窗外就是苏州河，直线600米到人民广场，楼内健身房、会客厅、咖啡馆、艺术画廊等公共配套齐全，每套租金价格1万元至4万元……位于黄浦区西藏中路728号的“苏河美欣公寓”堪称上海“天花板”级的保障性租赁住房。首批130多套住房最近已基本租罄。
“苏河美欣公寓”也是上海市“商改保”政策首批落地项目之一。近年来，上海通过政策持续推动商办楼宇更新，特别是在去年7月，市里发布了《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，这也是全国首个商务楼宇更新专项新规，其中提到：允许商办楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）。即商业办公等闲置低效的非居住存量房屋，可通过改建改造转换为保租房。
上海是全国商办楼宇存量规模最大的城市之一，推动低效商办楼宇改造为保租房，是超大城市破解存量资产闲置与住房供给短缺双重矛盾的关键抓手。“商改保”政策进一步加速了上海商办楼宇更新转型。去年以来，在政策加码的激励下，上海涌现了一批由低效商办楼宇改造而来的保租房。
这些“商改保”项目推出后，市场反响如何？记者最近进行了一番调查。
闲置多年，一改就活
走进“苏河美欣公寓”，高挑气派的大厅、宽敞的休憩区、彬彬有礼的前台管家，好像步入了一家星级酒店。
“苏河美欣公寓”规划了230套房源，有50平方米的一居室studio户型、60-80平方米的一室一厅、80-90平方米的两室两厅以及160-180平方米的超大豪华两室露台等多种户型选择。
每套房型都配备了家具、中央空调、洗衣机、冰箱、微波炉、电视机等设施。在不少中高区的房间内，还能俯瞰苏州河美景。楼内提供管家服务、免费健身房、会客厅、休闲室以及地下车库等配套设施。运营方在楼内高区还引入了休闲画廊和行政酒廊，住户可在这里会客、休闲以及举办小型活动。
苏河美欣公寓的健身房 海沙尔摄“苏河美欣公寓”原址是上海燃气的办公地，2000年起作为美欣大厦写字楼对外办公招租。此次改造前，写字楼空置率较高。2022年，申能能创能源发展有限公司与黄浦区金外滩集团合作对该项目启动了改造，并共同成立了运营改造公司“上海申能金外滩商业管理有限公司”，对该楼宇实施更新并整体转换为保租房。“苏河美欣公寓”在去年10月启用，首批130多套公寓已基本租罄，住户普遍租约在一年以上，还有不少人已来预约了下一批公寓。
苏河美欣公寓的共享会客厅 唐烨摄同样紧邻苏州河，位于恒丰路1号的保租房“供合家”同样“一改就活”。
在静安区房管局支持下，“供合家”由上海市供销合作总社在原商办基础上改建而来，在去年7月投放市场，提供310套公寓，涵盖标准单间、一室一厅、两室一厅等多种房型。
“供合家”公寓 唐烨摄“供合家”门店负责人介绍，“供合家”租金平均为5800元左右。因“供合家”是上海首个享受“房补联动”政策的市级人才公寓，申请到市级人才补贴的住户还可以享受每套额外减免2000元的政策，非常具有性价比。目前，“供合家”入住了70多家市级重点企业的300多位人才，入住率达到97%。
“供合家”的样板房 唐烨摄位于闵行区浦锦街道的闵行区地产城方活力社区（江月路店）项目虽然是前几年投放市场的项目，但在上海“商改保”政策的支持下，去年其成功发行了全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT，在资本市场上“火”了一把，其保障房项目本身也有着超高的入住率。
闵行区地产城方活力社区（江月路店）三栋楼矗立在浦江城市生活广场旁，楼下就是洗衣店、宠物店、健身房、瑜伽馆等各类生活配套，不同风格的餐馆饭店更是让人看花了眼。更重要的是，这里距离地铁8号线江月路站仅200米，步行只需六七分钟。“我们提供的都是一室户，面积在28平方米至58平方米之间，月租金则为2800元至5800元不等，房间内家具、空调、冰箱、洗衣机、卫浴、电磁炉等一应俱全，基本可以拎包入住，十分贴近周边年轻上班族的经济实力和需求。”项目店长告诉记者。
闵行区地产城方活力社区（江月路店）部分户型闵行区地产城方活力社区（江月路店）原址为2010年世博家园配套办公区，包含三栋长期闲置的办公楼，改造前空置率超过60%；2019年完成转型改造，后被认定为保租房。目前，共有1080间保障性租赁住房投入运营，出租率稳定在90%以上，续租率高达71%。
政策东风下的层层探索
记者从各区了解到，上海目前有一批已入市或在改的“商改保”项目。此类项目在上海陆续开花，源于上海近年来在商办楼宇更新政策上的逐步松绑。
以闵行区江月路项目为例，它其实经历了三轮逐步递进的创新突破。2017年，依据市相关政策，上海地产投资有限公司申请将长期空置的江月路三栋办公楼转型为租赁住房，并于次年获批。2019年，经过装修改造，可提供1080套集中式租赁房源，而当时该项目还是市场化租赁住房。到2022年，在市级政策的支持下，闵行区保障性租赁住房领导小组出具认定书，将项目正式认定为保障性租赁住房。
去年，江月路项目又迈出一大步，其与虹桥璟智项目共同作为底层资产，成功发行全国首单“商改保”REITs——汇添富上海地产租赁住房REIT。该产品上市后可谓“一票难求”，很多人将其当作“收租型理财”来配置，公众认购倍数达494倍，创下公募REITs市场新纪录，彻底打通了“商改保”项目的资本化退出通道。
闵行区地产城方活力社区（江月路店）部分户型记者梳理发现：在推动商办楼宇更新政策体系构建上，上海形成了“三年行动方案+实施细则+配套标准”的完整政策框架，政策力度持续加码：
2024年6月，发布《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，提出三年时间有序推进40-50个商务楼宇更新改造项目；2025年3月，出台《上海市商务楼宇综合评价指南（试行）》，为商务楼宇评估、分类更新提供了量化标准；同年7月，发布《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》，构建了“规划—审批—运营—监管”的全流程新路径。
一位区房管局的负责人告诉记者，去年出台的《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》非常关键，让商办楼宇改造有了可走通的操作路径。该政策推出后，来问询改造事宜的市场主体明显变多了。有的是商办楼宇的业主，也有不少资本投资方。这说明上海“商改保”是有需求、有市场的。
上海还为“商改保”项目提供了全方位的配套支持。在资金层面，国开行等金融机构提供4%左右的低息专项贷款，改造项目可享受前三年免征房产税的税收优惠；在审批层面，大幅简化流程，如，全国首单“商改保”REITs从获批到上市仅用18天，创下了公募REITs发行上市的“上海速度”；配套层面，改建项目全面执行民用水电气价格，降低居住与运营成本。
复制推广，没那么容易
“商改保”让存量闲置的办公楼有了盘活的新路子，那么是否可以大范围复制呢？记者采访发现，还有不少问题需进一步研究和突破。
首先，“改造投入资金大，回报周期长。特别是一些民营业主，原本就因楼宇闲置承受资金压力，轻易不敢追加投资，而且担心改造后收益还不如商办，大家要么‘改不起’，要么害怕‘盘不活’。”一位市场人士说。
如，江月路项目装修改造的资金投入达1.3亿元，哪怕通过公募REITs发行上市提前实现资金回笼，仍需大约10多年才能回收投资成本；“苏河美欣公寓”定位中高端保租房市场，因此改造标准很高，整个改造投资金额达到了2.4亿元。
其次，从具体操作上来看，商办楼宇产权分散更是一大堵点。
“不少投资机构对‘商改保’表现出了浓厚兴趣，但在深入考察后，很难找到适合投资改造的办公楼。这是因为大量楼宇早期分割销售，小业主众多、诉求不一，统一改造、运营的难度非常高。”黄浦区城市更新推进办副主任钱峰说。
另外，要更新的商办楼宇普遍建造于上世纪90年代到2000年前后，当时的建设标准与现在有很大不同，商办楼宇改成保租房，要把“大开间”改成“小户型”，结构安全和消防规范需要参照现在的标准，标准要求高，施工难度大、周期长。
第三，探索公募REITs发行上市是投资方资本退出的有效途径，但发行门槛颇高。
以江月路项目为例，个人投资者之所以看好“汇添富上海地产租赁住房REIT”这个产品，一是基于上海地产这样的国企背书，二是看中基金公司的品牌，且项目的运营方是上海地产旗下的上海城方租赁住房运营管理公司，目前负责20多个租赁项目的运营，专业度高、经验丰富，因而能受到投资者广泛认可。而换一个项目，未必如此。
最重要的是，“商改保”项目必须经得起市场的检验，能保持一定收益率且持久经营，这要求投资方在交通、区位、生活配套、定位、产城融合等方面进行非常周全的商业化考量。
如，“苏河美欣公寓”项目的定位经过反复考察与考量，非常精准：黄金地段、高品质配套匹配高端租赁人群。项目一推出市场，立即填补了上海保租房高端市场的空白。
江月路项目，交通便捷和生活配套齐全，产品性价比高。这里的租户80%以上在40岁以下，约一半在浦江地区的产业园和医院等单位上班，另一半则集中在浦东的东方体育中心、徐汇西岸两个区域上班，地铁通勤时间在30分钟到40分钟。正因为定位精准，所以项目的续租率很高。
在项目后续运营中，运营方是否专业，能否持续提供有品质的服务，甚至在情感上能否凝聚住户也起到关键作用。
如，“供合家”全年策划了20多场社群活动，鼓励住户参与楼宇治理。这样的运营模式增加了住户的归属感与参与感，但非常考验运营方的运营能力。
总之，“如何获得可持续的高出租率，才是探索‘商改保’需要研究的核心关键。”有投资方说。
“供合家”的公共区域 唐烨摄作者：唐烨 黄勇娣
微信编辑：皮小姐