵，而且当时‘全辣’阶段非永居还要额外缴30%的印花税。‘撤辣’之后，我感觉这更像是给全球高净值人群准备的投资渠道，而我显然不是这一类人。”对数字颇为敏感的刘洋在朋友间又被叫做“汇智湖畔数学家”——在上海张江汇智湖畔买房、算房价、算投资的人。

然而，两年的租房经历改变了她的想法。

“从第一次看房到两年租约到期，租金起码涨了20%。”刘洋说，她身边不少同事在续约时都被房东要求加租。

在香港，住宅租约通常为两年，俗称“一年死约+一年生约”。“有些房东会等整个租约期结束再调租，也有房东在固定租期一结束就提出加租。”

租金上涨之外，一次不太愉快的找房经历也让她对租房市场产生了不安。

在寻找合租搭子时，她曾遇到“支票骗局”。诈骗者冒充租客，以支票支付押金或租金并故意开出高于应付金额的支票，随后以金额写错或财务多付为由要求退回差额，利用支票清算存在时间差，在银行确认支票无效并退票前骗走现金。

“虽然没被骗钱，但糟糕的找房体验和攀升的房租，是促使我考虑买房的一大诱因。”

2025年6月底，刘洋开始看房。她的需求很明确，短期自住，未来离港后出租或出售。两个月后，她选择了港岛港大附近的一个新盘。“我从没住过港岛，但租房时就知道这一片的租金很坚挺，而且港大在附近，大量内地学生来读书，租房需求一直很稳定，支付能力也比较强。”

地段、配套和价格都相对确定，从看楼盘到签合同，刘洋只用了5个小时。

签约时，她仍然有些忐忑。一方面，到访售楼处时现场只有她们一组买家，市场看起来并没有想象中火热；另一方面，她买入的楼盘比同区域一个超额认购的楼盘溢价约5%-10%。

不过，她选择的是小户型、总价较低的单位，租金可以完全覆盖月供，这让她觉得风险仍然可控。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，受惠于2025年下半年香港进入减息周期，加上住宅租金回报普遍超过3.5厘（即年化3.5%），使得“供楼比租楼更划算”，吸引了自住和投资需求入市。

高盛的报告亦指出，2023年至2025年间，香港住宅租金累计涨幅约两成，配合按揭利率回落，或将促使更多市民转租为买，为住宅市场带来结构性支持。

另据香港立法会秘书处数据显示，香港置业负担指数已从2023年年中的75%回落至2025年第三季的56%，降至近十年低位，接近过去二十年的平均水平。

在一些案例中，月供甚至已经低于租金。

中原地产官网的“供平过租”房源专栏中，有101个单位在售，覆盖港岛、九龙、新界东、新界西等区域。其中，港岛御景轩一套在售的368平方呎一房单位，月供约1.9万港元，而租金约2万港元；九龙海天园一套三房单位，月供约2.53万港元，租金约2.6万港元。

中原地产在售的“供平过租”单位

有业主持有10个月增值超百万

事实上，在刘洋真正下定决心之前，香港楼市已经出现一些积极信号。

2024年9月，新鸿基地产开发的启德新盘天玺·天一期入市，折实平均呎价约19668港元，较片区新盘低6.7%至30%，也是近七年来的最低水平。

低价策略迅速点燃市场。首张价单公布后，项目收到超过2.9万张入票，超额认购逾141倍，开盘当日即售罄。天玺·天一期入市三个月销售额突破110亿港元，成为香港当年单一期数销售额最高的新盘。随后推出的二期销售同样火爆，2025年底入市的首轮房源录得超过33倍认购。

随着市场回暖，天玺·天的二手价格也开始上行。今年1月，一套两房单位以1350万港元成交，较上一手成交价上涨约34%。

天玺·天的价格变化，被不少业内人士视为观察香港楼市走势的一个窗口。

陈永杰指出，自2025年底以来，香港二手楼价已止跌回升。中原城市指数（CCL）由2025年3月的低位134.89上升至今年2月的149.41，累计上涨约11%。

其他新盘和二手市场的表现也印证了这一趋势。

今年3月初，港铁与会德丰合作开发的港岛南岸项目DEEP WATER SOUTH初开放展览厅时，吸引超过2000人参观，不乏金融、医护等专业人士及本地老牌家族。

长实集团旗下Blue Coast3月1日推出25套三房单位，折实平均呎价约26339港元。尽管发展商上调定价、削减最高折扣率，房源整体提价5%，项目仍在开盘当天售罄，收金约5亿港元。

二手市场同样活跃。马鞍山迎海御峰一套531平方呎三房单位，近日以820万港元成交。中原地产区域经理胡耀祖介绍，原业主于2025年5月以639万港元购入，持有仅10个月，账面获利181万港元，增值28%。

回头看，刘洋发现自己买入的价格同样处在市场的相对低位，“当时大家情绪上还是很悲观，但现在回头看，其实已经开始升温了。”

“踏入2026年，楼价升势之快有如脱缰之马。”陈永杰判断，今年楼价升幅有望达15%，“若利好因素持续释放，甚至存在‘超标’的可能。”

楼价仍较高位低约20%

尽管市场出现回暖迹象，陈永杰表示，目前整体楼价仍较2021年的高点低约22%。

与此同时，市场分化仍然明显，部分高价物业价格尚未完全恢复。

例如，新界火炭一套625平方呎三房单位近期以1120万港元成交，原业主2022年购入价为1288万港元，持有约四年后转手，账面亏损168万港元。九龙何文田豪宅天铸一套1479平方呎单位以4400万港元成交，原业主持有6年后亏损约922万港元离场。

相比之下，新盘市场表现更为活跃。

今年前两个月，香港一手住宅成交约3880宗，同比大幅增长逾九成。自2025年2月以来，每月成交量已连续13个月超过1000宗。

陈永杰预计，3月至少有5至6个新盘同步推售，涉及约3000个单位，一手成交量有望重返2000宗水平，并延续第14个月“千宗成交”的纪录。

在供应方面，目前香港一手库存已降至约1.65万套，较高峰期减少近四成。库存压力减轻后，发展商在不同区域采取的策略也有所不同。供应稀缺的区域开始减少优惠甚至提价，而供应较多的区域仍以“低开价”吸引买家。

新世界发展旗下尖沙咀项目瑧玥和永泰地产的北区新盘云向3月初相继公布首张价单，前者折实平均呎价约21008港元，定价略高于附近新盘，但整体仍低于市区库存单位水平；后者则以较低入场价推出，折实平均呎价约13974港元，被开发商形容为“水位价”，即通过压低首批价格，为后续加推留下上涨空间。

业内普遍预计，今年香港楼市将延续反弹走势。

长实集团营业部首席经理郭子威预计，马年将迎来量价齐升的上行周期，全年楼价升幅有望达10%。

中原集团创始人施永青则认为，今年香港楼价升势可能进一步加快，全年涨幅或接近20%。仅在今年头两个月，一些热门屋苑的楼价已反弹10%至15%，涨幅明显快于此前预期。

不过，在刘洋看来，香港楼市的未来仍存在不确定性。“这个市场其实很大程度取决于一小部分购买力很强的人，他们有没有更好的资金去向。如果资金流向其他资产，房地产市场的走势也可能再次发生变化。”

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