作者 | 源Sight 安然

掉队警报拉响，杭州大厦拉上君佩们准备组更大的局。

近日，杭州大厦有限公司董事长许雷在2026新年规划视频中公布了相关奢侈品升级信息，包括了LV、Chanel等顶奢品牌扩容升级，MiuMiu、君佩黄金等新贵品牌将亮相，以及计划引进GOYARD、ALAIA杭州首店等消息。

杭州大厦极力打造涵盖顶奢品牌、新贵奢牌以及潜力小众品牌的全方位矩阵，一方面是看中标的自身价值与前景，希望能通过自我革新与扩容，持续吸引新一代高端消费者。

例如在一众国际奢牌中引人注意的中国品牌君佩。据界面新闻报道，君佩每月单店坪效可达8000万元左右，紧追老铺黄金主力店月坪效水平，接近甚至超过许多国际奢牌店效。

君佩的到来或将成为杭州大厦引流增收的一大助力。届时，杭州大厦也将拥有“古法黄金四姐妹”中的三席，包括老铺黄金、宝兰、君佩，仅剩琳朝尚未入场。

另一方面，杭州大厦加速多元品牌布局的背景，是周边商业体的崛起。

截图来源于《杭州2025商业地产年度报告》

根据《杭州2025商业地产年度报告》，2025年杭州大厦销售额为120亿元；同年，杭州万象城实现135亿元的全年销售额，在2024年首度超车后再次取代杭州大厦，成为杭州商业地产顶流。

除此之外，与杭州大厦仅一街之隔的杭州恒隆广场，预计于今年二季度开业。据官方透露，杭州恒隆将有近250个品牌入驻，包括全市、全省乃至全国高能级首店逾70家。

面对来势汹汹的竞争对手，许雷立下目标，称杭州大厦要做“中国的老佛爷（商场）”，2026年将冲刺140亿元营收，客流保持1500万人次。

不过，目前来看，杭州大厦的新引进品牌仍主要偏向奢侈品方向，奢侈依赖仍较重；以君佩等为代表的黄金消费品牌，在复杂国际局势与黄金价格震荡下能否延续高增神话仍有待观察。

在全球经济波动下高端消费整体放缓、高端商业体普遍承压竞争加剧，以及多元品牌协调经营等考验下，杭州大厦的反超之路依旧扑朔迷离。

杭州“第一重奢场”失速

杭州大厦在当地一众年轻的高端商业体中堪称“老钱”。

图片来源于小红书

1993年，杭州大厦定位高奢精品商场重装开业；2004年，其由于引入浙江首家LV一时引发轰动；直至目前，杭州大厦也是浙江省内唯一一个拥有Chanel精品店的商场，是当之无愧的杭州“第一重奢场”。

据悉，除了镇场的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢牌，杭州大厦单一商业体还集齐Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Cartier等高珠或腕表品牌。在国际奢品齐全度方面，目前国内或只有南京德基广场可与之抗衡。

新商网数据显示，2023年，杭州大厦销售额达140亿元，为杭州商场中最高；其次是杭州万象城与杭州湖滨银泰in77，销售额分别为112亿元 、102亿元。

但与高奢绑定程度过高的商业体也更容易受到行业波动影响。近年来，在全球奢侈消费降温后，伴随奢侈品牌业绩的滑落，杭州大厦也逐渐落后于更年轻更多元的商业体。

2024年，Chanel公司收入下降约4.3%至187亿美元，出现自2020年以来首次出现收入下滑，营业利润也大跌30%。类似的销量下滑—激进涨价—客户流失—业绩下挫的恶性循环，在许多奢侈品牌身上上演。

同年，据界面新闻从华润内部获悉，杭州万象城全年销售额达130亿元左右，首次超过杭州大厦，杭州第一商业体首次易主。

在全球奢侈消费低迷持续的情况下，这一趋势依然在持续。根据《杭州2025商业地产年度报告》，2025年杭州商场销售额前三分别是135亿元的杭州万象城、120亿元的杭州大厦和110亿元的湖滨银泰in77，杭万连续两年夺得杭州商业体TOP1宝座。

至此，杭州大厦一家独大格局被彻底打破，杭州高端商业格局重塑。

多元品牌救场

去年一众成功逆袭的商业体都有相似的突围路径。

例如，将杭州大厦挤下去的杭州万象城，一方面贯彻华润系坚持“首店经济”策略，另一方面，在更丰富品类的同时加码线下社交体验，尤其在年轻潮流领域。

截图来源于小红书

据赢商大数据统计，2025年杭万引入品质首店38家，除了Songmont、Brooks等时尚品牌，还有蓝瓶咖啡、阿嬷手作、BebeDonut（多拿滋）等20多家其他类型品牌的杭州/浙江/华东首店，扩充品牌资源库。

除了“餐饮从平价到黑珍珠都齐全、购物从优衣库到LV都具备”的配置外，去年杭万打造的“掀潮大街”慢闪街区，包括CHILLMORE 浙江首展、KODAK浙江首店、OF HUNGER 华东首店等，也强势吸引年轻客群。

将“全球店王”北京SKP挤下神坛的南京德基也是如此。凭借更多元的品牌布局和更丰富的线下场景体验，去年南京德基以262亿元的全年销售额，再度超越北京SKP，蝉联全国单体商场销售第一宝座。

杭州大厦自然也不甘落后。

2025年生日庆期间，杭州大厦C座调整引入了Montane、Salomon、Discovery Expedition、HOKA等6家新品牌，其中被誉为“轻户外鼻祖”的Montane为华东首店，Salomon为杭州首家直营店；年底，瑞典户外品牌Haglöfs（火柴棍）浙江首店也在杭州大厦开业。

今年1-2月，在杭州大厦开业的还有鹅绒服品牌高梵的浙江首店、美国男性瑜伽品牌Vuori的杭州首店、奥地利竞技品牌HEAD的杭州首店。

日前，许雷又公布了杭州大厦奢侈品升级信息，在一众知名的国际大牌中间，中国黄金珠宝品牌君佩分外惹眼。

截图来源于小红书

众所周知，营业额高歌猛进的老铺黄金，创造了黄金珠宝从保值工具到中式奢侈品的行业神话。花旗2025年研报显示，仅北京SKP老铺黄金一家门店的年销售额，就预达30亿元，约占商场整体销售额的1/7。

站在老铺黄金肩膀上的古法黄金品牌们，销售同样火爆。

据界面新闻报道，有业内人士透露，老铺黄金主力店月坪效在1亿元以上。而君佩目前月单店坪效大概可以到8000万元左右。这一数据已接近部分国际奢侈品牌的亿元线水平。君佩的入驻对杭州大厦的增收提速或是一个极大助力。

并且，从另一个角度看，杭州大厦拿下君佩也势在必行。

截图来源于琳朝LAMCHIU公众号

目前，国内成功集齐“古法黄金四姐妹”的还只有南京德基，其琳朝门店正处于开业筹备阶段；而杭州万象城已经召集到除琳朝外的其他三家品牌。

尽管目前以君佩等为代表的黄金消费品牌，在复杂国际局势与黄金价格震荡下能否延续高增神话仍有待观察，但若再不抓紧时间码人组局，杭州大厦可能与杭万掰手腕的机会都快没有了。

前狼后虎

除了成功超车的杭州万象城，最让杭州大厦感到如芒在背、如鲠在喉的商业体，或许就是4月底即将开业的杭州恒隆广场了。

一方面，杭州恒隆来头不小，背后的老牌港资地产财团实力雄厚。在内地零售市场触底修复过程中，即将登场的杭州恒隆可能被集团寄予更大希望，投入更多资源。

在拥有浙江省首座文华东方酒店，增添奢华底色的同时，杭州恒隆也将迎来约250个多元品牌入驻，包括全市、全省乃至全国高能级首店逾70家。

这意味着，消费者每在这里逛3-4家店，就有1家是首次进入杭州甚至浙江。

截图来源于小红书

另一方面，杭州恒隆选址步步紧逼。同处杭州武林商圈，杭州恒隆与杭州大厦仅一街之隔。除定位、品牌、服务之间的竞争，杭州恒隆在地理位置上对杭州大厦的客流分流影响也将最大。

面对竞争压力，杭州大厦计划在“十五五”期间持续探索商业发展新路径，以“从武林航母升级为浙江省域航母舰队”为核心愿景，谋划“555 5000”计划，开启从单一高端零售向多元商业生态的全面转型。

“555 5000”计划，即5年内新开业项目不少于5个，新签约轻资产项目不少于5个，实现总利润5000万元以上。

在恒隆地产65周年的庆祝酒会上，恒隆行政总裁卢韦柏接受媒体采访时表示，“杭州大厦当然是我们的竞争对手，但我们不怕它，我们希望和杭州大厦也是朋友，共同做大做好武林广场。消费者如果不来武林广场，可能就要去钱江新城了。所以，把武林广场做好对大家都有好处，这是一个共赢的事。”

尽管后来者渴望共赢，但已经被杭州万象城甩下两次的杭州大厦，却不能再放松警惕。