近日，大湾区领先的商用物业运营服务供应商——星盛商业管理股份有限公司（6668.HK）正式发布2025年度业绩并召开业绩发布会。

面对2025年消费市场的复杂变局，星盛商业展现出穿越周期的经营韧性与战略定力。公司坚持区域聚焦战略，深化精益管理、构建全域会员生态及全面拥抱AI技术，交出了一份“财务稳健、运营提质、科技赋能”的年度答卷，持续巩固其在商业地产运营领域的领先优势。

以下将围绕财务表现、运营亮点及未来战略，梳理本次业绩会核心信息，为投资者提供解读公司价值的有效参考。

财务底盘稳固，韧性凸显与回报并行

2025年，星盛商业实现营收5.83亿元，归母净利润1.43亿元，展现出扎实的盈利能力。在盈利质量方面，整体毛利率达到47.7%‌，同比提升1.5个百分点，维持行业较高水平。

公司持续推进降本增效与精细化运营，带动管理费用率进一步降至10.7%，费用管控卓有成效，与毛利率提升形成共振，推动经营性现金流达1.74亿元，同比增长3.3%，内生造血能力持续夯实。

此外，公司现金储备充裕，截至2025年末，公司在手现金约13.43亿元，为公司穿越行业周期波动、捕捉潜在发展机遇构筑了坚实的财务护城河。

股东回报方面，公司宣派末期股息每股8.5港仙，叠加中期股息每股5.0港仙，全年派息合计每股13.5港仙，全年派息率高达87%。自上市以来，公司已连续5年实施分红共9次，累计现金分红达6.72亿港元，持续以真金白银兑现对投资者的回报承诺。

稳健运营穿越周期，品牌与体验驱动价值

在运营层面，星盛商业确立了“安全为首要前提，高效为执行准则，精准为核心目标，赋能为价值延伸”的思维工作原则，全方位推动业务质效提升，运营基本盘持续稳健，成功穿越市场周期波动。

从经营指标看，2025年公司累计同店客流量同比增长3.8%，累计同店销售额同比增长1.8%，若进一步纳入山姆会员店的销售贡献，同店销售额增长率为14.8%。同期，公司平均出租率同比上升1.2个百分点至93.6%，空置率则控制在6.4%，显著优于典型城市12.9%的空置率水平。

这意味着，无论是客流修复、销售增长，还是出租率改善，背后都反映出公司在招商调改、品牌匹配与商户运营方面具备较强的统筹能力，也说明其项目对品牌与消费者仍保持较高吸引力。

在运营指标稳步改善的背后，品牌焕新与内容供给升级正成为星盛商业提升项目活力的重要抓手。2025年，公司新开发品牌超过400个，引进首店品牌超过200个，品牌汰换率达到26%，明显高于市场优质项目平均水平，持续强化了项目的新鲜感与稀缺性。

作为年度重点项目的深圳光明星河COCO City于2025年底开启试营业，主力店盒马鲜生光明首店前三天销售427万元（线上+线下），创下深圳市场开业销售纪录，验证了公司在项目孵化与品牌整合上的成熟能力。

顺应新消费趋势，公司积极挖掘增量市场。针对“港客北上”、“入境游”等消费热点，通过完善双语服务体系、设立“即买即退”离境退税点等举措加速打造“国际友好商场”，以更高质量的服务承接增量客群需求，为长期稳健发展注入新动能。

Q&A环节

Q1: 过去一年公司商业运营面临的主要挑战是什么？如何应对？

A1: 面对消费者客单价或消费意愿趋弱、销售额增速不及客流增速的挑战，公司主要采取三大策略：一是坚守战略与区域聚焦，深耕大湾区及长三角，重质不重量；二是着力提升现有成熟项目的运营效能；三是通过探索不动产投资信托基金等多元化平台，拓宽项目获取渠道，灵活采用委托管理、品牌输出等多种合作模式，以获取更多优质机会。

Q2: “港客北上”消费趋势对公司的影响如何？

A2:‌ “港客北上”自2023年兴起，经过多年发展已从最初的集中爆发期进入常态化阶段，这一趋势不仅体现在深圳，更是整个大湾区的普遍现象。

从星盛商业的运营数据来看，不同区位的项目受益程度有所差异，例如福田区域的核心项目，港客占比可达20%，在节假日期间占比更高。公司积极把握这一趋势，在深圳福田星河COCO Park设立了离境退税集中办理点，目前离境退税金额每月环比增长50%-100%，成效显著。“港客北上”已成为带动消费结构升级的重要动力，依托大湾区的区位优势，公司2025年整体销售额与客流均实现个位数正增长，这一积极态势有望在未来延续。

Q3: 公司如何看待资金使用效率？

A3: 公司秉持审慎投资的原则，在当前市场环境下对外投资保持高度谨慎。在资金使用上，始终坚持“安全第一，流动性第二，收益第三”的原则，确保资金安全，并积极探索理财等审慎的资金保值增值途径，以对股东负责。

Q4: 管理层对未来三年房地产市场有何展望？

A4: 从2025年至今，尤其是大湾区市场，无论是看房量还是签约量均已出现明显的回升态势。一手房和二手房价格虽未显著上涨，但交易量提升明显，整体政策环境对市场需求恢复起到了积极作用，未来保持审慎乐观。