资金端压力依然存在，不同能级城市分化加剧。（图/视觉中国）
作者｜许倩
楼市正在释放积极信号。
3月16日，国家统计局发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房价格率先结束连续9个月的下跌态势，北京、上海等核心城市二手房价格同步回暖，为全国市场信心修复注入强心剂。
但市场整体仍处调整期，销售端数据受去年同期高基数影响较大，资金端压力依然存在，不同能级城市分化加剧。
北京、上海房价上涨
新房市场呈现复苏态势。2月份，70个大中城市中新房价格环比上涨城市为10个，比1月增加5个；7个城市环比持平；下跌城市数量为53个，比1月份减少9个。
其中，长春、南京、宜昌以0.3%涨幅，并列全国第一；北京、上海、沈阳、杭州，均上涨0.2%。
分层级来看，一线城市新房价格率先止跌并出现微涨，结束了此前连续9个月下跌态势，具有显著信号意义。其中，广州持平，深圳下降0.3%。二三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。
二手房市场同样显现积极变化。2月份，70个大中城市中，2个城市二手房价格环比上涨，另有2个城市持平，打破了此前持续多个月全面下跌格局。北京二手房价格环比上涨0.3%，上海上涨0.2%；沈阳、厦门均持平。
分层级来看，一线城市二手住宅价格环比下降0.1%，降幅比1月收窄0.4个百分点。其中，广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。二三线城市二手住宅价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，重点城市具有“领头羊”特征，是整体房价趋稳的关键。近期热度城市不仅低总价二手房交易继续占主导，中等价位二手房交易也开始稳定，有助于刚需与改善、新房与二手房的良性循环。
销售端仍面临压力
从新房销售层面看，短期仍面临压力。
国家统计局数据显示，1～2月份，新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比上年全年扩大4.8个百分点；新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%，降幅扩大7.6个百分点。
数据回落主要受两方面因素影响：一是去年同期高基数效应，2024年9月新政后，2025年一季度楼市“小阳春”特征明显；二是今年春节假期较长，外出人群创新高有关。同时，新开工面积自2020年以来连续6年下滑，导致供给端收缩，也是新房销量下滑的重要原因。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，1～2月新房市场仍面临一定压力。3月以来，核心城市优质项目供应有所放量，有望带动销售阶段性修复，“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现。而以“去库存”为主的低能级城市短期市场难言改善，“分化”仍将是今年房地产市场主要特征。
开发投资下滑态势出现收窄迹象。1～2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅比去年全年收窄6.1个百分点。
先行指标仍处深度调整期：房屋新开工面积同比下降23.1%，降幅扩大2.7个百分点；房屋施工面积同比下降11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积同比下降27.9%，降幅扩大9.8个百分点。
值得注意的是，今年房地产开发投资重点转向“缩量提质”，尤其在土地端。中指数据显示，1～2月，300城住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整体成交规模仍处低位。但一线城市住宅用地成交溢价率达14.2%，竞拍热度较高。
自然资源部、国家林业和草原局近期发文明确，要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
3月16日发布会上，自然资源部相关负责人强调，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”。
今年2月底，全国商品房待售面积同比增速为0.1%，为2021年7月以来最小增速。
李宇嘉认为，这一方面是开发商和地方政府主动去库存、收缩供地和开工的结果，另一方面也是积极调整库存结构、增加适销对路的好房子供应、去化旧规和不适应市场需求产品的结果。经过源头上的收缩供地和开工优化，根据市场需求变化调整库存结构，新房市场供求关系开始走向平衡。
房企资金压力依然较大。1～2月份，房企到位资金13047亿元，同比下降16.5%，降幅比去年全年扩大3.1个百分点。
值得注意的是，自筹资金4939亿元，下降5.9%，降幅收窄6.3个百分点，显示房企内生性融资能力有所修复。但国内贷款与个人按揭贷款两个核心指标的大幅下滑，清晰揭示了房地产市场仍在经历的深度调整。
其中，国内贷款2570亿元，下降13.9%，降幅扩大6.6个百分点；定金及预收款3589亿元，下降21.5%，降幅扩大5.3个百分点；个人按揭贷款1128亿元，下降41.9%，降幅扩大24.1个百分点。这也反映了银行对房地产融资仍持谨慎态度，购房者意愿与能力双降。
从政策面来看，今年两会政府工作报告定调“着力稳定房地产市场”，“十五五”规划纲要提出“推动房地产高质量发展”，房地产在稳增长中的支撑地位依然稳固。
曹晶晶预计，2026年各地政策工具箱将进一步细化，施策方向更趋精准。核心城市优质项目供应放量有望带动新房销售阶段性修复；而以“去库存”为主的低能级城市短期仍承压，分化仍将是今年房地产市场主要特征。要实现真正的“止跌回稳”，仍需收入预期改善与房价预期的实质性修复共同支撑。