摘要：38号文并非“暂停供地”，而是推动土地资源优化供给。（报告期：2026.01.01-2026.03.19）
土拍新鲜面孔频出，企业找寻结构性机会
观点指数 观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-2月新增土地建筑面积908.4万平方米，同比下降39.05%。
其中，越秀地产、华润置地、石家庄国控新增的全口径土地储备分别为85.99万平方米、61.4万平方米、38.55万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-2月土地投资力度最大的企业为越秀地产、中铁置业、福州古厝集团、紫江企业、华润置地，权益拓储金额分别为260.3亿元、24.7亿元、19.9亿元、19.5亿元、19.4亿元。
在市场调整期中，行业的变迁并不会改变市场适者生存的逻辑。企业更迭过程中，亦会有“新人”接棒。观点指数观察到，1-2月排名靠前的企业中有不少陌生的面孔，部分是地方国企或城投公司。今年排在前五的有石家庄国控，该企业在2024年一季度首次出现，并排在前面。去年靠前的还有中国雄安集团和江苏海润城发。
如上个报告期所提及，央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储。在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔去寻找结构性机会。
地块密集挂牌出让，缩量提质特点突出
据观点指数监测，1-2月，供应规模进一步回落。最新的2月数据显示，一二三线城市供应住宅用地232宗，供应土地规划建筑面积1294.4万平方米，供应土地起始楼面价4324元每平方米，环比下降2.5%。
2月，二线城市供应规划建筑面积357.53万平方米，环比1月下降3.12%，起始楼面价达到4631.94元/平方米。据观点指数观察，前两个月合计的供应规划建面为近三年同期最低水平。
供应收缩的力度比以往更为剧烈，可以看出地方出让地块时更为谨慎和精挑细选，土地供给侧改革意味加重，这也为房地产土地高质量发展奠定基础。
Wind、观点指数整理
1月三线城市供应宗数为205宗，供应土地建面1028.63万平方米，2月则回落至174宗，供应土地建面为876.04万平方米，在三个线级城市中属于供应主力。
观点指数认为，土地供应回缩是地方主体主动改革以适应市场发展的一个阶段性状态，更重要的是提升地块质量，优化产品供给。关于住宅项目地块的管理，还是以去库存，优供给为主。各线级城市在结构性机会上存在一定的竞争关系，需要以更加优质的供应去吸引房企，这也是吸引投资的一种策略。
对于低效地块，各地方也逐步启用以专项债券回收闲置地块，后续可能会以控规调整，修改其他土地出让条件等方面后再重新投放市场。地方回收闲置土地是房地产去库存的重要手段。预计2026年各省市将持续推进盘活存量用地、存量用房工作，这将进一步修复供给关系。
二三线城市底价成交量大，地方企业为拿地主力
2月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地166宗，成交土地规划建筑面积949.03万平方米，环比下降41.48%；成交总价553.58亿元，环比下降8.3%；成交楼面均价5833.19元每平方米；平均溢价率11.1%。
观点指数观察到，1-2月宅地成交量下降幅度明显，除市场下行主导外，还受季节性和假期影响。从溢价率来看，今年2月的溢价率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢价率排在第五低的月份。
Wind、观点指数整理
二线城市成交的住宅用地土地规划建筑面积为172.09万平方米，环比下降56.24%；成交楼面价为3768元每平方米，环比下降25.96%。三线城市该数值为681.19万平方米，环比下降43.84%；成交总价为180.97亿元，环比下降51.11%；成交楼面价为2656.76元每平方米。
从溢价率来看，二线城市溢价率均值为5.86%，而三线城市则只有1.18%。表明二线土地市场热度优于三线城市。
观点指数观察到，土拍市场上，大部分城市的拿地企业主要是本地国企或者地方城投公司。
需要注意的是，除了一线城市和强二线城市有较高的土储安全垫之外，其他城市能级差别不足以影响房企的投资逻辑。当下，房企投资偏好从城市能级转向了项目本身，即更多企业关注的是城市中的结构性机会。这就意味着未来低能级城市出现高溢价或者众多房企竞争的项目，也不足为奇。
财政部数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入为41518亿元，比上年下降14.7%。这是自2022年以来连续第四年出现两位数降幅。
Wind、观点指数整理
减量上新，企业核心地块拿地热情不减
据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有31宗宅地供应，起始价427.73亿元，面积92万平方米，供应面积缩减，供应价格回升。
成交方面，据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有20宗地成交，成交价409.2亿元，成交土地面积62.8万平方米。
报告期内，重点城市土地市场整体呈现“缩量升温”的态势，成交规模同比下降，但核心优质地块热度回升，广州马场地块以236亿元成交，成为市场的焦点。
从拿地企业来看，多数地块竞得人为国企，少数民企分食余下市场份额。虽然土拍市场中国企占比较大，但也不难发现有些地块出现了其他企业的身影。这类企业部分为新入局的企业，部分是外资企业，但更多是谨慎经营蛰伏度过调整期的老玩家。
从各个城市来看，成交反应存在差异。北京期内成交的地块以底价成交居多，而上海马年首场三宗土拍中仅有一宗溢价成交。广州的马场地块吸引了市场的高度关注。成都也出现多宗地块溢价成交，溢价率最高达到23.03%。杭州和深圳则是进入相对平静的土拍月份。
总的来看，重点城市土拍市场以高品质的产品为导向，收缩供应，优供精供。对房企而言，土拍市场会不断上演激烈的竞争，房企保持理性依然要贯穿经营的始终。
推进力度显著加大，各城市重点建设计划持续落地
今年政府工作报告指出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。
“十五五”规划建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
近年来，城市更新催生新的增长潜力。住建部披露，2025年全国开工改造城镇老旧小区2.6万个，加装电梯1.4万部；打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里，建设改造地下管网15.6万公里。
城市更新是推动城市发展的关键领域，各地纷纷提出城市更新的政策、计划和目标等。
广州正积极推动国有土地上房屋更新立法。本次立法涵盖城镇危旧住房、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、老旧楼宇等类型房屋的更新改造，拟系统解决广州市国有土地上房屋更新工作中的六大核心障碍与实施难题，包括完善顶层设计、规范更新流程、补齐民生短板、传承历史文脉、推动产业升级、构建资金闭环新机制等方面。
2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。根据公开资料整理，广州将集中力量推进52个新模式城中村改造项目，力争2026年底前实现安置房“应开尽开”；同时稳步推进旧模式项目分类处置，力争三年内取得明显进展。
观点指数观察到，各地都在密集推进城市更新项目，主要配套以政策、金融、行政审批等全方位支持。可以看见上述城市更新呈现投入大、涵盖类型多、以旧改为主等特点。
目前的旧改主要以单个项目为主，未来会走向片区开发、综合体改造，提升片区价值后会迎来更长远的运营空间。无论是对地方还是企业来说，能够达到长期运营的城市更新项目，才能平衡前期投入与后期管理的风险。
本文节选自《优化供给 | 2026年1-3月房地产企业新增土地储备报告》