前段时间，扮演段誉的香港男演员陈浩民一家滞留迪拜，还不忘天天直播。他们没有告诉网友的是：
一家人去迪拜是为了看房子。
春节的余味还没散去，那些原本打算在七星级酒店里消磨平凡下午的中国游客，目睹了导弹拦截碎片从天而降。
火光是从朱美拉棕榈岛的费尔蒙酒店腾起的，橙色的火球在社交媒体的视频里，像是一颗畸形的太阳。
帆船酒店的住客们在仓促撤离后，在点评平台上写下了人类历史上最昂贵的差评：
一枚火箭弹击中了我们的房间；
这里竟然没有防空系统。
那一晚，世界最高建筑哈利法塔在夜色中与数架被击碎的无人机擦肩而过。
迪拜机场——那个在2025年刚创下9500万人次客运量纪录的全球中转站，瞬间瘫痪。
卡夫卡曾在日记里写过：
上午世界大战爆发，下午我去游泳。
1
春节那段时间，阿联酋总理兴奋地宣布，迪拜房地产的成交额刷新了历史纪录。
迪拜已经连续两年成为：
全球千万美元以上豪宅交易最活跃的城市。
1.7万亿迪拉姆的销售额，同比增长超20%，相当于整个中国2025年新房销售额的五分之一，别忘了，迪拜的面积：
比嘉兴市略大。
现在的迪拜，到处是塔吊和围栏。各个售楼处都在抢房，排队、摇号、开盘即售罄。
11月，地产巨头 DAMAC 推出Damac Islands二期。他们的一期项目曾在24小时内成交27.7亿美元，拿到了：
吉尼斯世界纪录。
二期的表现却更炸裂，仅用了5个小时，成交额就突破了30亿美元。
房子卖空了，就连推出的首个房地产代币化项目也日光了。代币主要是卖给外国人的，2000迪拉姆（约570美元）就可以入场，通过区块链，买入了一块云端的“水泥地”。
6月份，第二个代币化项目推出，从开盘到售罄仅用了1分58秒。
迪拜最大的地产商之一Emaar实现了历史最高的219亿美元销售额，同比增长40%。他们的创始人Mohamed Alabbar在年会上意气风发，他像许家印附身，说这里的商业环境：
奖励长周期思维。
在迪拜这个外籍人口占九成的魔幻之城，中国买家现在是真正的主角。中国人投资迪拜房产的金额挤进了前三，仅次于印度和英国。
2026年本来应该是中国资金大笔购入迪拜房产的黄金时代，但现在，迪拜失去这个大客户了。
2
最有钱的那批中国人，来迪拜不是买房子的。
2月份，经济学人报道了一篇文章：
新加坡靠边站，中国富豪来迪拜了。
他们引用了咨询公司Henley & Partners的数据，说迁往阿联酋的私人财富，很大部分都来自中国家庭。
在过去十年里，Henley每年都在总结全球财富流向。他们判断，2025年阿联酋净流入近1万名百万美元富翁。
几个月前，新加坡前总理李显龙给外国人提了建议：
请新移民低调一点。
不要当众开香槟，不要半夜用法拉利炸街，本地居民会不开心。李显龙说的“新移民”，很多都是中国过去的。
但在迪拜，没人会管这些。
李显龙一句话，赶走了1000多家家族办公室。而迪拜的家族办公室，2025年增加了将近500家。来自中国的资金，贡献了主要的增幅。
富人们来迪拜，是冲着黄金签证来的。
2019年开始，迪拜用黄金签证来招商引资。2025年，放水的规模达到了史无前例。
只要投资200万迪拉姆（370多万人民币）或以上的房产，购买准现房，拿到迪拜的产权证，或者有200万迪拉姆的房产股权，都能满足拿下黄金签证条件。
不仅本人可以有10年续签居留权，还可以同时给父母、孩子、配偶办理。这一次，迪拜特别取消了本地持股51%的限制，放宽到了外国人100%拥有企业所有权，还能享受零个人所得税。
这意味着，500万元人民币年利润的企业主，在迪拜交的税要比中国少150万。
和政策刚开端的2019年相比，如今居住在迪拜的中国人，在迪拜开展业务的中国公司，数量都已经：
翻了一番。
2025超2000名中国高管、技术人才移居迪拜。光是在迪拜多种商品中心DMCC，就有1000 家中国企业。五大国有银行，中石油和中石化，都在这里。
中国的新兴科技企业也都来了，比如自动驾驶三子，萝卜快跑、文远知行和元戎启行，罕见地聚在了一起。
3
迪拜一开始想承接的，只是整个中东因为石油而创造出来的第一个万亿美元财富。
财富要传承和转移，在哪里传承，就很重要了。
他们主动放弃了个人所得税、资本利得税和遗产税，成立了全球首个DIFC家族财富中心，要保护和增长几代人的财富。这完全击中了富人的心理。
在DIFC，前120个家族合计管理着超过1.2万亿美元的全球资产。家族企业驱动了约60%的GDP，并雇用了全国80%的劳动力。
而中国富人对代际财富转移的需求，才刚开始爆发。
中国创一代正好到了65-75岁的年纪，他们要退休了，从中国高速增长赚取的红利，到了传承的时候。
但这场继承之战，并不好打。
实业不好做，而全球的税务体系，也都在透明化。最近一年，民营经济促进法实施，叠加全球CRS升级，让境外财富合规化越来越紧迫。
而在迪拜DIFC，基金会结构能实现资产的独立法人化，让家族财富与企业债务彻底隔离：
分家不破产。
这太有说服力了。去年宗庆后家族的信托之争，提供了活生生的负面教材。宗庆后虽然很早就在离岸设立了信托意向，但却是半吊子工程。
结果，家族信托不但没有起到风险隔离的作用，反而成了家庭成员争夺财产的导火索。
以至于现在，宗馥莉接班后还得应付争产官司，严重动摇了娃哈哈集团的稳定性：
赚钱针挑土，败家浪打沙。
再看迪拜的无死角式财富管理，不愿接班传统制造业的二代，可太吃这一套了。比起在车间里打转，他们更愿意套现，做海外配置和金融资产。
更绝的是，迪拜干脆打通了二代继承的资产全链路。加密货币在中国处于灰色地带，他们就推出VARA虚拟资产监管局，让加密货币合法化。
这意味着，那些在中国不合法的加密资产，在迪拜可以直接转化成顶级不动产。
前段时间，全球最大对冲基金桥水基金的创始人达利欧，写了一篇长文《2026，像极了1936》
主要说的是，眼下是巨大的失序期，活下去比赚多少钱更重要。他对阿联酋的评价是：
充满困扰的世界中的一片天堂。
2023年，达利欧还在阿布扎比开设了新的家族办公室。
4
天堂建成还没几年，就开始陷落。
当伊朗与美以的战火波及波斯湾，阿联酋防空系统探测到238枚导弹时，安全感变得极度廉价。
尽管官方宣称成功摧毁了221枚，但那掉在杰贝阿里港火球拖着的尾焰，足以烧掉投资者的信心。
为了挽回形象，阿联酋决定，对滞留人员办理手续期间的食宿交通，还有因特殊情况无法离境人员的离境罚款，政府都承担了。
但影响已经开始。
3月初，迪拜和阿布扎比的地产巨头股价应声而落。Emaar和Aldar的股价，单周跌幅达到5%。上周的地产交易量直接腰斩。
唯一对此感到兴奋的，就是在和平环境里生活了40年的中国人。当游客们忙着逃离机场时，一群中国投资者却在忙着给中介打国际长途：
准备抄底。
在他们眼里，地缘政治冲突不过是市场的一次强力洗盘——2008年金融危机时，迪拜房价也曾跌去一半。
他们算了一笔账：即便有战火，这里的净租金收益率依然稳在6%，如果是买楼花，转卖起来依然容易：
只要哈利法塔没倒，迪拜的底层逻辑就不会变。
但路透社说，亚洲富豪的资产转移已经开始。
他们在迪拜的资金、房产和家族办公室，正在往新加坡或中国香港搬。有律师在一天之内，接到了十通家办的咨询电话。
只是，站在地缘政治鸡蛋上跳舞30年的新加坡算不算安全，真的要打个问号了。
在一个渴求安全和秩序的世界中，亚洲安全的金融中心或许只有一个：
香港。